Vuelta a las medidas que contribuyeron a inflar la burbuja inmobiliaria. El Partido Popular ha destapado esta semana dos propuestas sobre vivienda que, con probabilidad, estarán entre los temas estrella de su programa en las próximas elecciones generales. Por un lado, el PP quiere recuperar la Ley del Suelo que aprobó en 1998, y que no pudo aplicar por el veto del Tribunal Constitucional, para calificar todo el suelo como urbanizable, salvo el protegido. Y, por otro, promete que recuperará la desgravación por compra de vivienda para todas las rentas, cuando desde enero ya ha quedado eliminada para ingresos de más de 24.107 euros. Economistas y expertos critican que estas propuestas podrían alentar otra burbuja, si se iniciara una fase expansiva de la economía.

"La desregulación provoca burbujas", sostiene el economista y experto en vivienda, José Manuel Naredo. En contra de la creencia popular, la vivienda no funciona como un mercado de productos de consumo en el que si aumenta la oferta baja el precio de los mismos. "No es como el mercado de tomates o de patatas; el del suelo y la vivienda es un mercado de bienes patrimoniales que se atesoran y si hay expectativas de que suba el precio la gente los acumula más y más", explica Naredo. Es decir, que van al revés de otros mercados y "cuanto más crecen los precios, más se compra".

Este economista y estadístico ya comparó en un estudio de la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) la relación entre los pisos iniciados y el precio de la vivienda. Si se construyen más inmuebles debería bajar el precio, pero las estadísticas demuestran que ocurre lo contrario. Y así pasó durante el último boom inmobiliario. En 2002 comenzó la escalada del número de pisos que se empezaban a edificar, hasta llegar al récord de 920.000 iniciados en 2006, y el precio no sólo no bajó sino que se infló: durante la burbuja, el precio de la vivienda se duplicó. En 2007, comenzó la desaceleración, que en septiembre de ese año se convirtió en pinchazo de la burbuja.

"Intentar controlar el precio de la vivienda a partir de una ley del suelo es una tontería", señala categóricamente José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra e investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie). "Al final, las leyes del suelo no sirven para nada y lo que cuenta es lo que aplican los ayuntamientos", asevera. La cuestión del suelo es más compleja y, en opinión de García Montalvo, es "un problema de seguridad jurídica y de transparencia, ya que tiene que ver con cómo asignan los ayuntamientos los terrenos".

El modelo valenciano

El PP no pudo aplicar la Ley del Suelo de 1998 porque el Constitucional consideró que invadía competencias de las comunidades autónomas. Ahora, podría poner en práctica sus preceptos porque desde las últimas elecciones autonómicas controla la mayoría de las comunidades. Una de ellas, el País Valenciá, podría simbolizar el concepto liberalizador del PP. Allí ha funcionado la figura de agente urbanizador que ha facilitado muchas expropiaciones sin tener que llegar al consenso absoluto sobre el precio por parte de los propietarios de las parcelas, como apuntan los expertos.

En cuanto a la recuperación de la desgravación por vivienda para todas las rentas hay dudas sobre si aplazaría decisiones de ventas. Los promotores temen un parón, pero el PP ha asegurado que el impuesto sería retroactivo. "Si es retroactivo, no tendría ningún efecto en las ventas de este año", señala María Romero, analista del sector inmobiliario de Analistas Financieros Internacionales. "Aunque significaría apoyar otra vez más la compra frente al alquiler", añade.

Según otros expertos consultados, retomar el incentivo fiscal no sería bien visto por los mercados en un momento en que la UE y el FMI piden austeridad y ahorro en los gastos. Y es que volver a la deducción total supone dinero de las arcas del Estado.

"Es un anuncio populista y absurdo económicamente", dice García Montalvo, que opina que habría un potencial riesgo de repetición de una burbuja. La desgravación "debería quitarse totalmente" porque los promotores ya han repercutido esa ayuda en los precios y esto "los ha encarecido hasta un 8% o un 9%", señala. Según Naredo, "las propues-tas no solucionan ni la crisis inmobiliaria ni la general".