Burbuja.info - Foro de economía > > > Busco consejo sobre zipoteca.
Respuesta
 
Herramientas Desplegado
  #11  
Antiguo 29-dic-2006, 08:06
BUMBUM BUMBUM está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
Fecha de Ingreso: 04-julio-2006
Mensajes: 4.733
Gracias: 103
498 Agradecimientos de 181 mensajes
Un poco más de ayuda, por favor.

Al parecer, la churri fue ayer a preguntar por el cambio de condiciones y tal a su oficina bancaria y le dijeron que por estudiarlo y enviarlo a su departamento de riesgos (o algo así), le cobrarían entre un 0,5-1% de lo q le queda por devolver... . Algo así creo que era...si yo sé poco, ella menos. Hay que leer el contrato a ver qué pone...

-Repito los datos:

-Deuda pendiente: 103.000
-Revisión trimestral
.Plazo de devolución pendiente: 25,5 años
-Euribor+0,7%
-Cancelación 2%

+Valoración del pisito en el mercado: + de 200.000
+% sobre 1 sólo salario +- 30%

_____________________________

1º- ¿Qué gastos habría que pagar en una subrrogación con otra entidad?
2º-¿Hay alguna forma de que se puedan minimizar los gastos de cancelación? (por ej, que te dejen el dinero los del banco, y les pagues lo que te queda en 2 días. Supongo que será más jodido eso, puesto que el problema es q te dejen el dinero estando la casa hipotecada con otros...)


Responder Citando
  #12  
Antiguo 29-dic-2006, 09:58
aleg aleg está desconectado
wapissimo
 
Fecha de Ingreso: 13-julio-2006
Mensajes: 165
Gracias: 1
34 Agradecimientos de 19 mensajes
Iniciado por BUMBUM
Un poco más de ayuda, por favor.

Al parecer, la churri fue ayer a preguntar por el cambio de condiciones y tal a su oficina bancaria y le dijeron que por estudiarlo y enviarlo a su departamento de riesgos (o algo así), le cobrarían entre un 0,5-1% de lo q le queda por devolver... . Algo así creo que era...si yo sé poco, ella menos. Hay que leer el contrato a ver qué pone...

-Repito los datos:

-Deuda pendiente: 103.000
-Revisión trimestral
.Plazo de devolución pendiente: 25,5 años
-Euribor+0,7%
-Cancelación 2%

+Valoración del pisito en el mercado: + de 200.000
+% sobre 1 sólo salario +- 30%

_____________________________

1º- ¿Qué gastos habría que pagar en una subrrogación con otra entidad?
2º-¿Hay alguna forma de que se puedan minimizar los gastos de cancelación? (por ej, que te dejen el dinero los del banco, y les pagues lo que te queda en 2 días. Supongo que será más jodido eso, puesto que el problema es q te dejen el dinero estando la casa hipotecada con otros...)

- Comision de subrogacion, Registro , Notario, Tasacion y gestoria.
Para la hipoteca que comentas asciende a unos 1500 € mas o menos.

- Lo mejor que puede hacer tu amiga es amortizar un poco cada año, personalmnete creo que es mejor bajar cuota, pues incrementa tu nivel de renta en el momento y lo notas en seguida. Ademas aunque pagas un poco mas de intereses en toda la vigencia del prestamo, se compensa por la inflacion acumulada de los años de mas que pagas, que disminuyen el valor de la cuota a precios de hoy.

- Los bancos suelen recomendar el bajar tiempo, te dan un poco de coba y tal, te dicen que si no necesitas hoy el dienro al final pagas menos...etc. Hombre, la verdad es que es un poco absurdo que si necesitas hoy el dinero vayas a amortizar hipoteca al banco ¿no?. En realidad intentan engañar a la gente para ganar ellos (como siempre) pues si reduces tiempo, no les tocas ni un duro del negocio que hacen HOY con tu hipoteca. Pues recibiran la misma mensualidad. Y ademas usarar lo que les adelantas para prestarselo a otro nuevo hipotecado, y asi mas y mas negocio. En cambio si reduces cuota, pues les reduces el negocio que hacen contigo, ya que recibiran menos cada mes.

CONSEJO: REDUCE SIEMPRE CUOTA. EL DEL BANCO TE ENGAÑA SI TE RECOMIENDA REDUCIR TIEMPO. TE ACONSEJA LO QUE LE INTERESA A EL, NO LO QUE TE INTERESA A TI.

- La estimacion de los gastos de cancelar y abrir otra hipoteca que te di eran orientativos. Mas o menos el 3% del importe solicitado en total. Ahi van todos los conceptos notario, AJD, registro, tasacion, gestoria...etc.

- Para saber mas de los gastos de subrogacion visita el enlace: http://www.hipotecagratis.com/web_hi...on.asp?menu=s2


Responder Citando
  #13  
Antiguo 29-dic-2006, 10:13
y que hago??? y que hago??? está desconectado
Ilustrísimo y grandísimo miembro de la selecta élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 28-septiembre-2006
Mensajes: 6.721
Gracias: 2.583
2.860 Agradecimientos de 1.596 mensajes
aleg, no estoy de acuerdo, si rebajas plazo, tambien rebajas pago de intereses.

Yo prefiero rebajar plazos que cuota.

Última edición por y que hago???; 29-dic-2006 a las 10:17


Responder Citando
  #14  
Antiguo 29-dic-2006, 10:14
Johnny Johnny está desconectado
Lonchafinista
 
Fecha de Ingreso: 28-noviembre-2006
Mensajes: 48
Gracias: 0
0 Agradecimientos de 0 mensajes
Aleg,

no estoy de acuerdo con lo que dices de reducir cuota vs. tiempo desde el punto de vista del banco.

El negocio del banco está en la percepción de intereses, no en el repago de principal; en ese sentido, los intereses son los mismos tanto si reduces cuota como si reduces tiempo, por lo que al banco le da igual.

Respecto a lo de que a ellos les interesa que se lo devuelvas porque usan el dinero para prestárselo a otro, a ellos les da igual tenerlo prestado a ti que a otro pues las condiciones van a ser similares y dado que ya no suelen ponerse comisiones de apertura en crédito hipotecario tampoco va a haber un beneficio por el acto de generar una nueva hipoteca. Para "prestar de nuevo" el dinero, lo que hacen es emitir cédulas hipotecarias y otros instrumentos de titulización.

De hecho, para un banco cualquier tipo de repago anticipado es un riesgo ya que supone una cancelación de una de sus inversiones y la necesidad de buscar una inversión alternativa lo antes posible para evitar el coste de oportunidad.


Responder Citando
  #15  
Antiguo 29-dic-2006, 10:16
Johnny Johnny está desconectado
Lonchafinista
 
Fecha de Ingreso: 28-noviembre-2006
Mensajes: 48
Gracias: 0
0 Agradecimientos de 0 mensajes
y_que_hago??:

La rebaja de intereses inicial es la misma en ambos casos porque el principal que queda es igual en ambos casos.

La diferencia viene en que si mantienes la cuota amortizas más rápido y por tanto posteriormente pagas menos interés, mientras que si reduces la cuota los repagos son inferiores y estarás durante más tiempo pagando un interés parecido.


Responder Citando
  #16  
Antiguo 29-dic-2006, 10:18
y que hago??? y que hago??? está desconectado
Ilustrísimo y grandísimo miembro de la selecta élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 28-septiembre-2006
Mensajes: 6.721
Gracias: 2.583
2.860 Agradecimientos de 1.596 mensajes
mucho mejor explicado que yo


gracias jhonny


vamos que siempre es mas rentable quitar plazos.


Responder Citando
  #17  
Antiguo 29-dic-2006, 11:27
danii danii está desconectado
Miembro del BCE
 
Fecha de Ingreso: 27-agosto-2006
Ubicación: Madrid, Spain
Mensajes: 543
Gracias: 105
12 Agradecimientos de 10 mensajes
A ver que las cosas se calculan y ya esta......... en hipotecas a mucho plazo compensa disminuir el numero de cuotas (por ejemplo 200mil euros a 50 años, simplemente amortizando mil euros nos quitamos tres años de hipoteca), pero si el plazo es menor (20,30 años) entonces al amortizar si quitamos años baja muy poco y compensa mas quitarse cuota.

Una pregunta: ¿si pagamos mas de los 9mil euros maximos que te puedes desgravar, compensa seguir amortizando?


Responder Citando
  #18  
Antiguo 29-dic-2006, 11:51
jechira jechira está desconectado
Cuñado ninja
 
Fecha de Ingreso: 07-noviembre-2006
Mensajes: 27
Gracias: 3
7 Agradecimientos de 2 mensajes
Habria que hacer los numeros en cada caso en particular pero si te queda mucho tiempo de hipoteca seguramente si sea rentable ya que a largo plazo los intereses que generaria ese capital seria superior a la amortizacion del 15% que pierdes. Tambien habria que analizar la depreciacion del dinero, en principio no son lo mismo 1000€ ahora que dentro de 25 años.

Yo mientras que tenga posibilidad opto por amortizar hasta el limite (teniendo en cuenta las cotas que que debere pagar) a principio de año y quitar plazo de manera que reduzco el monto total de intereses.


Responder Citando
  #19  
Antiguo 29-dic-2006, 14:33
aleg aleg está desconectado
wapissimo
 
Fecha de Ingreso: 13-julio-2006
Mensajes: 165
Gracias: 1
34 Agradecimientos de 19 mensajes
Iniciado por Johnny
Aleg,

no estoy de acuerdo con lo que dices de reducir cuota vs. tiempo desde el punto de vista del banco.

El negocio del banco está en la percepción de intereses, no en el repago de principal; en ese sentido, los intereses son los mismos tanto si reduces cuota como si reduces tiempo, por lo que al banco le da igual.

Respecto a lo de que a ellos les interesa que se lo devuelvas porque usan el dinero para prestárselo a otro, a ellos les da igual tenerlo prestado a ti que a otro pues las condiciones van a ser similares y dado que ya no suelen ponerse comisiones de apertura en crédito hipotecario tampoco va a haber un beneficio por el acto de generar una nueva hipoteca. Para "prestar de nuevo" el dinero, lo que hacen es emitir cédulas hipotecarias y otros instrumentos de titulización.

De hecho, para un banco cualquier tipo de repago anticipado es un riesgo ya que supone una cancelación de una de sus inversiones y la necesidad de buscar una inversión alternativa lo antes posible para evitar el coste de oportunidad.

Yo mismo he dicho que pagas menos intereses si rebajas plazo. Pero la cuestion es que si has pedido una hipoteca es porque no tenias dinero para pagarla al contado. No veo el beneficio de reducir 3, 4 o 5 años a una hipoteca a 30 años. La vida da muchas vueltas y quiza lo que creees que hoy puedes pagar comodamente a lo mejor mañana te empieza a apretar el zapato. Sobretodo con la pinta que tiene el euribor. Asi que veo mas sensato si quieres y puedes reducir tu prestamo, el hacerlo reduciendo cuota. Asi empiezas a dsifrutar desde ya, de un aumento de tu renta disponible y no tienes que esperar 25-4=21 años para disfrutar del beneficio de la inversion que has hecho hoy (la amortizacion parcial reducciendo cuota). Ademas si tu renta idsmunuye por X o Y causa, podras asumirlo mejor al haber reducido tu cuota. Si haces cuentas no hay tanto diferencia en circunstancias normales, pero si tienes problemas o momentos bajos, siempre es mucho mejor el haber reducido cuota que tiempo.
Otra cosa, es cierto que para la contabilidad general del banco le da igual una cosa que la otra, pues la amortizacion del capital no es el beneficio del banco, sino que son losm intereses. Pero las oficinas tambien compiten entre ellas y ahi si que es cierto que ninguna oficina quiere ver reducidos sus ingresos (amortizacion+intereses) por hipotecas de un año para otro, y por eso en la oficina te recomienda siempre reducir tiempo y no cuota.


Responder Citando
  #20  
Antiguo 29-dic-2006, 15:47
BUMBUM BUMBUM está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
Fecha de Ingreso: 04-julio-2006
Mensajes: 4.733
Gracias: 103
498 Agradecimientos de 181 mensajes
Gracias por las opiniones.

Sobre las diferencias de amortizar plazo o cuota ya discutimos en:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=19640 , para quien le interese...

Por cambiarle el diferencial del 0,7 al 0,55%, el de la caja donde tiene la hipoteca le ha dicho que le cobran un 0,5% de lo que debe...¿Puede ser así?

En fin, muy poca reducción como para que lo note...

Gracias por el enlace, aleg.


Responder Citando
Respuesta

Herramientas
Desplegado


Temas Similares
Tema Autor Foro Respuestas Último mensaje
Busco Consejo: Placer Máximo Gabino Guardería 27 21-jun-2009 22:02
Que deberia hacer ? Busco Consejo dionbouton Burbuja Inmobiliaria 24 12-nov-2008 11:13
busco consejo para impresora No Registrado Guardería 9 29-ene-2008 23:50
Gran duda sobre amortizacion de zipoteca adrlana Burbuja Inmobiliaria 7 14-abr-2007 12:44
Busco Piso - Artículo Periodístico sobre la vivienda Pre-economist Burbuja Inmobiliaria 3 11-sep-2006 10:09


La franja horaria es GMT +1. Ahora son las 14:07.