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  #1  
Antiguo 26-dic-2006, 23:08
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2006: el año del euribor

Si hubiera que decidir cual ha sido la principal noticia económica del año que afecta al mercado inmobiliario, indiscutiblemente, esta sería la subida del euribor a un año. Redondeando, el euribor ha subido 1,20 puntos, a falta de unos dias para completar el año. La subida del euribor está marcada por el endurecimiento de la política monetaria del BCE, que ha subido los tipos de referencia 5 veces en el año, desde el 2,25% a finales de 2005, hasta el 3,50% tras la última subida en diciembre de 2006.
http://www.elpais.com/articulo/econo...lpepueco_1/Tes

Las subidas de tipos no tienen un efecto inmediato sobre las hipotecas ya que la actualización de cada hipoteca tiene su propio calendario (anual, cada seis meses…) y no será hasta bien entrado 2007 cuando se note plenamente el efecto de unas subidas que aún no han terminado y que los expertos sitúan en un 4% para el verano próximo. El euribor a un año ya descuenta ese tipo para finales de 2007.

La subida del euribor afecta tanto al crédito hipotecario como al crédito al consumo. El crédito al consumo está regulado por una ley que incluye a los préstamos por un importe de entre 150-20.000 € con devolución a un plazo superior a tres meses. A medida que el crédito se ha ido encareciendo se ha echado mano a nuevas fórmulas de crédito al consumo con tipos de interés que van desde un abusivo 20% (TAE) de los “créditos rápidos” que tanto se han anunciado, al más normal 8-9% de los créditos normales o el 10% de los créditos instantáneos ofrecidos por algunas entidades.

Sin embargo, la subida del euribor no ha frenado el consumo en absoluto, y probablemente ello se debe a una relativamente nueva modalidad de crédito al consumo: la extracción de liquidez contra el valor de la vivienda (le llamaremos ELV). La otra gran noticia del año en mi opinión es que los españoles hemos hecho uso creciente de la ELV después de varios años de subidas de precios de la vivienda muy por encima de la inflación. El famoso efecto riqueza. En mi opinión, la fortaleza del consumo en España, el notable crecimiento del PIB y el deterioro de la balanza de pagos tienen mucho que ver con esta modalidad de consumo. Al final intentaré calcular la ELV de 2006 y 2005 con procedimientos utilizados en otras latitudes.

¿Cómo funciona la ELV? Principalmente a través de las refinanciaciones y reunificación de deuda. A partir de los datos de hipotecas de septiembre de 2006 se concluye que las refinanciaciones han subido un 30% respecto al 2005, a falta de ver la tendencia del último trimestre. Al refinanciar la hipoteca incluyendo otras deudas de crédito al consumo con un TAE más elevado se consigue reducir la cuota mensual e incrementar la renta disponible para consumo. Apostaría a que estas navidades (o después de estas navidades) muchos echaremos mano de la reunificación de deudas para afrontar el año 2007 con algo de liquidez en nuestras cuentas corrientes. Indudablemente, este aumento de las refinanciaciones está ligado a la subida del euribor y según una reciente encuesta de Creed, más de la mitad de los españoles hipotecados (el 53%) estaría dispuesto a hacer uso de la refinanciación en el último trimestre del año.
http://www.elcomerciodigital.com/pre..._20061211.html

Resulta obvio recordar que la refinanciación funciona porque permite diferir los pagos, pero en realidad no supone un abaratamiento real del consumo sino todo lo contrario. El uso masivo de esta herramienta financiera reducirá, sin duda alguna, el potencial de crecimiento de la economía española en el futuro. Cuando en el futuro queramos culpar a un gobierno X por lo mal que va la economía tendremos que recordar que en realidad somos los españoles en conjunto los que nos “comimos” ayer los ingresos futuros y limitamos voluntariamente nuestra capacidad adquisitiva futura.

A la hora de hacer previsiones sobre el futuro de la economía española esto tiene gran interés. Por ejemplo, en caso de disminución del crecimiento, yo no confiaría demasiado en una recuperación rápida y tiendo a creer que el freno que supone el exceso de consumo de hoy durará años.

El otro efecto evidente del encarecimiento del crédito es la subida de la cuota de la hipoteca. La inmensa mayoría de las hipotecas en España son de tipo variable. Para una hipoteca media de 150.000 € a 25 años, una subida de 1,20 puntos supone un encarecimiento de la cuota de 100€ mensuales. Este “efecto pobreza” se contrapone al “efecto riqueza” derivado del encarecimiento de la vivienda en los últimos años. Si el encarecimiento del crédito sobre el consumo ha tenido como efecto primario el aumento de las refinanciaciones, en el caso del crédito inmobiliario, el efecto primario es reducir el número de transacciones inmobiliarias. Cada vez hay menos gente que puede permitirse la compra de vivienda por el encarecimiento del crédito. Eso es así incluso a pesar de que se alarguen los plazos de devolución del préstamo. Veremos el efecto real que ha tenido la subida del euribor sobre las transacciones inmobiliarias, si bien, hasta Enero, no dispondremos de los datos del último trimestre. Será el momento de actualizar este post.

En cualquier caso, y a pesar de la subida del precio del dinero, no se puede decir que las condiciones crediticias sean restrictivas. Este año se han cruzado las líneas del precio del dinero y del encarecimiento del coste de la vida, pero en términos históricos todavía no resulta caro endeudarse. Incluso si tenemos en cuenta la evolución de los tipos de interés a largo plazo, resulta que la deuda a largo plazo es más barata que nunca y puede resultar rentable pasarse de la deuda referenciada al euribor a tipos de interés fijos, tal como propone Caixa Manresa con una nueva modalidad de hipoteca a tipo fijo y con unos intereses históricamente bajos aunque con un plazo de devolución demasiado largo.(http://www.bolsacinco.com/0612120859..._tipo_fijo.htm) ¿será esta la tendencia que marquen los bancos en los próximos años?

(continúa)


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  #2  
Antiguo 26-dic-2006, 23:13
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TRANSACCIONES INMOBILIARIAS

La evolución del número y precio de las transacciones inmobiliarias es el meollo del negocio inmobiliario. ¿Se ha notado en el 2006 el efecto de las subidas de tipos en precios y número de transacciones? Teniendo en cuenta que la subida ha sido gradual y que el mercado inmobiliario tiene una inercia considerable (y los precios gran resistencia a bajar), tampoco se puede esperar un efecto espectacular del euribor en precios y número de transacciones. Las estadísticas que publica el Ministerio de Vivienda muestran lo siguiente:

A falta de conocer los datos del último trimestre, la gráfica del ministerio de vivienda indica una clara desaceleración del crecimiento del precio a partir del último trimestre de 2005, cuando el BCE comenzó a subir los tipos:



Por primera vez desde 2002, el crecimiento interanual del precio de la vivienda ha bajado del 10% (9,8%). NOTA: la gráfica se refiere exclusivamente al precio de la vivienda libre. Es de esperar que la tendencia continúe en los próximos trimestres debido al efecto acunulativo de las sucesivas subidas de tipos. Se puede decir que estamos haciendo el recorrido inverso al observado en 2001-2002 cuando las bajadas de tipos provocaron una espectacular aceleración del precio de la vivienda.

Respecto al número de transacciones, tan sólo disponemos de datos de los dos primeros trimestres de 2006 así que todavía es pronto para observar el efecto en las estadísticas del ministerio. En el segundo trimestre de 2006 se observa una estabilización en el número de transacciones respecto a 2005 después del crecimiento espectacular observado en el primer trimestre de este año.



Como veremos al comparar los datos de hipotecas del tercer trimestre de 2006 y 2005, es muy probable que en el tercer trimestre de 2006 se observe un estancamiento e incluso una reducción del número de transacciones respecto a 2005, y podemos esperar que la tendencia se haga más acentuada en los próximos trimestres. Además, hay que tener en cuenta que muchas de las transacciones observadas en un trimestre dado corresponden a decisiones de compra tomadas con antelación (compra sobre plano o acuerdo de compraventa de segunda mano previa a la formalización). Realmente no veremos una reducción considerable del número de transacciones hasta bien entrado 2007, y en buena parte la culpa es del retraso en la publicación de los datos. Un efecto de las subidas de tipos puede ser la cancelación de operaciones de compraventa apalabradas.

Desde el punto de vista de las transacciones, y a falta de datos definitivos de los últimos trimestres, lo más probable es que el año 2006 sea finalmente considerado el año del “punto de inflexión” (el turning point que señala un forero famoso), en que se invirtió la tendencia de crecimiento de las transacciones inmobiliarias y en el que continuó la tendencia observada por primera vez en el año 2005 a la estabilización de los precios de la vivienda tras un lustro de subidas muy por encima de la inflación.


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  #3  
Antiguo 26-dic-2006, 23:19
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HIPOTECAS:

El número y volumen de hipotecas registradas en 2006 está batiendo todos los registros conocidos. El dato principal a seguir es el número de hipotecas, ya que el volumen depende de estas y de la apreciación anual. El dato del volumen indica sobre todo el nivel de endeudamiento de las familias para comprar casa y ya sabemos que este año se están alcanzando niveles de endeudamiento que hace poco hubieran sido considerados inverosímiles.

Veamos que ha pasado durante el año:



Entre Enero y Junio, el número de hipotecas ha aumentado significativamente respecto a 2005. Como hemos visto en el primer punto, una parte considerable de ese aumento proviene de las refinanciaciones, cambios de condiciones de hipotecas existentes etc. (novaciones en general). Si analizamos exclusivamente las hipotecas nuevas para vivienda urbana el resultado es el siguiente (el gráfico muestra el número de hipotecas sobre vivienda urbana – novaciones totales tal como publica los datos el INE. Hay que tener en cuenta que algunas novaciones pueden corresponder a locales comerciales o a vivienda rústica por lo que el resultado no es exacto)

(NOTA: observar el efecto de la semana santa sobre el número de hipotecas registradas en Abril) Lamentablemente no se puede comparar con 2005 ya que el año pasado el INE no desglosaba las hipotecas de esta manera. Lo que si dice el INE es que las novaciones han aumentado alrededor del 30% (un 27,5% en septiembre). Los datos sugieren que tras el enorme incremento de hipotecas durante el primer trimestre, la actividad se está moderando en el segundo trimestre. De hecho, si se excluyen las novaciones, el número de hipotecas de septiembre de 2006 es inferior a septiembre de 2005.



El efecto de la subida del euribor es doble sobre las hipotecas: por un lado induce un incremento de las novaciones y por otro lado parece que empieza a producir un estancamiento e incluso reducción del número de hipotecas nuevas a partir del segundo trimestre de 2006. En los trimestres sucesivos será interesante observar la evolución de ambos tipos de hipotecas. Si se sigue observando incremento de refinanciaciones podremos esperar un consumo creciente y si se observa una disminución mayor en el número de hipotecas nuevas las constructoras tendrán que empezar a poner sus barbas a remojar. Con las hipotecas registradas ocurre lo mismo que con las transacciones: en un trimestre dado se registran hipotecas correspondientes a operaciones de compraventa cerradas en trimestres anteriores. Por tanto, el efecto del euribor se mostrará también con retraso.

Una cuestión importante en cuanto a las hipotecas es que la subida de tipos empieza a producir un aumento de los impagos notable a partir del segundo semestre del año. Las subidas de tipos y estabilización de los precios van a ser una mezcla explosiva para la morosidad que sigue siendo baja en términos relativos pero que repunta con fuerza. Según algunos cálculos poco sospechosos de burbujismo el 5% de las hipotecas concedidas en los últimos años son de riesgo. Ya veremos si el año que viene las estimaciones duplican esa primera aproximación. Este es otro efecto euribor evidente.


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  #4  
Antiguo 26-dic-2006, 23:30
Marai Marai está desconectado
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SUELO:

Respecto al suelo, los datos del M d V muestran durante el año una disminución en el precio y en el número de las transacciones.





Da la impresión de que los emprendedores del suelo ya no ven el futuro tan claro. Esto si que puede ser otro efecto inmediato de la subida del euribor.

CONSTRUCCION:

Los indicadores de construcción son confusos. Algunas publicaciones sugieren que este año, el número de licencias de construcción será un nuevo record de 850.000 ligeramente más alto que las 800.000 licencias de 2005. En los últimos meses, el ritmo de visados de construcción ha subido hasta 900.000 anuales. Sin embargo según los datos del B de E el consumo de cemento baja u el número de licencias en relación a 2005 también baja. El pico de licencias ocurrió el invierno pasado.



Hay evidencias de que el número de viviendas en stock aumentó durante 2006 y en algunas zonas, se empieza a notar cierto “estrés” vendedor. Especialmente algunas zonas de costa están notando la caída de la demanda de extranjeros.

En cualquier caso, no parece que el euribor haya tenido un efecto notable sobre la construcción este año. A este sector le llegará su hora (su San Martín) más adelante: en 2007 y 2008. Quizás, el tremendo incremento de visados de obra (no todos suponen un inicio de obra) sugiere que muchas promotoras tienen prisa por poner en marcha sus proyectos antes de que el mercado “pete”.

(y fin)


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  #5  
Antiguo 26-dic-2006, 23:45
dafo dafo está desconectado
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Qué bárbaro! Gran trabajo. Lo leeremos con detenimiento!
Saludos!


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  #6  
Antiguo 26-dic-2006, 23:52
danii danii está desconectado
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Excelente Marai, poco se puede decir.

Quizas te falte el consumo de los hogares, ultima pagina.

¿que diferencia hay entre licencia y visado de una vivienda?


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  #7  
Antiguo 27-dic-2006, 00:03
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por danii
Excelente Marai, poco se puede decir.

Quizas te falte el consumo de los hogares, ultima pagina.

¿que diferencia hay entre licencia y visado de una vivienda?

La licencia la otorga el ayuntamiento correspondiente (no es un requisito indispensable en todos los municipios), implica el desembolso del precio del suelo, la garantía financiera para la construcción el compromiso de construir y la posibilidad de vender sobre plano. Los visados los concede el colegio de arquitectos y sólo significa que el plan de la obra cumple con los requisitos imprescindibles (no sé si algo más).


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  #8  
Antiguo 27-dic-2006, 00:11
>> 47 << >> 47 << está desconectado
ir-
 
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Iniciado por Marai
según los datos del B de E el consumo de cemento baja

http://img169.imageshack.us/img169/9...cin2006io7.jpg

Según http://www.urbanoticias.com/noticias...millones.shtml que aporté ayer en...

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...6&postcount=10

el consumo de cemento ha aumentado un 7'6% respecto al año anterior, batiendo un nuevo record historico en el año 2006, siendo España el quinto país del mundo y el primero de europa en el consumo de cemento. Fecha de la noticia: 22/12/2006


Web poco actualizada de los empresarios del cemento en España, de donde al parecer procedería la noticia del pasado dia 22.
http://www.oficemen.com/eventos/inicio.php

Esta es de octubre apunta aumentos del 7'3% en los 9 primeros meses.
http://www.oficemen.com/eventos/vern...?Idnoticia=420

Diciembre-septiembre 7'6-7'3= Aumento de solo el 0'3% en 3 meses. Parece que en el cuarto trimestre la cosa se ha desacelerado. Pero de momento el consumo no ha bajado respecto el 2005. O el B d E, o oficemen no dicen la verdad. ...O tal vez utilizan varas de medir distintas que desconocemos, ¿tal vez para rendir satisfacción a los accionariados? No sé. ¿Habrá unas cuantas hormigoneras que el B de E no ha podido contabilizar, por que algunos aspiraban a pagar menos impuestos? No sé.

Algo no acaba de cuadrar entre el gráfico que sirven unos y la noticia que sirven otros, la verdad.

Si hay manis donde caben 25 por m2... y según otros caben solo 3 o 4 si van muy apretujadillos, a ver si la ingeniería matemática no se ha enseñado igual entre los ciudadanos que aspiran al derecho constitucional de vivienda digna impidiendo la especulación

Un placer volverte a leer. Te ruego que no te mosquees si aporto elementos discrepantes, eso contribuye a hacer mucho mejor el foro, si no sería una misa.

Última edición por >> 47 <<; 27-dic-2006 a las 00:43 Razón: desacelado no, desacelerado.


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  #9  
Antiguo 27-dic-2006, 00:15
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Iniciado por >> 47 <<
Según http://www.urbanoticias.com/noticias...millones.shtml que aporté ayer en...

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...6&postcount=10

el consumo de cemento ha aumentado un 7'6% respecto al año anterior, batiendo un nuevo record historico en el año 2006, siendo España el quinto país del mundo y el primero de europa en el consumo de cemento. Fecha de la noticia: 22/12/2006


Web poco actualizada de los empresarios del cemento en España, de donde al parecer procedería la noticia del pasado dia 22.
http://www.oficemen.com/eventos/inicio.php

Esta es de octubre apunta aumentos del 7'3% en los 9 primeros meses.
http://www.oficemen.com/eventos/vern...?Idnoticia=420

Diciembre-septiembre 7'6-7'3= Aumento de solo el 0'3% en 3 meses. Parece que en el cuatro trimestre la cosa se ha desacelado. Pero de momento el consumo no ha bajado respecto el 2005. O el B d E, o oficemen no dicen la verdad. ...O tal vez utilizan varas de medir distintas que desconocemos, tal vez para rendir satisfacción a los accionariados. No sé. ¿Habrá unas cuantas hormigoneras que el B de E no ha podido contabilizar, por que algunos aspiraban a pagar menos impuestos? No sé.

Algo no acaba de cuadrar entre el gráfico que sirven unos y la noticia que sirven otros, la verdad.

Si hay manis donde caben 25 por m2... y según otros caben solo 3 o 4 si van muy apretujadillos, a ver si la ingeniería matemática no se ha enseñado igual entre los ciudadanos que aspiran al derecho constitucional de vivienda digna impidiendo la especulación

Un placer volverte a leer. Te ruego que no te mosquees si aporto elementos discrepantes, eso contribuye a hacer mucho mejor el foro, si no sería una misa.

Donde dije "baja" debería haber dicho "desacelera". Oportuna corrección. El gráfico está bien, pero mal interpretado.


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  #10  
Antiguo 27-dic-2006, 00:39
davidbarna davidbarna está desconectado
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Lo del cemento puede ser engañoso ¡Recordad que se acercan elecciones municipales y hay que dejar acabados avenidas/guarderias/pisos sociales/... para la foto de turno!


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