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22/12/2006 - 17:27 - MADRID, 22 DIC. (Bolsamania.com/BMS) .- Había una vez, no hace mucho tiempo atrás, cuando España vivió el éxodo masivo del campo a las ciudades en busca de trabajo, un hombre y una mujer, murciana ella, soriano él, se conocieron un domingo en el Retiro. Se vieron, tímidamente se hablaron y se enamoraron. Después de año y medio de casto noviazgo, se casaron. Juntos engendraron cuatro hijos y una hipoteca a 10 años. El mayor, Roberto, fue el ejemplo a seguir: ingeniero de caminos y afincado en Madrid; mujer, tres hijos, hipoteca a 20 años de un chalet con piscina y jardín. Javier, el ojito derecho de mamá, colgó los estudios y abandonó pronto el hogar: enloqueció con la rubia que atendía tras la barra de un bar. Se mudó a Badajoz, trabajó en la construcción y ya es propietario de un gigantesco loft. Fernando, aplicado como el mayor, se licenció doblemente y hasta un máster estudió. Mileurista trabajador, se casó con otra mileurista y juntos viven ahogados en 65 escasos metros cuadrados con dos niños, el perro y el canario y una hipoteca requetefinanciada a 40 años. Carlos, heredero año tras año de la ropa usada de todos sus hermanos, va de trabajo en trabajo, de ETT en ETT y tira porque te toca otra vez. Se emancipó y compartió piso en Lavapiés: vivían 2 Erasmus, un sevillano y él. Con tanto contrato de obra, hasta los 1.000 euros de Fernando sobrevalora. Paco y Lola, orgullosos padres de la saga trabajadora, se jubilaron tras años de trabajo por cuenta propia. Su escasa pensión los llevó caminito del banco a los dos: hipoteca inversa y sanseacabó.

Moraleja: Si no quieres que tus hijos hereden una hipoteca y todavía no has enviado la carta a los Reyes Magos, añade tu petición de milagro a la lista (quizás el año que viene te toque el Gordo), junto a la PlayStation 3 y el móvil de última generación.


Tras el boom hipotecario, empieza a intuirse la desaceleración

A menos de 10 días de entrar en el 2007, ya nadie parece poner en duda que nos encontramos ante el principio de un lento y largo periodo de desaceleración del sector inmobiliario; algo que la bolsa viene reflejando en los últimos meses con los matrimonios de conveniencia entre constructoras y energéticas. La llamada “burbuja inmobiliaria”, que tantas veces profetizaron que estallaría y que parecía no tener fin en su crecimiento, ha empezado ya a desinflarse y no es probable que pueda haber vuelta atrás a corto plazo.

El mercado hipotecario se encuentra ante un escenario desfavorable, con una sobreoferta de viviendas que supera con creces a la demanda necesariamente contenida de la población, que no puede hacer frente a la compra de un piso debido a la política alcista de los tipos de interés del BCE y a un panorama salarial francamente bajo en nuestro país. Todo ello nos conduce a la dilatación de los plazos de venta, que empieza a provocar una bajada moderada de los precios. La media de estas bajadas se sitúa entre los 18.000 y 30.000 euros en el precio de venta respecto al precio de salida al mercado.

Según datos del Ministerio de Vivienda, en 2007 ninguna comunidad autónoma registrará un encarecimiento del precio de la vivienda por encima del 10%. De hecho, en 2006 sólo dos regiones, Castilla La Mancha (11,66%) y Madrid (10,38%), registraron subidas superiores a los dos dígitos, frente a las siete comunidades del 2005. Es evidente, por lo tanto, la desaceleración paulatina del sector. Asumimos con reservas las declaraciones de la Ministra, María Antonia Trujillo, que afirmó hace unos días que el precio de la vivienda se alineará a lo largo del año que viene con la inflación media, algo que situaría la subida a un nivel equiparable al de 1998 y que alcanzaría un máximo de un 3,2%. Demasiado optimistas estas previsiones, cuyo cumplimiento añadimos a la carta de los Reyes. Los datos de Cohispania, sin ser tan positivos, reflejan también una perspectiva bastante halagüeña para 2007, ya que cifran en un 5,78% el encarecimiento medio del metro cuadrado. Quizás debamos conformarnos y alegrarnos con estos datos y dejar de creer en los milagros.

Además del ligero descenso de los precios de la vivienda, la tasa anual de crecimiento hipotecario apoya la existencia real de una desaceleración del mercado. Esta tasa ha decrecido por primera vez en cinco años al situarse, según datos recogidos de enero a septiembre de 2006, en un 17,35% frente al 19,48% del mismo periodo del año anterior. Sin embargo, lo que sí está creciendo a un ritmo cada día más alarmante es el endeudamiento de las familias, propiciado en parte por el espejismo que ha generado hasta ahora el bajo precio de los préstamos (aunque con infinitas mensualidades) que todavía continúa atrayendo a muchos. Pese a que la tasa de morosidad en términos absolutos tiende a bajar, la cifra no deja de ser engañosa, ya que baja porque a la vez aumenta enormemente la cifra total de créditos concedidos. En los últimos años ha crecido mucho el esfuerzo que debe hacer una familia para afrontar la compra de un piso, que cada vez ve más mermada su capacidad de ahorro. Las cifras revelan que los españoles tan sólo ahorramos un 9,7% del total de la renta bruta disponible, y destinamos, en cambio, más del doble a amortizar deudas pendientes, mientras que en 2004 estas dos cifras estaban casi empatadas.

Esta situación ha hecho que a lo largo de 2006 el número de refinanciaciones haya crecido un 30%, un panorama que ya se perfilaba en 2005 y que se ha visto confirmado este año por la subida constante de los tipos de interés. Todo apunta a que la tendencia persista a lo largo de 2007, algo que preocupa especialmente al sector bancario por la proliferación de intermediarios financieros no regulados por el Banco de España y que pueden incurrir fácilmente en procesos de escasa transparencia que engañan al consumidor final. Según la Agencia Negociadora de Productos Bancarios, ANPB, por cada medio punto de subida de los tipos aumenta un 7,5% la demanda de refinanciación.

A tenor de las últimas intervenciones de Trichet, presidente del Banco Central Europeo (BCE), el euribor mantendrá su racha alcista en 2007. En noviembre, el principal índice de referencia con el que se fija el tipo de interés de las hipotecas de nuestro país, subió por decimocuarta vez consecutiva, algo que no ocurría desde 1999. Actualmente, el euribor se sitúa en su nivel más alto desde junio del 2002, y alcanza ya el 3,864%. Los expertos calculan que moderará su crecimiento a lo largo del año que viene, pero sin duda su carrera al alza ha hecho ya mella en el mercado hipotecario. Según datos de la Asociación Hipotecaria Española, sólo un 25% de las hipotecas no usan el euribor como referencia, de manera que la subida imparable de este índice ha perjudicado al 75% de los españoles que acarrean con cargas hipotecarias, que han visto cómo en un año su hipoteca se ha encarecido a razón de 1 cuota y media anual.

Con el objetivo de subsanar el mercado, el Gobierno ha previsto una reforma hipotecaria que debería entrar en vigor antes del cierre del primer trimestre de 2007. La intención es buena: reducir los costes notariales y registrales para subrogación, modificación y cambio de hipoteca, recortar hasta el 0,5% máximo la comisión de cancelación de las hipotecas de tipo variable y aumentar la competencia y la transparencia del mercado financiero con el fin de evitar la morosidad.

Ojalá que tanta desaceleración y buena intención se cumplan y no queden en el olvido, como tantas buenas intenciones que todos nos hacemos al entrar en el nuevo año y que una semana después olvidamos. Por si acaso, seguiremos creyendo en los Reyes Magos.

Marta Martínez



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Si, también habla de bajadas de entre 18000 y 30000 euros, y del desequilibrio entre la oferta y la demanda. Parece que no quieren hablar de reventón de la burbuja, porque no debe de ser lo políticamente correcto (y supongo que también un poco para cubrirse ante la posibilidad de que no pasase), pero con el resto del texto y los datos que dan, se ve claramente que todo el mundo se está dando cuenta de que la burbuja se acabó y que lo que se viene encima puede romper con lo que hemos visto hasta ahora.
Vamos, que lo ven, pero no lo quieren decir con las palabras claras. Al menos todavía.


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