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El accidente inmobiliario español - ¿Era esto lo que realmente estaba pasando?



Spanish government

¿Qué pasaría si te dijera que puedes ganar millones sin tener que volver a hacer cualquier cosa para sólo una inversión más bien pequeña? ¿Qué pasaría si te dijera que las víctimas serían los bancos y de nadie más? (Y tal vez sólo el extranjero impar)? ¿Qué pasaría si te dijera que usted podría vivir feliz para siempre sin consecuencias?

Probablemente me diría que 'tirar de la otra "no es cierto - o algo por el estilo? Sin embargo, esto bien pudo haber sido el mundo de los desarrolladores españoles durante los años del boom.

Déjame decirte más.

1) Usted viene con un plan para construir un desarrollo de (digamos) de 100 viviendas tal vez el rústico no urbanizable de la tierra. A tal efecto, se configura una sociedad de responsabilidad limitada, una SL, con 3.000 euros en el banco y 500 euros en los gastos notariales (esto es importante porque las sociedades anónimas tienen responsabilidad limitada).

2) Usted congraciarse con el alcalde local (voy a dejar que se imaginen cómo, pero vamos a decir, por ejemplo, se le ofreció un recorte de sus beneficios).

3) Usted obtiene su licencia de obra y, hasta ahora, el único costo es el de su cuñado, un arquitecto de trabajo tal vez, para llegar a algunos dibujos básicos y los planes de urbanización. Le corta en la oferta junto con un abogado para redactar los contratos.

4) Usted va a un banco y pida que para financiar el desarrollo con un posible alza del 100% para usted.

5) El banco se compromete y se obtiene dinero de ellos para financiar el 70% del coste del desarrollo (que sobreestimar el costo por supuesto) con el 30% del dinero por adelantado para empezar a trabajar, el 30% cuando la tierra se prepara y la fundaciones y el 40% cuando los techos se colocan en las propiedades para acabar con el desarrollo.

6) Fuera de su primer 30% es decir, de tomar su comisión. sus ganancias y empezar a vender las propiedades sobre plano a los compradores desesperados por entrar en el auge de los bienes raíces altamente rentable. Su beneficio se resuelve de la siguiente manera:

El precio de venta estimado de la propiedad es de 200k, pero eso no significa nada. Su costo de construcción es de aproximadamente 600 euros por metro cuadrado y sus hogares proyectados son de 120m2 con piscina opcional, es decir. cuestan más. Construir costo es de 72.000 euros por lo tanto, a pesar de que han dicho que el banco sería de alrededor de 100 mil, ya que se va a utilizar materiales de primera calidad - y es necesario añadir a este costo de la tierra también. El banco le da por lo tanto, 30k por propiedad para empezar a -3 millones de euros.

Su único costo es el hermano de trabajar en la ley y la compra de un terreno rústico a un precio ridículamente bajo y, probablemente, en esta etapa, que ni siquiera han comprado el terreno, pero tal vez usted ha pagado el 10% de la opción y trajo el dueño de en el trato.

7) Te sientas en el proyecto hasta que el resto del dinero se ha "ido". ¿A dónde va? Usted decide que ... como tal vez nunca se pretende construir nada en absoluto.

8) El banco reposseses la tierra frente a la SL (que entra en liquidación) y que la tierra es ahora un valor de un 60% menos - debido a la enorme caída de los precios de la tierra debido a la caída de propiedad española. En cualquier caso, la tierra aún no ha sido re-catalogada como urbana debido a que el alcalde está en prisión y fue rechazada a nivel regional, porque la tierra estaba en un parque nacional! El banco (en vano) trata de recuperar su inversión inicial.

9) Ahora está relajado en su villa de playa del Caribe en sus ganancias mal habidas, pero la víctima es sólo el banco (y tal vez toda la economía española)

Ahora, si usted realmente quiere Factor "ser humano" el canallesco que reciben depósitos de gente desesperada por comprar. Un 10% (digamos) un 20% por adelantado el pago sería bueno y el banco financia el resto a través de una hipoteca. Supongamos que usted vende la mitad (50 unidades) en 200k fuera del plan en un depósito del 20% cada vez. Esto equivale a lo mejor otro millón en el bolsillo para sufragar los gastos de construcción - de un edificio que nunca va a ser construido (o terminado).

Por lo tanto, su ganancia es de 2,5 millones más o menos desde el banco, un millón de clientes (aunque 50 personas que estarán buscando a través de los tribunales) - mientras que el banco intenta desesperadamente fuera de la carga de la tierra o el proyecto a otro constructor ( que ya ha perdido 3 millones de dólares).

Multiplique esto por el número de proyectos inacabados en toda España y tiene más de un pequeño problema para los bancos españoles - y un montón de muy feliz Caribe ventas de bienes raíces agentes.

Teoría de la conspiración o esta realidad? Usted puede ser el juez ...

EDITO: para añadir desde el punto 6 que no lo habia visto , gracias por el aviso compañeros

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6) Out of your first 30% you take your commission ie. your profit and you start selling the properties off-plan to buyers desperate to get into the hugely profitable real estate boom. Your profit works out as follows:

The estimated sale price of the property is 200k but that means nothing. Your build cost is approximately 600 euros per square metre and your projected homes are 120m2 with optional pools ie. they cost more. Build cost is therefore 72000 Euros although you have told the bank it would be around 100k because you are going to use top quality materials – and you need to add into this the land cost too. The bank gives you therefore 30k per property to get started -3 million Euros.

Your only cost is your out of work brother in law and buying some rustic land at a ridiculously low price and, probably at this stage, you have not even bought the land but maybe you have paid 10% for the option and brought the owner in on the deal.

7) You sit on the project until the rest of the money has “gone”. Where does it go? You decide that…as maybe you never intended building anything at all.

8 ) The bank reposseses the land off the SL (which goes into liquidation) and that land is now worth 60% less – because of the huge drop in land prices due to the Spanish property crash. In any event, the land hasn’t even been re-zoned as urban because the Mayor is now in prison and it was rejected at regional level because the land was in a national park! The bank then (vainly) tries to recoup their initial outlay.

9) You are now relaxing in your Caribbean beach villa on your ill gotten gains but your victim is only the bank (and maybe the whole Spanish economy)

Now, if you really want to up the scummy ‘human being’ factor you take deposits off people desperate to buy. A 10% or (let’s say) a 20% up-front payment would be nice and the bank funds the rest through a mortgage. Let’s assume you sell half (50 units) at 200k off-plan at a 20% deposit each time. This amounts to maybe another 1 million in your pocket towards building costs – of a building that is never going to be erected (or completed).

So, your profit is 2.5 million give or take from the bank, a million from clients (albeit that 50 people will be searching for you through the courts) – while the bank desperately tries to off-load the land or project to another builder (having already lost 3 million).

Multiply this by the number of unfinished projects throughout Spain and you have more than a slight problem for Spanish banks – and a lot of very happy Caribbean real estate sales agents.

Conspiracy theory or did this really happen? You can be the judge…

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Falta el 6 punto, pero lo conocemos bien.
6) Los ilusos y los avaros fueron al mismo banco/caja que financiaba la urbanizacion o el edificio y compraban 2 o 3 , pensando en jugosas plusvalias de % anuales...que muy pocos han visto.

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Nos tienen calados.

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¿Nos?

Mire ud. Yo no he participado en esa fiesta, así que no me incluya, por favor.

Otra cosa es que ellos sí me vayan a incluir al jod-er a este país en un futuro como van a hacer. Pero al menos aquí mantengamos la honrilla de no meternos todos en el mismo saco.

miremos hacia adelante joder,siempre con lo mismo

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Haz caso a Lorca tplink888

Cómo se te ocurre sacar temas inmobiliarios en este foro?

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La de incautos que han pagado por sus duplex,chalets,pisos y demas,precios que no llegan a ser,ni la mitad de lo que cuesta producirlos.Pasaran años y años y esta burbuja sera recordada por los tiempos de los tiempos,como la mayor estafa inmobiliaria mundial.Lo siento por los pepitos,pero van a sufrir hasta el fin de sus dias por un ladrillo que no vale lo que han pagado.

Saludos.

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Nos califican como estafadores y eso es muy mala señal .......

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Un estudio avalado por Vivienda advierte que el alza de la deuda empobrecerá a las familias a medio plazo

La quinta parte de las hipotecas suscritas desde 2003 son refinanciaciones

Durante los últimos cinco años se han contratado en España 8,4 millones de hipotecas, de las que menos de seis millones son préstamos en origen y el resto, refinanciaciones sin incremento de capital. Según un estudio avalado por el Ministerio de Vivienda, el fenómeno de alargar los plazos de amortización ha incrementado la deuda por cuotas un 19% al pasar de 1,56 a 1,86 billones, lo que constituye una pesada losa de cara al futuro.

http://www.cincodias.com/articulo/ec...31cdscdieco_4/

El análisis ha sido efectuado por el economista y arquitecto Ricardo Vergés, profesor honorario por la Universidad de Montreal y miembro de la Comisión de Estadística del Ministerio de Vivienda. En su análisis asegura haber trabajado con todas las fuentes de información disponibles y tantas veces criticadas y haber comprobado la coherencia de los datos obtenidos.

Más que reiterar qué ha ocurrido en el 'boom' inmobiliario y por qué se originó, Vergés apunta a las consecuencias de esta vorágine compradora; adquisiciones que se financiaron mayoritariamente con crédito. De hecho, recuerda que mientras en EE UU nunca llegaron a construir más de nueve viviendas por cada mil habitantes y siempre se vendieron a precios equivalentes, como mucho, a 3,5 veces la renta familiar media; en España se alcanzó un promedio de 22 nuevas casas por cada mil habitantes y llegaron a pagarse precios que superaron en 6,5 veces la renta media. Para poder pagar tal volumen de transacciones, las familias apuraron los largos plazos de amortización que les ofrecieron las entidades financieras. Hasta tal punto se generalizó esta práctica, que en los últimos cinco años de los 8,4 millones de hipotecas contratadas, una quinta parte, poco más de 2,4 millones, corresponde a refinanciaciones sin incremento de capital. El modelo estadístico que utiliza Vergés en su informe (denominado Quaterly Debt Accounts Model, QDAM) estima que la deuda por cuotas (principal más intereses) se elevó de 1,56 billones que los hipotecados de 2003 a 2007 tenían que devolver sobre el papel hasta los 1,86 billones, un 19% más, que adeudan ahora como consecuencia de esa refinanciación. Así, sobre todo en los dos últimos años, coincidiendo con un significativo repunte de los tipos de interés, la deuda se ha disparado posponiendo el principal y alargando el calendario de amortización y por tanto los intereses, de modo que el importe pendiente no cesa de aumentar. 'Los préstamos suscritos con anterioridad a 2003 no tendrán graves problemas, porque están bastante amortizados, pero en los más recientes la situación es muy distinta', dice Vergés.

Riesgos peligrosos

De hecho, este economista y arquitecto señala que no sólo se han cometido excesos a la hora de conceder préstamos equivalentes a más del 80% del valor de tasación del inmueble, sino que la práctica de ampliar el plazo de amortización entraña riesgos aún más peligrosos. Primero, porque más allá de 30 años ya no se obtienen descuentos significativos en las cuotas mensuales y segundo, porque las incertidumbres sobre tipos de interés y circunstancias personales del hogar se acrecientan cuanto más se retrase el vencimiento. 'Las posibilidades de perder el empleo en 20 años son más que si es a 15 años', añade Vergés.

En este sentido, y teniendo en cuenta la última evolución experimentada por el precio del dinero y los tipos hipotecarios medios, el estudio no descarta que éstos continuaran repuntando hasta el 8% en el periodo 2011-2013 para después estabilizarse de nuevo al 6%. 'Sólo las fuertes turbulencias actuales y la necesidad de estimular el crecimiento pueden evitar ese repunte, ya que ahora parece que lo hay que hacer es bajar los tipos', explica. Con todos estos elementos, es probable que ese aumento de la deuda pese como una losa sobre los hogares a medio plazo y su renta disponible neta, descontado el pago de la cuota hipotecaria, no registrará aumentos considerables, lo que lastrará el consumo y el ahorro.

Qué lecciones aprender del boom inmobiliario

A comienzos de la presente década un alto cargo del Gobierno de entonces dijo aquello de que si el precio de las casas subía tanto era 'porque los españoles podían pagarlas'.

En aquel momento algunos expertos ya advirtieron del error de ese planteamiento. 'Se nos hizo creer que si comprábamos una vivienda muy cara era porque éramos más ricos y no olvidemos que la riqueza se mide restando a los activos, todos los pasivos, o lo que es lo mismo, toda la deuda', aclara Vergés. Además, si se calcula la renta neta de los hogares, descontando las cuotas hipotecarias por regiones, en muchas de ellas no se registran aumentos significativos. Estas cifras avalan ahora a quienes alertaron que la economía estaba destinando demasiados recursos al ladrillo, en detrimento de actividades como la educación o la investigación.

Ahora, aunque quiera cambiarse el patrón de crecimiento, el problema es saber con qué dinero.

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