“El 40% de los anuncios de casas no dice la verdad sobre la superficie" - Cotizalia.com

No sabemos si la vivienda ha tocado suelo pero objetivamente no vemos indicadores que digan lo contrario”. Quien pronuncia estas palabras es Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación, la segunda tasadora de España por cuota de mercado. En su opinión es difícil saber el precio justo de una vivienda debido a la heterogeneidad del mercado inmobiliario español –primera residencia, costa, vivienda nueva, segunda mano…- aunque asegura que los precios de los inmuebles que se anuncian se encuentran como promedio un 15% por encima de los precios a los que finalmente se cierran las operaciones.

Según los datos de la tasadora, desde los máximos de otoño de 2006, la vivienda nueva ha caído un 20% en términos nominales y un 25% en términos reales, es decir, teniendo en cuenta la inflación. Y aunque no hacen previsiones, el coeficiente corrector de riesgos que están obligados a incluir en sus tasaciones por la metodología que el Banco de España impone en sus tasaciones, se mueve en un rango entre el -1%y el -7% en función del municipio del que se hable.

Para Fernández-Aceytuno , el precio es sólo la derivada de tres variables que sí marcarán el devenir el futuro inmobiliario en España. “La primera X de la ecuación es el empleo que genera renta y confianza en las personas. La segunda es la falta financiación bancaria y la tercera, unos tipos de interés al alza”. Otros factores, como el de la fiscalidad –desaparición de la deducción por la compra de vivienda o el aumento del IBI- “se neutralizan rápidamente por el mercado”.

No basar decisiones de compra en estadísticas

Ante la variedad de estadísticas en torno al precio de la vivienda que se publican en España –desde los datos oficiales de Fomento, pasando por los suyos propios o de otras tasadoras y los de los portales inmobiliarios- no se pronuncia, aunque sí advierte sobre el peligro de utilizar estadísticas para la toma de decisiones individuales. “No lo aconsejo”, apunta.

También destaca la importancia de una valoración bien hecha.“Es fundamental que la gente sepa lo que está hipotecando. Comprobar que la identificación física del inmueble coincide con la registral, con la realidad”. En este sentido advierte, por ejemplo, cómo en el 40% de los anuncios de inmuebles, la superficie no se corresponde con la realidad. Este es un dato esencial para la tasación, que puede pesar tanto como los datos de mercado, y a los que prácticamente no se les presta la menor atención.

“Si yo fuera vendedor, lo primero que haría sería dar al comprador potencial una tasación independiente para tranquilizarlo. Y a partir de esa tasación y teniendo en cuenta las condiciones de financiación actuales, fijar el precio de venta”. Valor y precio no deben ser confundidos, afirma. Un consejo también aplicable al futuro comprador quien, tras la modificación de la Ley Hipotecaria en 2007, puede solicitar una tasación independiente a la que realiza la entidad. El banco puede no aceptarla pero no puede cobrar por una segunda tasación.

Eso de meter la terraza como superficie de vivienda es habitual, es decir te quieren cobrar el metro de terraza a 2.000 lereles o más, y si cuela cuela.
Cuando en el anuncio ponen 140 m2, 2 dormitorios, lleva truco.

Eso no es exclusivo de los anuncios de casas. De hecho, un gran porcentaje de anuncios (de lo que sea), no dicen la verdad.

Yo he visto la misma casa anunciada en una immobiliaria a 250m2, en otra 300 y en una tercera a 390m2. Cuando me interesa alguna vivienda lo que hago es consultar el catastro virtual, en este caso la casa tiene 270m2.

Aún recuerdo el comentario de un amigo que se compró un piso y unos meses después de vivir en él seguía sin encontrar los 10 o 15 metros que le faltaban.

No siempre el catastro coincide con la realidad hamijo, es más, yo diría que casi nunca lo hace.

Yo recomiendo uno de estos:



Y si no eres lonchafinista uno de estos:



Los técnicos tenemos un dicho que dice: "El papel lo aguanta todo", y no se refiere a las propiedades mecánicas de éste.

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Debería expresarse todo en superficie útil, o por lo menos, especificar de qué superficie se trata (util o construída).

Por cierto...¿cual es la diferencia de superficie catastral con las dos anteriores?

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Bueno no es para tanto... tampoco dicen la verdad sobre el precio

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El catastro tampoco es la panacea.

Lo más fiable es medir y tener claras las diferencias entre superficie útil, construida, zonas comunes, etc, cosas que unos desconocen y otros se aprovechan.

¿Ya que estamos, podríais aclarar dichos coceptos y qué es lo que uno debería pagar realmente para que a unos ignorantes se les tiren al cuello?

Se paga por superificie util o construida, o zonas comunes? a ver explicarme eso a ver como va

La superficie útil es la comprendida por la cara interna de cada espacio, quedando excluida lo ocupado por las tabiqueria, cerramientos, huecos de instalaciones, etc. (Es lo que puedes medir con la cinta métrica)

La superficie construida sí que incluye lo ocupado por todas las paredes y huecos.

Las zonas comunes son, pues eso, las zonas de uso común de todos los vecinos de la finca, básicamente el vestíbulo y la escalera.

Cuando consultas catastro ves una superficie total que incluye la superficie construida de la vivienda más el porcentaje que le corresponda de zonas comunes, según el coeficiente de propiedad horizontal.

Después ves esta superficie desglosada en vivienda y zonas comunes.

De todo esto hay que informarse en cada caso para tener claro que superficies hay, que no te estén contando dos veces la misma cosa y que estás pagando.

Cuando se habla de 1.200€/m², por ejemplo, se refiere a superficie construida.

Que cada uno valore lo que quiere pagar y por cuanto, pero que tenga claro que una vivienda de 80m² útiles te pueden decir que tiene más de 100m², por ejemplo, porque están hablándote de superficie construida con zonas comunes, así que los metros búscalos antes de pagar, no después, y decide si te vale así o no.