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La cara fea del boom inmobiliario

Su declive ha tenido efectos importantes para los propietarios

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16 de diciembre de 2006

Pocas tendencias recientes de la economía de EU han dado tanto que hablar en las oficinas como el boom inmobiliario que se registró en casi todo el país durante los últimos seis o siete años, hasta fines de 2005.

Millones de propietarios viven hoy en casas que valen mucho más de lo que valían en el momento en que las compraron. Otros millones de personas vieron aumentar el valor potencial de su patrimonio y se vieron tentados a comprar, vender y luego comprar de nuevo otras casas durante el boom.

En este proceso, los propietarios aprovecharon las ventajas de las tasas de interés bajas para aumentar su acceso al crédito y tomaron préstamos en los que la garantía era el valor de las casas, que parecía que nunca dejaría de aumentar, para realizar mejoras en la casa, pagar la educación universitaria de los hijos, comprar un automóvil nuevo y otros artículos.

Sin embargo, según un nuevo informe del Centro para el Progreso Estadounidense (CAP), la información económica recientemente publicada muestra un panorama muy distinto de los beneficios del boom inmobiliario de los últimos seis años.

En ese período, el crecimiento del número de propietarios de viviendas cayó bruscamente para una cantidad importante de estadounidenses —blancos, hispanos y afroamericanos por igual— mientras que la participación de los dueños en el patrimonio de sus propias viviendas en realidad disminuía a medida que la velocidad con que los propietarios acumulaban nueva deuda era mayor que con la que aumentaba el valor de sus casas.

Peor aún, el aumento de los precios de las viviendas llevó a las familias a concentrar una porción cada vez mayor de su riqueza en sus casas, incluso se vieron obligadas a ampliar las líneas de crédito para mantener su nivel de consumo.

"Es bueno comprender qué fue y qué no fue el boom inmobiliario", dijo Christian Weller, autor del informe y economista principal del CAP. "Fue un boom en el precio de las viviendas, pero no fue un boom en el crecimiento de la cantidad de propietarios de casas".

Esta nueva información de 2000 a 2005 permite un análisis detallado del boom inmobiliario en comparación con la desaceleración en el mercado inmobiliario que comenzó en 2006. Los aumentos en los precios de las casas disminuyeron en gran parte del país y en algunos casos el proceso se invirtió durante el transcurso del año.

Al mismo tiempo, comenzaron a subir las tasas de interés. ¿Qué consecuencias tiene entonces el enfriamiento del mercado inmobiliario estadounidense para los propietarios, los inquilinos y la economía nacional en general?

Piensen que entre 2001 y 2005, cuando ocurrieron los mayores aumentos en los valores de las viviendas:

Los índices de crecimiento del número de propietarios disminuyeron significativamente en medio de una expansión económica constante, lo que dejó a un gran porcentaje de familias sin acceso a uno de los componentes clave del sueño americano, la vivienda propia.

La participación de los dueños de las casas en el patrimonio de sus propias viviendas cayó incluso en los casos en que el porcentaje de riqueza de los propietarios vinculado a sus viviendas aumentó, lo que expuso a las familias propietarias de viviendas a una vulnerabilidad financiera grave en caso de disminución del precio de la vivienda.

La exposición total de los propietarios de viviendas a préstamos de tasa de interés variable subieron significativamente inmediatamente antes de que el Banco de Reserva Federal (Fed) comenzara su reciente campaña de subir las tasas de interés.

Luego piense que a partir de este año, cuando los precios de las casas comenzaron a estancarse o a revertir su tendencia creciente:

Las tasas de interés en aumento de las hipotecas con tasa variable y de las líneas de crédito con respaldo hipotecario ahora dejan a una mayor parte de los propietarios expuestos a mayores pagos de su deuda a medida que las oportunidades de vender sus casas son menores.

La desaceleración en la apreciación de las casas o en los precios de las viviendas nuevas, junto con mayores pagos de deuda, significa que el crecimiento del consumo interno ahora está disminuyendo, principalmente porque los propietarios ya no pueden usar el patrimonio de su vivienda para obtener nuevas líneas de crédito.

El crecimiento de los trabajos en la construcción, en las industrias relacionadas con la vivienda y en el sector minorista también está sufriendo una desaceleración debido a la disminución del consumo de los propietarios de casas.


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  #2  
Antiguo 17-dic-2006, 10:35
jorge jorge está desconectado
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En mi opinión no más de seis meses,pero tranquilos...que aquí semos mucho más inteligentes...


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  #3  
Antiguo 17-dic-2006, 12:57
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Asi, sin pensarlo mucho, las diferencias con EEUU son muchisimas. Hay condiciones que hacen que alli el mercado immobiliario sea mas agil (en las dos direcciones). Diferencias que se me ocurren:
  • Impuesto de propiedad. En algunos estados puede ser del 2%. Asi que imaginaros el especulador con casa de $400k (muy baratita en una zona como Florida). Tiene que pagar $8k de contribucion cada año. Imagina lo que duele eso si ademas, su inversion, se esta iendo para abajo...
  • Aunque mucha hipoteca de primeros compradores es a tipos fijos, mucha hipoteca de especuladores es a tipos muy bajos, basada solo en intereses, los primeros 5 años y variables, despues.
  • Menos corrupcion (no he oido historias como las que aqui se escuchan).
  • Hipotecas mas cortas (creo, no estoy seguro).
  • No hay cuentas vivienda, de por si, pero hay algunas formas fiscales que se pueden usar... (sacar dinero de tu plan de pensiones...)
  • Hay menos proteccion estatal contra desempleo, por ejemplo. Asi que cuando viene una crisis y te quedas en el paro, la hipoteca duele mas
  • Mucho mas alquiler

Una similitud que se me ocurre: la hipoteca desgrava.

Pero tanto alli como aqui, aplica la fisica, todo lo que sube, tiene que bajar. . Tonterias a parte, si sumamos todo esto, la diferencia con España (creo) es que la burbuja aqui se ha hecho/va a hacer muchisimo mas grande, pero reventar revienta igual, y mucho peor para nosotros.


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