Burbuja.info - Foro de economía > > > Los promotores visan pisos a espuertas y se niegan a admitir un abrupto fin del ‘boom
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  #21  
Antiguo 16-dic-2006, 19:21
Bokeron Bokeron está desconectado
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Y digo yo, si estamos hablando de una gran constructora que cotice en bolsa, y a la que la obra pública le dé poco trabajo o no el suficiente, qué sentido tiene el negocio?.

Me explico. En estas empresas creo que llega un momento en que acumulan tanta pasta que se convierten en empresas financieras, se dedican a mover la pasta con compras y ventas muchas veces ajenas a su actividad, pero no pueden abandonar el negocio de la matriz aunque éste les dé pérdidas, porque lo que está claro es que si yo tengo acciones de una constructora que paraliza su actividad, ya me direis qué pintan esas acciones. ¿?.

Igual me he liado...


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  #22  
Antiguo 16-dic-2006, 19:29
Bokeron Bokeron está desconectado
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Iniciado por juan carlos.aparejador
Esta claro que quien ha escrito eso es un becario recien salido de periodismo, y ni siquiera pienso leerlo porque carece del mas minimo rigor..

Los promotores no visan nada, lo hacemos los tecnicos
Los pisos no se visan, se visan los proyectos

que calamidad....

Pues a mí me parece muy bien escrito. Tal vez no te guste el titular, pero es que tú estás condicionado por tu profesión. La prensa, los periodistas, no escriben para técnicos normalmente, sino para el público. Porque si seguimos tu criterio en cualquier otra disciplina, pues habría que tildar de falta de rigor un titular que dijera que Julián Muñoz recurre una sentencia, porque ya sabemos que quien recurre es su abogado, y si el titular dice que recurre el ingreso en prisión, pues lo mismo, porque lo que recurre es la resolución judicial, que tendrá forma de auto o de sentencia en su caso, que es la que ordena el ingreso, etc.

De todas formas recomiendo su lectura a quien no tenga esa formación "técnica", porque además mucho de lo explicado en el hilo lo desarrolla con bastante sentido común el articulista. Que por cierto no es conocido mío

Salud,


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  #23  
Antiguo 16-dic-2006, 19:33
Hayek Hayek está desconectado
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Iniciado por sephon
Lo que me intriga es el efecto del CTE a medio plazo. Entiendo que algunos empiezen a construir para evitarse el pasar por el aro, pero dentro de unos años, cuando toda la vivienda nueva sea CTE por narices, que pasara con la vieja? La diferencia de calidades sera significativa a la hora de marcar el precio? Se podra actualizar la categoria de una vivienda a "CTE" (ni que sea untando al funcionario de turno)? Se hara un plan renove para agilizar la venta de viviendas pre-CTE?

A mí me interesa mucho también. Los efectos sobre el coste de la calefacción pueden ser brutales. ¿Pasará como con los coches euro 1 y euro 2?


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  #24  
Antiguo 16-dic-2006, 20:33
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Iniciado por Hayek
A mí me interesa mucho también. Los efectos sobre el coste de la calefacción pueden ser brutales. ¿Pasará como con los coches euro 1 y euro 2?

LA ley lo unico que dice es que tienes que aportar un determinado procentaje de "calefaccion" aportado por energias renovables, muchas veces no es el precio el que hace que el promotor acelere el visado o intente eludirlo, muchas veces es la puesta a punto y el mantenimiento lo que intentan evitarse, las energias renovables como todo tiene mucha publicidad positiva pero muchas veces es una farsa, hay gente que no llega a conectar las palcas aunque de cara a la administracion estan ahi bien visibles en el tejado, con eso se comenta solo, las palcas tienen un mantenimiento y el constructor tiene que dar una garantia y como todos sabemos eso no es compatible, por lo tanto si no las pones problemas que te ahorras y esta es la mentalidad de este pais.
El engaño de las placas solares es que muchas veces estan apoyadas con grandes resistencias electricas y esto hace encarecer la factura de la luz un huevo, porque no hay nada mas caro que calentar el agua con electricidad y mas de aqui a un futuro.


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  #25  
Antiguo 16-dic-2006, 20:36
Hayek Hayek está desconectado
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Iniciado por APRENDIZ DE BRUJO.
LA ley lo unico que dice es que tienes que aportar un determinado procentaje de "calefaccion" aportado por energias renovables, muchas veces no es el precio el que hace que el promotor acelere el visado o intente eludirlo, muchas veces es la puesta a punto y el mantenimiento lo que intentan evitarse, las energias renovables como todo tiene mucha publicidad positiva pero muchas veces es una farsa, hay gente que no llega a conectar las palcas aunque de cara a la administracion estan ahi bien visibles en el tejado, con eso se comenta solo, las palcas tienen un mantenimiento y el constructor tiene que dar una garantia y como todos sabemos eso no es compatible, por lo tanto si no las pones problemas que te ahorras y esta es la mentalidad de este pais.
El engaño de las placas solares es que muchas veces estan apoyadas con grandes resistencias electricas y esto hace encarecer la factura de la luz un huevo, porque no hay nada mas caro que calentar el agua con electricidad y mas de aqui a un futuro.

Yo me refería más al uso de materiales de construcción de mayor calidad. Mejor aislamiento térmico y acústico significan ahorro energético y mayor calidad de vida.


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  #26  
Antiguo 16-dic-2006, 21:14
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Respecto al aislamiento termico y acustico no es gran cosa, se trata de la lana de roca y algun panel insonorizante pero que basicamente es una derivacion de este material, el precio es bastante mas economico que el tema de las palacas solares. Es decir suena bien pero no es nada del otro mundo.


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  #27  
Antiguo 17-dic-2006, 09:20
Jasón Jasón está desconectado
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Hola de nuevo,
Son tantos los temas que no sé por donde empezar:

- CTE: El CTE añade nuevos requisitos a la construcción de viviendas aunque uno de sus principales objetivos es clarificar, poner en orden y evitar que todas las normativas anteriores (NBE) se contradijeran. Según los nuevos DBs, la protección contra incendios queda más o menos como estaba, la seguridad de uso no afecta a los costes de construcción, la seguridad estructural, los cambios son pocos, protección frente al ruido, todavía no está vigente y los dos GRANDES y problemáticos DBs: Ahorro de energía y Salubridad. Respecto al ahorro de energía, las dos novedades principales son la obligatoriedad de energía solar y el aumento de los aislamientos. La enérgia solar térmica es una instalación más complicada y efectivamente requerirá más mantenimiento, pero también se puede instalar energía solar fotovoltaica. Es decir, producir electricidad que las compañías eléctricas están obligadas a comprar por ley y a un precio que establece el BOE. Cada comunidad de vecinos debe darse de alta en el IAE y a vender. Las instalaciones son muy sencillas, tienen una vida útil superior a los diez años y el mantenimiento es mínimo. Respecto al aislamiento, aumentar una lana de roca, por ejemplo en fachada de 4cm a 6cm tiene un coste irrisorio. Los aislantes son materiales muy baratos y la repercusión en el precio final es mínima. Respecto a la salubridad se clarifican los temas de impermeabilización, pero un constructor acostumbrado al buen hacer no va a notar cambios. Un tio chapuzas seguro que sí. La ventilación es el tema más polemico y a mi juicio el que más problemas traerá en obra ya que todas las viviendas deberán estar dotadas de ventilación híbrida. El DB es bastante árido. Aunque muchos de estos requisitos de ventilación ya se exigian en VPO.
Mi conclusión: El CTE exige muchísima documentción nueva, justificar cosas que antes no era necesario justificar, complica la redacción de los proyectos, el seguimiento de las obras y habrá muchos requerimientos y exigencias de por parte de Colegios y Ayuntamientos, pero su repercusión será minima en el precio final de una vivienda. Otra cosa es que los promotores aprovechen la excusa para seguir justificando el encarecimiento de la vivienda.

- Costes de la construcción: Hay un artículo muy bueno del CSCAE (Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España) que estudia el precio de la vivienda estos 10 últimos años. (no encuentro el link, si alguien lo tiene agradecería que me lo pasara). Mientras que los costes de la construcción crecen a un ritmo parecido al del resto de los precios (excepta algunos materiales como el cobre actualmente, el acero...), la repercusión del suelo había crecido bastante, pero el gran disparo se produjo en los beneficios de los promotores y los intermediarios del suelo. Si un promotor ganaba antes con una promoción el 20% ahora pasa a ganar el 50% (aprox. no recuerdo exactamente los porcentajes)

- Inercia del mercado: Los promotores no pueden parar porque la burbuja no solo afecta a los pepitos, sino también a ellos. Hay muchos que están deseando que las cosas se estabilicen. La burbuja en el precio del suelo también existe, les exige ser mucho más prudentes a la hora de comprar y analizar mucho mejor las inversiones. Un promotor o constructor, por mucho que subcontrate siempre mantiene una cuota de personal fijo si quiere responder bien. Los intereses también suben para ellos y las inversiones en suelo son muy fuertes. En la construcción el tiempo es oro y la dilatación de los plazos (proyectos-obra-ventas) se puede comer los beneficios en un santiamen. Aunque una constructora subcontrate, también tiene compromisos, otras empresas con las que trabaja habitualmente y le interesa quedar bien con ellos, para que estén ahí cuando se les necesita. Cualquier construtor o promotor serio mantiene vínculos con sus subcontratas. Además de las inversiones en maquinaria. Hay tantísima cosntrucción que para poder atenderla muchas empresas han invertido mucho en maquinaria y en formación de personal capacitado para manejarla y eso no desaparece de un dia para otro.

Bueno, podría escribir mucho más.... pero será en otro rato.
Saludos


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  #28  
Antiguo 17-dic-2006, 09:50
Jasón Jasón está desconectado
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Iniciado por ex-burbujista
No te puedo definir nada, yo no he creado esos datos.

puedo ponerte el enlace y que saques tus propias conclusiones

http://www.bde.es/infoest/e0809.pdf



yo te aclaro este punto aunque realmente es aparejador o alguien del gremio quien te puede aclarar mejor.

esas 800.000 no son viviendas que se hayan contruido ni que esten construyendose. son visados y puden tardar en construirse 10 años.
Ese dato yo no lo veo tan significativo.

el único dato que tendría en cuenta es el de las viviendas iniciadas, esas se terminaran dentro de dos o tres 3 años.

Creo que quien visa un proyecto, sí tiene expectativas de construir, si no, no lo redactaría. En diez años puede haber cambiado el Plan General o las Normas Subsidiarias del municipio, puede haber cambiado mucha normativa... no interesa pagar a un técnico para que te redacte un proyecto, pagar el visado, estudio geotécnico, topógrafo, estudio básico de seguridad... para luego no construir. Sería tirar el dinero.


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  #29  
Antiguo 17-dic-2006, 17:02
alquilador alquilador está desconectado
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Iniciado por Jasón
Creo que quien visa un proyecto, sí tiene expectativas de construir, si no, no lo redactaría. En diez años puede haber cambiado el Plan General o las Normas Subsidiarias del municipio, puede haber cambiado mucha normativa... no interesa pagar a un técnico para que te redacte un proyecto, pagar el visado, estudio geotécnico, topógrafo, estudio básico de seguridad... para luego no construir. Sería tirar el dinero.


Oks, pero lo que le lei a algun promotor es que ellos visaban todas las fases a la vez y que luego iban saliendo unas detras de otras. El proceso si puede duran bastantes años-

Última edición por alquilador; 17-dic-2006 a las 17:05


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  #30  
Antiguo 17-dic-2006, 23:50
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Iniciado por Jasón
Hola de nuevo,
Son tantos los temas que no sé por donde empezar:

- CTE: El CTE añade nuevos requisitos a la construcción de viviendas aunque uno de sus principales objetivos es clarificar, poner en orden y evitar que todas las normativas anteriores (NBE) se contradijeran. Según los nuevos DBs, la protección contra incendios queda más o menos como estaba, la seguridad de uso no afecta a los costes de construcción, la seguridad estructural, los cambios son pocos, protección frente al ruido, todavía no está vigente y los dos GRANDES y problemáticos DBs: Ahorro de energía y Salubridad. Respecto al ahorro de energía, las dos novedades principales son la obligatoriedad de energía solar y el aumento de los aislamientos. La enérgia solar térmica es una instalación más complicada y efectivamente requerirá más mantenimiento, pero también se puede instalar energía solar fotovoltaica. Es decir, producir electricidad que las compañías eléctricas están obligadas a comprar por ley y a un precio que establece el BOE. Cada comunidad de vecinos debe darse de alta en el IAE y a vender. Las instalaciones son muy sencillas, tienen una vida útil superior a los diez años y el mantenimiento es mínimo. Respecto al aislamiento, aumentar una lana de roca, por ejemplo en fachada de 4cm a 6cm tiene un coste irrisorio. Los aislantes son materiales muy baratos y la repercusión en el precio final es mínima. Respecto a la salubridad se clarifican los temas de impermeabilización, pero un constructor acostumbrado al buen hacer no va a notar cambios. Un tio chapuzas seguro que sí. La ventilación es el tema más polemico y a mi juicio el que más problemas traerá en obra ya que todas las viviendas deberán estar dotadas de ventilación híbrida. El DB es bastante árido. Aunque muchos de estos requisitos de ventilación ya se exigian en VPO.
Mi conclusión: El CTE exige muchísima documentción nueva, justificar cosas que antes no era necesario justificar, complica la redacción de los proyectos, el seguimiento de las obras y habrá muchos requerimientos y exigencias de por parte de Colegios y Ayuntamientos, pero su repercusión será minima en el precio final de una vivienda. Otra cosa es que los promotores aprovechen la excusa para seguir justificando el encarecimiento de la vivienda.

- Costes de la construcción: Hay un artículo muy bueno del CSCAE (Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España) que estudia el precio de la vivienda estos 10 últimos años. (no encuentro el link, si alguien lo tiene agradecería que me lo pasara). Mientras que los costes de la construcción crecen a un ritmo parecido al del resto de los precios (excepta algunos materiales como el cobre actualmente, el acero...), la repercusión del suelo había crecido bastante, pero el gran disparo se produjo en los beneficios de los promotores y los intermediarios del suelo. Si un promotor ganaba antes con una promoción el 20% ahora pasa a ganar el 50% (aprox. no recuerdo exactamente los porcentajes)

- Inercia del mercado: Los promotores no pueden parar porque la burbuja no solo afecta a los pepitos, sino también a ellos. Hay muchos que están deseando que las cosas se estabilicen. La burbuja en el precio del suelo también existe, les exige ser mucho más prudentes a la hora de comprar y analizar mucho mejor las inversiones. Un promotor o constructor, por mucho que subcontrate siempre mantiene una cuota de personal fijo si quiere responder bien. Los intereses también suben para ellos y las inversiones en suelo son muy fuertes. En la construcción el tiempo es oro y la dilatación de los plazos (proyectos-obra-ventas) se puede comer los beneficios en un santiamen. Aunque una constructora subcontrate, también tiene compromisos, otras empresas con las que trabaja habitualmente y le interesa quedar bien con ellos, para que estén ahí cuando se les necesita. Cualquier construtor o promotor serio mantiene vínculos con sus subcontratas. Además de las inversiones en maquinaria. Hay tantísima cosntrucción que para poder atenderla muchas empresas han invertido mucho en maquinaria y en formación de personal capacitado para manejarla y eso no desaparece de un dia para otro.

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Saludos

Respecto al tema de la ventilacion el codigo tecnico no especifica que tenga que ser forzada, con lo cual el gasto mas grande quiza sera para el usuario en energia para climatizar.


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