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Antiguo 14-dic-2006, 08:33
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El exceso de oferta obliga a rebajar hasta en 30.000 euros los pisos usados

El ajuste del sector inmobiliario demora la comercialización de inmuebles de segunda mano. Las agencias tienen problemas para cerrar operaciones en los primeros meses de exposición, lo que obliga a reducir el precio final.


Tras varios años en los que el proceso de venta de un piso era algo relativamente sencillo y rápido de realizar, el ajuste que está viviendo el sector inmobiliario en España –con una sobreoferta de viviendas y una demanda que se contiene como consecuencia del alto endeudamiento y de las subidas de tipos de interés– está dilatando los plazos de venta y reduciendo las pretensiones económicas de los propietarios que desean poner un piso en el mercado.

Y es que al aumento de los plazos de comercialización de los inmuebles –el tiempo desde que una vivienda de segunda mano sale al mercado hasta que es adquirida llega en algunos casos a los tres años, frente a los seis meses que costaba a comienzos de 2005–, se suma el de la rebaja de las pretensiones iniciales de los propietarios, que reducen el precio de salida entre 18.000 y 30.000 euros para poder cerrar la operación. Este importe lo fija el propietario en función de los inmuebles similares que están cercanos al suyo, índice que sirve a consultoras y al Gobierno para determinar la evolución de los precios.

Así lo confirman los datos de la sociedad de tasación Tecnocasa y de las agencias inmobiliarias consultadas por este periódico. Incluso fuentes del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria coinciden en este análisis, aunque descartan hablar de crisis en el sector, al considerar que sólo se está produciendo un reajuste del mercado.

Hasta ahora, el factor precio era el determinante para adquirir un inmueble, junto con la superficie del mismo y su ubicación geográfica. En un momento en el que la demanda supera a la oferta es sencillo vender, incluso productos de dudosa calidad, sobre todo en un bien cuyo uso es indispensable, como la vivienda.
Ahora, el ciclo ha cambiado, con una oferta que ha aumentado de forma desproporcionada y se enfrenta a un ciclo económico adverso para el negocio de la primera residencia, según los expertos de la consultora RR de Acuña y Ass.

Efecto negativo
La proporción de variación del precio de venta respecto al de salida disminuye a medida que aumentan los días transcurridos hasta que se cierra el trato. Así, los pisos que tardan más en comercializarse ven cómo su importe final se rebaja respecto a las expectativas iniciales para agilizar la venta.

Según Tecnocasa, durante los dos primeros meses se produce una reducción del precio que posteriormente puede ampliarse si el inmueble no se ha vendido 120 días después de haberse puesto en el mercado.
Además, la antigüedad de la vivienda tiene un efecto negativo adicional sobre el tiempo requerido para venderla, es decir, que los inmuebles más viejos tardan más en comercializarse, a igualdad de condiciones, que los nuevos.

Otra variable que influye en el proceso es la superficie del inmueble. Los pisos que presentan una mayor dificultad para venderse son los más grandes porque, además, suelen ser los más caros. En concreto, la superficie media en España de una casa que se venda en un máximo de 30 días es de 69 metros cuadrados, mientras que, si dicha superficie crece hasta más de 74 metros, el piso tarda en venderse más de 120 días.

Los expertos consultados explican que la principal causa de esta rebaja de precios es que buena parte de la demanda está ya satisfecha, mientras el resto se está quedando fuera del mercado debido al espectacular encarecimiento de la vivienda en los últimos años. La política alcista de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) en 2006 y los bajos salarios son otras dos variables que influyen en el proceso.

La impermeabilidad del mercado propicia que los anuncios clasificados salten de las páginas de los periódicos a Internet. Incluso se vuelven a emplear escenarios tan imaginativos como los parabrisas de los coches, los semáforos o las ya tradicionales farolas.


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  #2  
Antiguo 14-dic-2006, 08:37
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Señores, a ver si os enteráis k una bajada de 30.000€ sobre una cosa k ha subido 200.000€ no es nada. Saludos.


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  #3  
Antiguo 14-dic-2006, 08:43
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Bueno bobojista, no es nada si no los rebajan 30000 € cada cinco meses, que entonces ya es algo,


Un abrazo


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  #4  
Antiguo 14-dic-2006, 08:43
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Iniciado por Bobojista
Señores, a ver si os enteráis k una bajada de 30.000€ sobre una cosa k ha subido 200.000€ no es nada. Saludos.

Primero que cuando ha subido 200.000 € lo ha hecho de 30.000 en 30.000
Para bajar el comportamiento será el mismo.
saludos


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  #5  
Antiguo 14-dic-2006, 08:46
jbernal jbernal está desconectado
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Señores, a ver si os enteráis k una bajada de 30.000€ sobre una cosa k ha subido 200.000€ no es nada. Saludos.

Señor, por eso he puesto, "Esto de momento", ya veremos más adelante.


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  #6  
Antiguo 14-dic-2006, 08:49
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Iniciado por paperman
Primero que cuando ha subido 200.000 € lo ha hecho de 30.000 en 30.000
Para bajar el comportamiento será el mismo.
saludos

Dudo k vayan a bajar tanto, pero vamos k si así fuera ya estoy en el banco pidiendo una 2ª hipoteca.


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  #7  
Antiguo 14-dic-2006, 08:49
Arevaco Arevaco está desconectado
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Iniciado por Bobojista
Señores, a ver si os enteráis k una bajada de 30.000€ sobre una cosa k ha subido 200.000€ no es nada. Saludos.

¿entonces afirmas que los pisos bajan??? Por algo se empieza, claro, solo es una bajada de un 15%...
¿acaso algo pasó en octubre??? La imagen de tochovista-greenspan ronda mi mente...


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  #8  
Antiguo 14-dic-2006, 08:50
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Iniciado por Bobojista
Dudo k vayan a bajar tanto, pero vamos k si así fuera ya estoy en el banco pidiendo una 2ª hipoteca.

Pues nada, ánimo.


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  #9  
Antiguo 14-dic-2006, 09:09
NIFLOWERS NIFLOWERS está desconectado
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Es una buena noticia, los vendedores empiezan a rebajar sus espectativas cuando ven que no venden su piso. Es un buen comienzo... pero aún que bastante camino...


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  #10  
Antiguo 14-dic-2006, 09:21
Neutron_Mortgages Neutron_Mortgages está desconectado
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Iniciado por jbernal
Esto de momento

Ja, que prudencia más elegante, empezar el post así, con lo que viene luego.

Pero con el aluvión de noticias recientes me da que no hace falta ser tan prudente.
Si no hay demanda, no hay demanda, se le pueden dar las vueltas que se quiera.
Cada día que pasa se agudiza la sobreoferta y las probabilidades de vender un piso bajan y bajan y bajan.

Tengo guardados los informes de idealista de otros años.
Hasta que no vuelvan los precios a niveles anteriores 31.12.2003, al menos, no habremos vuelto a un punto de mínimo equilibrio.

Pero mi apuesta es que bajarán aún más, por las 725.000, 800.000 y 900.000 viviendas iniciadas en 2.004, 2.005 y 2.006, que suponen una sobreoferta brutaL, que tardará en absorberse.

Pero el que quiera pillarse una segunda hipoteca cuando bajen un 15% tranquilo, que aún se podrá pillar una tercera cuando bajen un 30% y una cuarta cuando bajen un 45%.
Algunos van a ser los reyes de las hipotecas.

Saludos


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