Burbuja.info - Foro de economía > > > Análisis: ¿comprar o alquilar plaza de garaje?
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  #1  
Antiguo 11-dic-2006, 18:29
Johnny Johnny está desconectado
Lonchafinista
 
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Hola a todos,

no sé si alguno os habéis planteado la compra de una plaza de garaje como inversión o como alternativa a tenerla alquilada, pero me gustaría compartir con vosotros una hojilla de cálculo en el que se analiza este caso bajo el supuesto de endeudamiento cero (compra "a tocateja").

El objetivo no es tanto analizar este caso concreto, sino que me gustaría ir añadiendo conceptos poco a poco, es decir, posteriormente colgar una igual pero incluyendo una hipoteca (con los consiguientes intereses, repago de la deuda, gastos de constitución, etc), y luego pasar a analizarlo para una vivienda.

El fichero creo que es bastante autoexplicativo, pero daré un par de comentarios o pistas para su utilización, y luego si queréis me podéis dar sugerencias para mejorarlo y corregirlo si es que tiene fallos y responderé a dudas si es que las hay.

A la izquierda de la hoja está el modelo de valoración, cuyos "inputs" podéis ajustar a vuestro gusto:

- La primera línea es el alquiler anual, bajo el supuesto "no hay impuestos" (supuesto frecuente en alquiler de plazas de garajes entre particulares...). Yo he estimado 90 € al mes

- La segunda línea son los gastos de comunidad aparejados a la titularidad de la plaza, según he visto en Idealista pueden ser 25 € al mes en Madrid (entiendo que incluye pagar al vigilante, mantenimiento, limpieza...). El signo es negativo ya que es un gasto para el propietario

- Lo siguiente es la inflación del alquiler (incremento anual en el precio del mismo). Yo lo he estimado en un 3%, en línea con la inflación en general, y creo que es de las hipótesis más sólidas del modelo

- Lo siguiente es calcular la tasa de descuento de los futuros flujos de alquiler. Dicha tasa de descuento es la rentabilidad que le exigimos a la inversión, y se descompone en dos partes:

a/ Tasa libre de riesgo, para la cual he cogido el bono alemán a 5 años y que más o menos corresponde a E-0.2%, en línea con depósitos bancarios a plazo fijo

b/ Prima de riesgo, que es la rentabilidad adicional a dicha tasa libre de riesgo que exigimos por asumir ciertos riesgos (que hagan un parking para residentes al lado y bajen los precios, que suban los gastos de comunidad desmesuradamente porque hay goteras, ...). La prima de riesgo para inversores en bolsa se estima en 5.45% según el Global Fund Manager Survey de Merrill Lynch, la cual me parece excesiva para una inversión de este tipo que creo tiene menos riesgo que el mercado. Yo he asignado un 1.5%, cada uno debe poner lo que crea según sus criterios de inversión

- Con estos datos, asumiendo perpetuidad de los flujos, se obtiene el valor de la inversión. A dicha inversión hay que restarle el 7% por el ITP si se compra de segunda mano o el 16% de IVA si es nuevo y no unido a una vivienda, los gastos de la transacción (notaría, registro, gestoría...) y algún otro ajuste que le queráis hacer (i.e. si creéis que ello va a contribuir a aumentar el valor de vuestra vivienda, si le dais algún valor adicional a alquilar sobre comprar o viceversa...). De este modo obtenemos el precio de compra

A la derecha de la hoja tenéis una tabla de sensibilidades sobre los dos parámetros más importantes y variables del modelo: la tasa de descuento y la inflación del alquiler.

Veamos la utilidad del modelo. Imaginemos que yo tengo alquilada una plaza de garaje a 90 € al mes. ¿Debería comprarme una con esos ahorrillos extra que tengo por ahí o con la lotería de Navidad? Si tengo una prima de riesgo de 1.5%, no debería pagar más de 33 417 € por una plaza igual que la que yo tengo.

Espero que sirva de ayuda. Intentaré poner una con endeudamiento cuando tenga tiempo.

Saludos
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  #2  
Antiguo 11-dic-2006, 20:35
belgenova belgenova está desconectado
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Creo que te falta por incluir el beneficio fiscal de la amortización en la opción compra, que no es nada desdeñable en el calculo del NPV

Pero aun mas importante....

¿Y si inviertes los 35,000 euros en el "bono alemán" ?

Haciendo las cuentas (incluyendo la retención del 18% que "podria ser evitable" si se hace bien" parece que la plaza de garaje en alquiler se paga sola...no?


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  #3  
Antiguo 11-dic-2006, 20:35
Pinchauvas Pinchauvas está desconectado
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Yo te puedo hablar de lo que hice yo .
Compré una plaza en Pte. Tocinos ,en medio er pueblo,en 10.818 euros hace año y medio .
el objetivo era el de rentabilizar ese dinero mediante el alquiler.
Los murcianicos conocen más o menos los graves problemas de estacionamiento que tenemos .
Bien ,el edificio tiene 30 años , la comunidad eran 3.5 euros més (je) y la puse en alquiler , tardé 2 meses en alquilarla en 50 euros a un "elemento" pariente de mi mujer , el tio me pagaba el 20 o el 25 o cuando le salia de los cojones ,pero me pagaba, así 8 meses y hasta los webs .
Un dia que fui a cobrale por que el capullo no me cogia el teléfono me pare delante del edifico y me pregunté ¿a cuanto se habrán estado vendiendo?,¿y si algún vecino apurado decide poner en venta alguna por debajo del mercado ?,Y ASI FUE ,la plaza contigua a la mia la ponen en venta en 8000 euros , al dia siguiente puse un anuncio en compraventa .

La vendi a los 2 meses por 15.000 a un par de hijos predilectos que tenian que "invertir" el dinero de mamá. Me saqué un buen pico al cabo de año y poco y me quité el muerto de encima, ahora está puesto el anuncio de que se alquila . Tambien compraron otra en 20.000 en un edificio nuevo de los muchos que hay por aquí.

Los precios de los anuncios piden lo que se les antoja, pero las ventas reales se están haciendo en torno a los 12.000 euros cuando se hacen ,está muy parado el tema.
Ojito con el tema ,que te puedes quedar pillado algunos años.


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  #4  
Antiguo 11-dic-2006, 21:25
Johnny Johnny está desconectado
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Belgenova,

entiendo que el inversor es un particular por lo que no existe deducción fiscal por amortización del activo, ¿me estoy equivocando?

La retención del 18%, ¿te refieres a la posible plusvalía al venderla? Entiendo que, haciendo las cosas por lo legal, los rendimientos por alquiler entrarían en el IRPF al marginal de cada uno.

Si invirtiéramos los 36 685 € en el bono alemán, obtendríamos una rentabilidad del 3.7% anual, sin riesgo alguno aunque pagando impuestos sobre ello... Entonces podríamos alquilar la plaza de garaje, al principio nos daría para pagar todo el alquiler con lo que viene del bono pero en el futuro ya no: menos retorno, menos riesgo.

Pinchauvas,

esos riesgos (liquidez del activo si quieres deshacerte de él, impago por parte del inquilino, etc) son los que te harían exigirle más rentabilidad que la tasa libre de riesgo; no obstante, si lo que quieres es ver compra vs. alquiler, el riesgo de impago no existe por lo que yo aplicaría una tasa de descuento menor que si la idea es comprar la plaza para alquilarla.


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  #5  
Antiguo 11-dic-2006, 21:34
belgenova belgenova está desconectado
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Iniciado por Johnny
Belgenova,

entiendo que el inversor es un particular por lo que no existe deducción fiscal por amortización del activo, ¿me estoy equivocando?

Hay formas de hacerlo. No controlo mucho de fiscalidad pero por ejemplo, te puedes constituir en una especie de autonomo-empresario, y entonces si imputarte la amortizacion. Yo al menos lo hago con un local que compre.

Iniciado por Johnny
La retención del 18%, ¿te refieres a la posible plusvalía al venderla? Entiendo que, haciendo las cosas por lo legal, los rendimientos por alquiler entrarían en el IRPF al marginal de cada uno.

No, el 18% que te retendra hacienda el año que viene por los rendimientos del "bono aleman". Si pones 35k en un "bono aleman", si tiene cupones o pagos anuales (no es al descuento), se retiene parte (18%) del rendimiento a partir de 2007. En caso de ser al descuento no estoy seguro como se hace.

Iniciado por Johnny
Si invirtiéramos los 36 685 € en el bono alemán, obtendríamos una rentabilidad del 3.7% anual, sin riesgo alguno aunque pagando impuestos sobre ello... Entonces podríamos alquilar la plaza de garaje, al principio nos daría para pagar todo el alquiler con lo que viene del bono pero en el futuro ya no: menos retorno, menos riesgo.

Ein?

Dentro de 5 años repites, aunque claro, como te has "fundido" los intereses tu principal se ha devaluado por efecto de la inflación. Pero en el caso de la plaza en compra, también habria que ver revisiones de catastro, impuesto de patrimonio, derramas y un largo etc que incrementarian los costes de mantenimiento


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  #6  
Antiguo 12-dic-2006, 09:05
nunca _bajan nunca _bajan está desconectado
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yo vivo en madrid, zona retiro..

si pudiera comprar una plaza de garaje a tocateja en mi zona la compraria. Sin dudarlo. Para aparcar yo, luego haria las cuentas, si me voy, si al venderla ganaría o no dinero. Si saliera negativo, ese coste seria el alquiler del parking durante ese tiempo (probablemente menor a los 120 o 150 que cuesta ahora).. y si encima gano dinero. Pues mira.


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  #7  
Antiguo 12-dic-2006, 10:15
Johnny Johnny está desconectado
Lonchafinista
 
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Belgenova - entendido. El tema del bono alemán, a lo que me refería es justamente a eso: tu principal se ha devaluado mientras el alquiler de la plaza se ha inflacionado, por tanto al comprar un nuevo bono el cupón ya no te dará para pagar el alquiler (no sé a partir de qué punto ocurre esto, sobre el 9º año o así si crece al 3% y no hay impuestos creo).

Nunca_bajan - el cálculo estaba hecho precisamente sobre zona Retiro. Ahora salen caros los alquileres nuevos pero yo conozco a alguien que tiene un alquiler histórico a 90 € y no es el único, claro que ha ido subiendo progresivamente por encima de inflación por lo que me imagino que acabará convergiendo al precio de zona.


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  #8  
Antiguo 12-dic-2006, 12:56
korgo korgo está desconectado
Lisensiado burbujista
 
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Creo que en el caso de los garajes lo mas importante es saber que va a deparar el futuro de la zona en la que esta situado.
El precio de los garajes es mucho mas variable que el de las viviendas porque al no ser un elemento de 1ª necesidad esta mas sujeto al mercado y la ley de oferta-demanda:

Encarecen:
Mejoras en la zona.
Reformas que eliminan plazas en la calle.
Instauracion de zonas de aparcamiento regulado.
Apertura de oficinas en la zona.

Rebajan:
Deterioro de la zona.
Derribo de edificios viejos y construccion de nuevos con plazas.
Construccion de parkings publicos.
Crisis economica. Este es muy importante, porque si te quedas en paro o lo pasas mal economicamente es facil que intentes solventarlo con un dinero extra de la plaza. Hace poco hable de eso con una amiga como solucion a su problema y creo que en promociones nuevas en las que hay mucha gente con 2 plazas van a ponerse en alquiler muchisimas para ayudar a pagar la letra. Tb. es posible que alguno tenga que vender el 2º coche o incluso el 1º para salir adelante. Por supuesto que en zonas de trabajo muchos cambiaran el coche por el autobus si se ven agobiados.
Encarecimiento del petroleo.


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