TINSA: Mayo 2011 precio medio Jrandes capitales = 1.882€/m2.
Caída desde el máximo: -22,6% (2.433€/m2 en Septiembre de 2007).



Si transformamos los datos de TINSA en un índice al estilo del CASE-SHILLER (S&P, EEUU) hoy por hoy el índice tendría un valor de 232 frente a un valor de 100 en enero de 2000.

En 11 años y medio se habría multiplicado el precio de la vivienda por 2,3 pero después de haber pasado por un pico en 2007 en el que la vivienda se habría multiplicado por 3. En el mismo periodo, en EEUU, el precio se habría multiplicado por 1,5 tras pasar por un pico en el que se llegó a mltiplicar por 2,2.

En Abril de este año, en un portal inmobiliario se publicaba la siguiente "noticia".
La vivienda casi ha terminado el ajuste de su precio


El mismo portal publicó ayer un análisis diferente:

El ajuste de vivienda podría ser a la americana
Enlace original:
El precio de la vivienda podría sufrir una caída a la americana


Izuierdo se mantiene en sus 13:


Yo me pregunto si tras ese análisis la cabeza de Izquierdo empezó a echar humo. También me pregunto si realmente esa es la clase y categoría de análisis que hacen los ejpertos.

Lo que si podemos decir es que las creencias de Izquierdo no parecen más que wishful thinking, si bien al menos tiene la cordura de decir que es "difícil cuantificar el suelo" aunque por razones más complejas de lo que viene a decir.

Precisamente una de las razones por las que España no está "creciendo al mismo ritmo que Europa" es que hemos vivido una de las mayores burbujas inmobiliarias del continente, sólo superada en términos relativos por Irlanda, que se lleva el dudoso premio a la locura inmobiliaria. El "ejperto" podría haber comparado nuestro crecimiento con el de Irlanda y quizás se le habría ocurrido que, a lo peor, nuestro más reducido crecimiento no es un evento independiente de la burbuja inmobiliaria y del excesivo precio que alcanzó la vivienda en España.

Por tanto, siguiendo esta línea argumental, cabría decir que lo que nuestra estancada economía indica, es precisamente lo contrario de lo que el analista dice: con toda probabilidad estamos lejos del suelo del precio de la vivienda. ¿Como de lejos? ¿Cuando acabarán las caídas?

Cualquiera sabe. Más o menos se han tardado 4 años en que la vivienda baje un 25%. Se trata de un proceso muy lento, que para algunos resultará desesperante. Por otra parte, era lo esperable. Hay muchas resistencias a la bajada de precios de la vivienda y sólo los que tienen necesidad real de vender rebajan lo suficiente como para vender. Nadie quiere vender por menos de que le hayan podido contar que se vendió en su barrio. Esto tiene como consecuencia principal que las ventas se desploman, como ha ocurrido y como está ocurriendo. La carrera por deshacerse del stock de viviendas invendibles se hace cada vez más difícil. Cada vez más vendedores llegan al punto de que tienen que vender y, por tanto rebajar el precio. En lugar de eso, se declaran en quiebra y les pasan los pisos a la banca. Las autoridades regulatorias, en un alarde de desregulación permiten que los bancos se queden con las viviendas en su balance y que tengan un monopolio de facto sobre el mercado inmobiliario: los bancos son propietarios del suelo, promueven viviendas, las tasan, prestan el dinero para las ventas y aseguran las hipotecas. El mercado de vivienda "libre" no existe en España. Es un mercado totalmente bancarizado en el que las entidades controlan todo el proceso desde el principio hasta el final.

Ninguna autoridad dice ni pío sobre esta extraordinaria y lamentable situación. Los promotores que aún no han quebrado tampoco protestan y eso que esta situación les puede llevar a la quiebra ya que muchos no podrán vender ni aplicando grandes descuentos: no compiten con los bancos en igualdad de condiciones.

Siguiendo con lo del suelo del precio y la comparación con EEUU, si nos dejamos llevar por el CASE-SHILLER y los precios en España hubieran de llegar al mismo suelo que en EEUU, entónces, el ÍMIE Capitales debería bajar hasta 1.200 €/m2 un 50% menos que en el pico. Si ese fuera el suelo, y suponiendo que los precios bajan 200€/m2 anualmente (ritmo actual) tardaríamos otros 3 años de rebajas paulatinas y lentorras en llegar a ese suelo... pongamos que a mediados de 2014. Este parece un escenario probable ya que el "stock" de viviendas apenas se reduce y tenemos para muchos años de ventas a no ser que reviva la economía. Pero esto es como una pescadilla que se muerde la cola, ya que la economía española depende de la construcción residencial para revivir. La construcción lidera las recuperaciones, así que si no hay recuperación en este sector, no hay recuperación.

Si a mediados de 2014 se alcanzara ese suelo, pero sin poder seguir contando con la construcción como motor, sería de esperar una lentísima recuperación a partir de ese momento dependiendo de los "stocks" reales de vivienda.

Yo no soy profesor de economía aplicada, pero creo que el escenario que he pintado es mucho más probable que el de Izquierdo.

Siempre cabe la posibilidad de que entremos en un armagedón financiero del euro y se precipiten las cosas.

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Por otro lado, ¿podremos considerar en 2014, las viviendas acabadas en 2008, 2009 como nuevas?

Excelente post, Marai. Lo que ha escrito me recuerda una entrevista que le hicieron a Encinar, el de Idealista, cuando se compró la casa, en la que comentaba que a los bancos y cajas les quedaban reservas para 18 meses de resistencia sin bajar los precios. Según eso no llegamos a 2014.

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¿ Que donde está el suelo ?

Puesssss.... está debajo de las nubes . Eso que vemos son las nubes y después veremos el suelo con claridad . Y bajando en barrena .

Joder, es patético, vaya expertos de mierda.

Marai, me apunto a tu teoría, pero no a la primera si no a la del Armagedón o quizá una mezcla de las dos.

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Si en el 99% de los casos,las burbujas tienden a revertir precios a su estado pre-burbuja,por que ejpaña iba a ser diferente?
Queda otra mitad de bajada,otro 25% mínimo. La cuestión es cuanto tiempo consumirá ese proceso. Cuanto más tarde,peor para todos.

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La bajada será del 65 por ciento sobre máximos. La cuestión es si lo haremos fácil y rápido o, como parece, difícil, lento y mucho más doloroso.

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Y lo que te rondaré morena....


La paciencia qué gran virtud.

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Insisto: Nadie puede predecir el futuro (cuánto tiempo se necesitará para bajarse de la burra y aceptar la cruda realidad), pero las matemáticas sí que son tozudas y demuestran por distintas vías (stock, demografía, paro, etc...) que los precios deberán bajar entre un 50% (de 300 a 150) y un 66% (de 300 volver al nivel 100 del año 2000).

2 + 2 = 4 ..... esto es fácil predecirlo, lo difícil es predecir cuánto tiempo se necesitará en admitir que 2+2=4 (y que 4-5 es la puta quiebra).

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Muy sesudo el post, pero se centra demasiada en la evolución de un solo sector. ¿Qué pasa si no encontramos un sustituto para el petróleo? Para el 2014 tendremos un descenso de producción acumulado del 10%, ¿subirán los precios de la energía otro 50%? ¿y que pasa si quiebra el estado? ¿o la zona euro?

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