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  #1  
Antiguo 10-dic-2006, 22:53
Oscarwild Oscarwild está desconectado
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Hola. Comprar piso cuesta la mitad que vivir de alquiler pese al ‘boom’ inmobiliario, según Expansión.com El link es este: http://www.expansion.com/edicion/exp...lo/705969.html
Soy un nuevo usuario del foro, aunque lo sigo con interés y humor desde algunos meses (pues la verdad es que con algunos foreros me parto de risa con sus comentarios).
Esta noticia la leí hace una semana, y creo que no se ha tratado todavía en el foro.
No entiendo mucho de economía y me gustaría que dierais vuestra crítica sobre el asunto (si creeis que es correcto el planteamiento y por qué, o por qué no...).
¿cuales serían los cálculos correctos para tratar de hacer una comparación entre alquilar y vender? Seguro que alguno los ha hecho. Por favor, que me lo expliquen!
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Comprar piso cuesta la mitad que vivir de alquiler pese al ‘boom’ inmobiliario
E.S.Mazo.


Ni la subida de los tipos de interés, ni la anunciada moderación de la vivienda ni el alto endeudamiento familiar pueden cambiar todavía las tornas: comprar un piso, gracias a las revalorizaciones y las ventajas fiscales, es mucho más rentable que alquilar, una “sabiduría convencional” que los expertos de la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas) han trasladado ya a cifras.


Adquirir una vivienda cuesta prácticamente la mitad que vivir arrendado, incluso teniendo en cuenta el efecto de la subida de precios. Porque excluyendo el boom, la brecha alcanza el 340%.

En concreto, el coste medio de alquilar un piso de 90 metros cuadrados cuesta en España una media de 9.308 millones al año. Cantidad un 115% superior a los 4.837 euros anuales que hay que abonar para la compra, en un supuesto de un piso de la misma dimensión que, financiado mediante una hipoteca a 25 años por el 80% del precio – a un tipo del 4,15%–, se disfruta durante diez años como vivienda habitual para venderlo después.

Es decir, un piso en el que el propietario se beneficia de la deducción por vivienda en el IRPF y de las plusvalías obtenidas después. Una práctica habitual e impulsada especialmente por el ladrillo como inversión refugio.

En términos nominales, se observa mejor esa diferencia. “El propietario habría podido disfrutar de una vivienda durante diez años por un coste anual medio de 2.545 euros, mientras que el arrendatario habría incurrido en una suma anual media de 11.178”, explica el informe de Funcas Comprar vs. alquiler de vivienda habitual. En este supuesto, hace un cálculo del “coste de la opción de adquisición, que representa, en promedio, un 23% del coste de la opción alquiler”.

A tenor de estas cifras, se desprende una tajante conclusión: las razones sociológicas y culturales que premian la propiedad frente al alquiler explican parte de la situación del mercado español, pero, “a raíz del análisis realizado, puede considerarse que, en el marco de las condiciones descritas, la opción de compra encuentra también, hoy por hoy, fundamentos de rentabilidad”.

Por ello, pese a los avisos de desaceleración del sector, “actualmente, no está en absoluto claro que comprar una vivienda haya dejado de ser, desde el punto de vista de la rentabilidad, una buena opción frente a la del alquiler”.

¿Moderación de precios?
Dos factores por encima de muchos otros provocan esta tendencia: además de esas ventajas fiscales –que influyen “de manera no despreciable”–, los bajos tipos de interés. Según los expertos, soplan tiempos de cambio en el mercado inmobiliario español, si bien han sido tantos los avisos que no siempre se confía en la tan anunciada desaceleración del sector.

Y ese cambio de tendencia podría venir, precisamente, de la mano de los tipos, que, tras dos años situados en un 2% –mínimo desde 1946–, encadenan cinco subidas consecutivas para escalar al 3,25%.
Así, el futuro escenario no va a depender sólo de la revalorización anual que mantenga la vivienda que, según las previsiones, llegará a igualar las subidas de la inflación –si bien no es la primera vez que se apunta este pronóstico–.

También será “crucial”, según los analistas de Funcas, la continuación o no de la trayectoria ascendente de los tipos. El Banco Central Europeo (BCE) ha alertado ya de próximas subidas del precio del dinero, que podría llegar a alcanzar el 4% en 2007.
Sin embargo, parecen muy lejanos unos tipos en el 7%, escenario a partir del cual la adquisición perdería la rentabilidad actual. “Las ventajas de la compra se mantienen hasta tipos de interés inferiores al 7%, nivel para el que se da una equivalencia entre las dos opciones”, la adquisición y el alquiler. “A partir de dicho nivel”, apostilla, el arrendamiento “se presenta como una opción más económica”.

Desde el punto de vista de la rentabilidad, sólo hay otro caso más en el que es “más interesante” alquilar: para un periodo de permanencia de la titularidad del inmueble inferior a los cuatro años”.


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  #2  
Antiguo 10-dic-2006, 23:01
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El informe completo de FUNCAS se ha tratado, al menos, 5 veces.
La mejor en mi opinión la primera.
Busca FUNCAS.
Y todos los medios que se hagan eco, ya sabemos a que intereses responden.


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  #3  
Antiguo 10-dic-2006, 23:03
spidi spidi está desconectado
Porqueyolovalgoista
 
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El primer problema de estas comparativas es que no comparan el mismo inmueble. Todo lo que no sea así, ya parte con un error que se propaga con cada cálculo que se haga.

Ojo, dice del mismo tamaño, pero yo me refiero a mismo tamaño, situación, etc...

Salu2


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  #4  
Antiguo 10-dic-2006, 23:09
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Mis calculos alquiler-compra, rápidos.
Es mucho más fácil calcular una hipoteca sólo interés, para un precio determinado.
Euribor 1 año= 3,8
Diferencial = 0,33
Total = 4,13 % = 4,13/100
Esto hay que multiplicarlo por 1,1 para sumarle el 10% de gastos, y dividirlo por 12, para la mensualidad.
Nos da un coeficiente de 0,003785
Si multiplicas el precio por este coeficiente, obtienes el precio del alquiler del dinero.
A eso, hay que sumar comunidad, derramas, e ibi.
El resultado lo puedes comparar con el alquiler.
El análisis VAN es lo correcto, sin embargo. Yo pongo inflaciones del 2% en los 3-5 primeros años.
Las deducciones es más que probable que desaparezcan y no las pongo en el VAN.
Más info:
http://www.zonaeconomica.com/inversion/metodos


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  #5  
Antiguo 10-dic-2006, 23:22
Oscarwild Oscarwild está desconectado
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Deadzoner: ¿cual es ese comentario que crees el mejor?

Gracias por los cálculos.


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