Carrera imposible de las inmobiliarias: valor de activos cae ms rpido que la deuda. Noticias en Invertia

La depreciación de activos ha vuelto a empañar las cuentas de las inmobiliarias. Pese a que algunas firmas del negocio han abrazado ya las ganancias, la realidad es que su apalancamiento (LTV) volvió a crecer en 2010. Realia fue la excepción aunque lo hizo de forma tibia. Reducir o controlar este ratio es vital para compañías como Reyal Urbis dado que es uno de los puntos exigidos por la banca en la refinanciación de su deuda.

Estefanía Fonseca / Invertia.com. Noticias, bolsa, mercados, cotizaciones, finanzas, economia, fondos
Viernes, 10 de Junio de 2011 - 7:43 h.

“El loan to value (LTV) de las inmobiliarias españolas se ha incrementado en la medida en que se ha producido una caída en la valoración de sus activos, mientras que la deuda se ha reducido lentamente porque ha habido alguna desinversión”, explica un analista que sigue el sector.

Dentro de las inmobiliarias españolas, sólo Realia ha mejorado este ratio auque muy levemente. El apalancamiento financiero de la empresa controlada por FCC y Caja Madrid bajó del 48% registrado en 2009 al 47,5% a cierre del año pasado. Además, Realia fue la única inmobiliaria que terminó 2010 con beneficios al ganar 1,1 millones de euros.

En el otro extremo de la tabla se coloca Quabit. La firma que preside Félix Abanades presenta un loan to value del 82,5% frente al 77,4% de un año antes. Así, la deuda financiera neta alcanzó los 1.403 millones, mientras que el GAV (valor bruto de los activos) se situó en 1.701 millones.

Metrovacesa también ha aumentado esta partida de forma significativa hasta rozar el 73% en 2010 desde el 66,4% anterior. Previsiblemente en los próximos meses este ratio disminuirá después de que la inmobiliaria controlada por la banca acreedora haya anunciado una ampliación de 1.950 millones.

El LTV es un ratio que mide la relación entre el importe del préstamo y el valor de tasación de un inmueble. Es, por lo tanto, una herramienta que permite medir el riesgo en el que incurre la inmobiliaria y el banco. Asimismo, los bancos suelen obligar a las compañías a mantener unos porcentajes de LTV determinados en los procesos de refinanciación.

Un ejemplo fue la refinanciación de deuda que Reyal Urbis firmó en mayo del año pasado con sus acreedores. Entre las condiciones impuestas por las entidades se encuentra que el LTV de la inmobiliaria debe ser inferior al 85% desde el 1 de julio de 2012 hasta el 30 de junio de 2013. Porcentaje que tendrá que disminuir progresivamente a un ritmo de 5 puntos básicos al año hasta llegar al 70% en 2016, fecha en la que finaliza del crédito sindicado. A finales de 2010 esta cifra estaba en el 74,2%.

En cualquier caso, los expertos consultados señalan que no existe un LTV objetivo, es decir, no hay una regla fija que aplique a todas las inmobiliarias. “En principio sería razonable exigir un ratio LTV más bajo, con mayor proporción de fondos propios, a las operaciones con activos menos líquidos, que son las que generalmente incorporan un riesgo mayor , como por ejemplo, el desarrollo de un suelo”, indica Ignacio Romero, analista de grupo Banco Sabadell.

“Por el contrario, en operaciones con activos de alta calidad, generadores de rentas y con valoraciones ya revisadas a la baja sería razonable ver LTV más elevados. Por este motivo, para determinar que LTV sería adecuado para cada inmobiliaria habría que ir caso a caso, analizando cual es el perfil de riesgo de las distintas carteras”, matiza.
Sin embargo la realidad es que dada la actual coyuntura del negocio y ante un panorama de subidas de los tipos de interés, las firmas del sector buscan menguar este porcentaje. Hace unas semanas el presidente de Inmobiliaria Colonial, Juan José Brugera, reconocía que el objetivo de la compañía es que su LTV se sitúe por debajo del 50%. El ejecutivo aseguró que esas cifras permitirán a Colonial, también controlada por sus acreedores, recuperar la senda del beneficio y la vuelta al reparto de dividendos.

“Al sector inmobiliario lo seguimos viendo mal. Creemos que hay una sobrevaloración en los precios de la vivienda. Por otro lado, el mercado está prácticamente parado aunque se hayan iniciado algunas obras para dar salida al suelo que tenían en cartera. El negocio patrimonial todavía puede sufrir algo en rentas por renegociaciones a la baja en los precios de los contratos pero no en ocupación”, recalcan desde una casa de análisis.

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Welcome to the party !!!!

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“Al sector inmobiliario lo seguimos viendo mal. Creemos que hay una sobrevaloración en los precios de la vivienda. Por otro lado, el mercado está prácticamente parado aunque se hayan iniciado algunas obras para dar salida al suelo que tenían en cartera. El negocio patrimonial todavía puede sufrir algo en rentas por renegociaciones a la baja en los precios de los contratos pero no en ocupación”.
Se lo dicen sus mismos analistas. Lo llevan fatal

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Esto lo sabemos todos. Pero el problema es que es dificil que se traslade a los precios de venta para el particular.

Es decir, "fondos buitres" compran promociones embargadas a precios de saldo y los comercializan vamos a poner con un 20% de descuento.

La perdida es en parte del promotor embargado y en parte del banco que ha provisiondo con el dinero de todos y los beneficios que va sacando año a año.
De aqui el aterrizaje de precios y la pirrica bajada.
A parte de la venta de las promociones enteras, solo venden los pisos malos sueltos. Y guardan los pisos buenos para cuando vuelva a subir (como ya lo hicieron en el pasado).

Y en el caso de que esten muy apurados...pues alquiler...Que como tienen muchos buenos abogados y pueden apretar a jueces y policias...
No es como el resto de particulares que si no te pagan el alquiler tardas un año en recuperar el piso y destrozado...

y cuando preveen que vayan a subir? porque tal y como está el panorama díficil es que suban....

Aunque desde luego no parece tan grave como los que se empufaron la vida, si en otoño el tocatejista ve que empiezan a aparecer pisitos a 750 euros el metro, ¿cómo creéis que se le quedará el careto?


¿Qué os cuesta esperar a invierno a ver a qué precio acaban los tochos?

¿Por qué tanta prisa irrefrenable?
No entiendo esa compulsión por comprar tochos ahora, antes que esperar a que sigan bajando más y más ante los recortes salvajes de empleo público que se avecinan, junto a todos los despidos que acontecen cuando se van los turistas y se acaba la temporada de las cosechas.

Mucho cuidao con mantener los ahorros en los bancos hincha-tasaciones. Mucho cuidao con esa tochofilia tan profundamente incrustada en el tuétano de la neurona colectiva. Ante la que se avecina, ahora es el peor momento pa mantener los ahorros en los bancos totalmente quebrados, y ahora es el peor momento pa comprarse un tocho. ¿O qué?

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"Carrera imposible" dicen... Para ganar dinero sí... Ahora la carrera es para no perder... y esa no es imposible... cuanto antes suelten lastre menos pierden !!

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yo solo veo trilerismo contable, en el tema de valoraciones inmobiliarias, todas bastante conservadoras y a precios que no volveran.

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¡Dación en pago (para las inmobiliarias) ya!