Burbuja.info - Foro de economía > > > Analisis DAFO sobre inversión inmobiliaria ( Optica nuncabajista )
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  #1  
Antiguo 04-dic-2006, 23:58
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Me ha gustado bastante este post de dr knife en idealista.
Me parece correcto en líneas generales, y un excelente resumen de la situación actual.
¿Qué pensais vosotros?

DAFO:El Análisis DAFO o Análisis FODA (en inglés SWOT - Strenght, Weaknesses, Opportunities, Threats) es una metodología de estudio de la situación competitiva de una empresa dentro de su mercado y de las características internas de la misma, a efectos de determinar sus Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades. Las debilidades y fortalezas son internas a la empresa; las amenazas y oportunidades se presentan en el entorno de la misma.Esta herramienta fue creada a principios de la década de los setenta y produjo una revolución en el campo de la estretagia empresariaL. El objetivo final del análisis DAFO es poder determinar las ventajas competitivas que tiene la empresa bajo análisis y la estrategia genérica a emplear por la misma que más le convenga en función de sus características propias y de las del mercado en que se mueve.HEMOS ELABORADO UN DAFO DESDE UNA ÓPTICA NUNCABAJISTA PARA DETERMINAR EL POSICIONAMIENTO DE LA VIVIENDA.

FORTALEZAS:
-fuerte cultura arraigada en la población de que la vivienda no baja.
-intereses generales de que no baje (banca, inmobiliarias y constructoras), sobre todo con los nuevos productos financieros ofrecidos por la banca.
-alto porcentaje de las cartera de inmuebles (37% ) concentrado en manos empresariales (atado y muy atado)
-los fuertes precios de los alquileres y la no existencia de una regulación al respecto impulsa a la compra.
-entrada de nuevos colectivos (inmigrantes) impulsados a la compra y con facilidades de obtención de financiación sobre todo por parte de las cajas de ahorro.
-retención de suelo importante por parte de las grandes constructoras controlando la oferta del mismo y los plazos de ejecución de viviendas.
-los tipos de interés actuales equiparan la compra al alquiler (comprando tienes algo con un esfuerzo adicional) .
-modelo de desgravaciones anuales por los pagos de las cuotas hipotecarias.
-un importante número de cuentas ahorros viviendas vencen anualmente.
-las constructoras e inmobiliarias siguen aún siendo objeto de compras.
-las refinanciaciones y unificaciones de deudas son soluciones que permiten controlar a corto plazo la morosidad de potenciales insolventes.
-fenómeno social de “familia” para ayudar en el pago de las cuotas de insolventes (sobre todo por parte de los avalistas) .

Oportunidades:
-integración del excedente inmobiliario en una oferta gerontológica a europeos.
-mayor integración del excedente inmobiliario en la oferta turística.
-un desplome de la bolsa puede provocar que se desvíen importantes cantidades de fondos a la construcción.

Debilidades:
-como bien de primera necesidad la demanda real es un 30% de lo construido anualmente.
-El precio actual de la vivienda es inasequible para un alto porcentaje de la demanda latente tanto nacional como extranjera.
-los medios de comunicacióninternacionales posicionan españa como el 19 país atractivo para vivir en vivienda.
-el modelo del país depende de la vivienda y el consumo interno, un desplome en el modelo tendría consecuencias muy importantes como un corralito financiero que haría que los precios de los pisos bajen sustancialmente.
-la política de vpo y vpp de ayuntamiento sin regulación aparente supondrá la aparición de un producto sustitutivo “abundante” lo que implicará que un alto porcentaje de la demanda potencial de bajos ingresos opte por esta solución.
-numerosos informes de entes prestigiosos como “OCDE, the economist, estándar & pool, fmi…” alertan sobre el peligro de los altos precios de la vivienda y la posible rectificación “abrupta” de los precios.
-un alto porcentaje (superior al 50% ) de las familias españolas no llegan a fin de mes con no disponen de un colchón financiero para sortear situaciones de recesión y situaciones financieras comprometidas.
-baja inversión en i+d y poca concienciación de la necesidad de cultivar nuevos campos.
-los altos índices de corrupción local apuntan a un mayor control de los entes locales y la oferta de viviendas sin el componente especulativo.
-el gran margen de constructoras e inmobiliarias les permite bajar en el precio en situaciones de necesidad sin necesidad de incurrir en pérdidas.
-pedro solbes ha tirado la toalla lo cual debería alarmar a mas de uno.

amenazas (1)
-la baja cultura financiera del pueblo a hecho que un alto porcentaje de la población haya accedido a viviendas poniendo en peligro sus capacidades de pago en base a imprevistos no deseados.
-la posible subida de tipos puede estrangular financieramente a las familias mas ajustadas.
-un parón del sector de la construcción provocaría un incremento vertiginoso del paro en los sectores vinculados directa e indirectamente, lo que haría incrementar sustancialmente el paro y por consiguiente los impagos aumentando la cifra de inmuebles embargados y por consiguiente forzando la bajada de los inmuebles.
-la globalización y la deslocalización es una amenaza "real" para España, la desindustrialización del país acompañará el posible incremento de parados, lo que unido a los parados de la construcción hará subir los precios, así mismo la construcción ha sido un sector refugio para los trabajos destruidos en el sector industrial.
-el aumento de enfermedades degenerativas y la proyección de las mismas pueden suponer un gran problema a hipotecados a mas de 25 años.

amenazas (2)
-la previsión de incremento de gastos recurrentes asociados al inmuebles (electricidad, agua y gas) estrangulará a las familias con los ingresos mas ajustados.
-el potencial incremento del precio del petróleo apuntará a un incremento de la inflación, un problema en las exportaciones, mayor gasto de las familias a transporte.
-una crisis de estados unidos basada en un modelo cimentado en el consumo lastraría a la economía europea y por consiguiente a la española.-la paridad euro dólar perjudica ostensiblemente a la zona euro y por consiguiente a las exportaciones con el reflejo en el paro y los consiguientes morosos derivados de dicho proceso.
-la población inmigrante morosa potencialmente supondría un grave problema a la banca en caso de que decidieran abandonar el país.-una expulsión de euro o la entrada en una nueva moneda "euro b" provocaría una bajada del precio de la vivienda derivada de la gran crisis económica de dicho acontecimiento.

Última edición por Deadzoner; 05-dic-2006 a las 00:01


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  #2  
Antiguo 05-dic-2006, 00:02
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Me parece interesante y un nuevo enfoque a la burbuja. Además, sintetiza en un espacio reducido una situación muy compleja. Gracias por la aportación, Deadzoner.


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  #3  
Antiguo 05-dic-2006, 00:09
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Plaentxiator
Me parece interesante y un nuevo enfoque a la burbuja. Además, sintetiza en un espacio reducido una situación muy compleja. Gracias por la aportación, Deadzoner.

Es de DrKnife, no mío!
Pero gracias de todas formas!


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  #4  
Antiguo 05-dic-2006, 00:20
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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FORTALEZAS:
-fuerte cultura arraigada en la población de que la vivienda no baja.

Se convierte en debilidad, por pánico, si se constatan bajadas.

-intereses generales de que no baje (banca, inmobiliarias y constructoras), sobre todo con los nuevos productos financieros ofrecidos por la banca.

La banca ya ha cubierto riesgos, y puede ejecutar las hipotecas dudosas en cualquier momento.
Inmobiliarias y constructoras quieren vender. Preferirán bajar precios que no vender.

-alto porcentaje de las cartera de inmuebles (37% ) concentrado en manos empresariales (atado y muy atado)

Se convierte en debilidad si sale masivamente al mercado. Tiene una fuerte componente especulativa y de inversión.

-los fuertes precios de los alquileres y la no existencia de una regulación al respecto impulsa a la compra.

Los alquileres son elevados comparados con el salario medio, no con el precio de la vivienda.

-entrada de nuevos colectivos (inmigrantes) impulsados a la compra y con facilidades de obtención de financiación sobre todo por parte de las cajas de ahorro.

Están por determinar tanto el impulso a la compra ( no hay encuestas, y la opción mayoritaria es alquiler ) como la financiación fácil ( Basilea II, gestión de riesgos, morosidad de inmigrantes )

-retención de suelo importante por parte de las grandes constructoras controlando la oferta del mismo y los plazos de ejecución de viviendas.

Enorme cantidad de suelo disponible y pendiente de urbanización en la ultraperiferia de las ciudades. Mercado atomizado: pequeñas constructoras = 90%.

-los tipos de interés actuales equiparan la compra al alquiler (comprando tienes algo con un esfuerzo adicional) .

No es así en las grandes ciudades, donde se concentran el mayor número de operaciones/demandantes.

-modelo de desgravaciones anuales por los pagos de las cuotas hipotecarias.

En retirada.
También existe, aunque menor, desgravación de alquileres.

-un importante número de cuentas ahorros viviendas vencen anualmente.

Por determinar. La cancelación no supone excesivo perjuicio.

-las constructoras e inmobiliarias siguen aún siendo objeto de compras.

El entorno bursatil es líquido y especulativo. Las cotizadas invierten fuera, y son premiadas por ello.

-las refinanciaciones y unificaciones de deudas son soluciones que permiten controlar a corto plazo la morosidad de potenciales insolventes.

Solamente se puede hacer una vez. La siguiente es mucho mas complicada.

-fenómeno social de “familia” para ayudar en el pago de las cuotas de insolventes (sobre todo por parte de los avalistas) .

Depende del ciclo.


Oportunidades:
-integración del excedente inmobiliario en una oferta gerontológica a europeos.

Solamente destinos interesantes. No es interesante a priori la residencial en ciudades.

-mayor integración del excedente inmobiliario en la oferta turística.

???

-un desplome de la bolsa puede provocar que se desvíen importantes cantidades de fondos a la construcción.

Fondos mermados por la destrucción de la bajada.
Inversores a largo plazo en Blue Chips.


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  #5  
Antiguo 05-dic-2006, 00:35
makoka makoka está desconectado
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Es un buen analisis de los pros y los contras del nuncabajismo.
Aunque realmente me parecen más criticos los contras que los pros.
Me ha llegado al alma que un nuncabajista ponga como debilidad el que Pedro Solves ha tirado la toalla.
Realmente me alegra que un nuncabajista y yo llegasemos a la misma conclusión, yo escuche la intervención de Solves por la radio y la verdad no se puede decir mas cosas sin decir nada comprometido. Me quedo un cuerpo de que aqui queda cuerda para 1 año-año y medio y despues ya nos podemos ir atando los machos


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  #6  
Antiguo 05-dic-2006, 09:25
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Iniciado por makoka
Es un buen analisis de los pros y los contras del nuncabajismo.
Aunque realmente me parecen más criticos los contras que los pros.
Me ha llegado al alma que un nuncabajista ponga como debilidad el que Pedro Solves ha tirado la toalla.
Realmente me alegra que un nuncabajista y yo llegasemos a la misma conclusión, yo escuche la intervención de Solves por la radio y la verdad no se puede decir mas cosas sin decir nada comprometido. Me quedo un cuerpo de que aqui queda cuerda para 1 año-año y medio y despues ya nos podemos ir atando los machos

Creo que mas bien es un análisis desde el punto de vista nuncabajista...
DrKnife es bastante burbu.


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  #7  
Antiguo 05-dic-2006, 09:49
Mojarra Mojarra está desconectado
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En general me ha parecido un análisis bastante bueno, aunque no comulgo con un par de cosas:

FORTALEZAS

-los tipos de interés actuales equiparan la compra al alquiler (comprando tienes algo con un esfuerzo adicional) .

Eso era así hace unos años, hoy día, por lo menos en Madrid, el “esfuerzo adicional” es el doble. (Y tipos subiendo)

-las refinanciaciones y unificaciones de deudas son soluciones que permiten controlar a corto plazo la morosidad de potenciales insolventes.

¿Quién puede refinanciar?, Aquel que se metió en la hipoteca hace tres, cuatro, cinco años, y que ha sucumbido a la fiebre crediticia, metiendo en la hipoteca consumo vario (coches, viajes, etc..) y, además dispone de tarjetas de crédito.
Ahora bien, ¿Qué capacidad de refinanciación tiene una pareja que ha comprado recientemente? Se supone que los plazos los tienen estirados al máximo.

DEMOLEDOR:

-como bien de primera necesidad la demanda real es un 30% de lo construido anualmente.

Con esos porcentajes de demanda real ¿pueden aguantar los precios la más ligera crisis inmobiliaria?

Saludos.


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  #8  
Antiguo 05-dic-2006, 12:01
korgo korgo está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
-como bien de primera necesidad la demanda real es un 30% de lo construido anualmente.

Es decir, 700.000*,3=210.000. El resto sobran.


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  #9  
Antiguo 05-dic-2006, 12:17
poliorcetes poliorcetes está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
Me ha gustado bastante este post de dr knife en idealista.
Me parece correcto en líneas generales, y un excelente resumen de la situación actual.
¿Qué pensais vosotros?

DAFO:El Análisis DAFO o Análisis FODA (en inglés SWOT - Strenght, Weaknesses, Opportunities, Threats) es una metodología de estudio de la situación competitiva de una empresa dentro de su mercado y de las características internas de la misma, a efectos de determinar sus Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades.

Además, es un buen ejemplo de DAFO, algo raro en este país de directivos indocumentados y/o hijos de babá de uni privada ultracara con imprenta de títulos. Las más de las veces que he visto un DAFO en una reunión ha variado desde lo trivial hasta la demencia, teniendo todas en común la lógica simple y la comunicación directa que protagonizan el SWOT fuera de nuestras fronteras. Claro que sólo es un momento cada vez menos fashion en las bonitas reuniones de empresa, ya sabéis, horas y horas de "Festivaaaal... del humooor"


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  #10  
Antiguo 05-dic-2006, 12:47
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Iniciado por Mojarra
En general me ha parecido un análisis bastante bueno, aunque no comulgo con un par de cosas:



Eso era así hace unos años, hoy día, por lo menos en Madrid, el “esfuerzo adicional” es el doble. (Y tipos subiendo)



Con esos porcentajes de demanda real ¿pueden aguantar los precios la más ligera crisis inmobiliaria?

Saludos.

En mi caso, el alquiler supone 650€/mes y la compra del mismo piso en el que vivo a 30 años y SOLO LA LETRA me supondría 1550€ al mes, a eso súmale gastos fijos del piso como comunidad, IBI, seguro, derramas... mi letra mensual pasaría los 1.700€/mes

En mi caso el esfuerzo "adicional" supondría casi el triple


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