Hola.
Estando mi mujer buscando pisos por las webs, encontró un aparente chollazo que obviamente tenía que tener algún truco. Un piso de 170 metros, de lujo, por 150.000 €. Así que les escribió un mail preguntando por más información.

El anuncio resumidamente decía lo siguiente: Pisazo de 172 m2 del año 94 con 2 plazas de parking y 2 ascensores, entero reformado el año pasado en 1ª calidades, ubicado en el centro: tiene recibidor, salon-comedor, cocina office, 4 dormitorios (uno de ellos, suite) y 2 cuartos de baÑo , dispongo de fotos de interior de la vivienda, finca procedente de embargo, si desea mas informacion, contacte conmigo. 2ª Planta.


Bueno, pues evidentemente tenía truco. Sin embargo no es ninguna estafa, sino una nueva figura que se han inventado "Cesión de crédito inmobiliario", en la que el comprador no compra la vivienda sino la deuda al banco. Tu pasas a ser el acreedor. Aparentemente la ejecución de la vivienda está casi terminada y según ellos no hay riesgo y hablan de operación "garantizada". Pero vamos, que es dificil de creer, pues podrían esperar un poco más y hacerse ellos mismos con el piso y venderlo a mejor precio. Por un piso similar por esa zona podrían sacar más del doble (o al menos pedirlo).

Además tiene peculiaridades, lógicas ya que no compras un piso: no puedes pedir hipoteca sobre él, has de pagar los 150.000 € a tocateja. Además, no puedes visitar el piso (está en proceso de ejecución).

Bueno ¿tenéis más información sobre este tipo de operaciones? Hace tiempo que me pareció leer algo sobre esto en el foro. Pero ahora no lo encuentro.
¿Qué opináis vosotros? ¿Qué riesgos se puede encontrar el que se meta en eso?

Gracias

El mail de respuesta:

Estimada usuaria:

Somos una empresa cuya actividad principal es la intermediación financiera e inmobiliaria . En concreto la operación que se propone es la "cesión del crédito hipotecario" que grava la finca por la que Vd. se ha interesado y que se encuentra en ejecución. Seleccionamos únicamente aquellos inmuebles en los que el importe reclamado es especialmente pequeño en relación con su valor real en la actualidad.

Mediante esta figura jurídica - bastante habitual aunque no muy conocida - puede adquirir mediante la adjudicación judicial la propiedad de este inmueble como pago de la que sería la deuda en reclamación y de la que Vd. pasaría a ser el nuevo acreedor en lugar del banco. Nuestro equipo jurídico en coordinación con el del banco procuran que Vd. pueda adjudicarse la propiedad por la que se ha interesado y cuyo crédito es objeto de cesión.

Las escrituras oportunas se firman en Notaría con los apoderados del banco y su inversión está absolutamente garantizada, estando en franca disposición para adquirir una propiedad en excelente estado por un precio bastante inferior al de mercado.
Estas operaciones tienen básicamente las siguientes diferencias con una compraventa normal (además del precio, evidentemente):
. No pueden financiarse tomando como garantía la vivienda de que se trata.
. No pueden visitarse en su interior ( estamos en el proceso de adjudicarnos la propiedad y la posesión), salvo la inspección visual de la finca que se trata permita
. La disposición de las mismas no es inmediata pues depende de la finalización del procedimiento ejecutivo en curso si bien están próximas a su finalización.
Si este planteamiento sigue siendo de su interés no tiene más que indicárnoslo y le ampliaremos cuanta información requiera.
Un cordial saludo.

Huele a timo

El precio de la vivienda lleva ya muchos años siendo un timo. Ahora simplemente se dedica a mutar rollo E.coli.

__________________

Buff, no sé, consulta a un abogado,...a mí me huele fatal.

No entiendo bien lo que dice... da la sensación de que la vivienda si dice que está en proceso de ejecución es que va a salir a subasta, entonces le están ofreciendo ir a representarle en la puja para pujar por la deuda total y adjudicarselo a él como nuevo propietario

__________________

Significa basicamente que hay una persona, propietaria de esa finca que no puede pagar su hipoteca. Lo que te ofrece la compañia es venderte ese credito, es decir, subrogarte en la posicion del acreedor, de modo, que tu al reclamar el pago, y el deudor, el propietario de la finca, no poder hacerlo, se le embarga y pasa a tu propiedad.

nah, espérate a que salga a subasta y pujas por ella. mucho más fácil, sin rollos raros y probablemente hasta más barato

¿Seguro?

Ojo, porque la ejecución hipotecaria lleva aparejada, por ley, la subasta del bien hipotecado. Eso hasta dónde yo sé....

No es lo mismo subrogarse en la posición del acreedor que en la del deudor.

Lo que ofrecen normalmente las entidades de crédito es subrogarse en la posición del deudor porque, precisamente, la subasta del inmueble les hace perder dinero.

Si te subrogas en la posición del acreedor tendrías que instar la ejecución, subastar el piso y quedarte con lo que obtuvieses.

Salvo mejor criterio, por supuesto....

Y ojito, repito...esa deuda puede ser de un préstamo avalado con hipoteca, el típico de los tiburones, que no pueden ejecutar el bien porque el importe reclamado es muy inferior al valor de mercado. Hay una sentencia por ahí...Posiblemente el piso tenga más de una deuda encima...además de la hipoteca original.

__________________

Si no estàs interiorizado con estas operaciones, mi consejo es que estés lontano (lejos) de ellas.

Son operaciones de inversiòn, casi nunca sirven para ir a vivir en ellos en tiempos breves.

Tu subentras en todos los derechos del acreedor hipotecario por medio de la cesiòn del crèdito con garantìa real hipotecaria.

Como primera medida, solicita que te den una copia del mutuo hipotecario subcripto por el Banco y el/los deudor/es hipotecario donde se establece que el deudor presta su consenso, al momento de la firma del mutuo hipotecario, a la cesiòn del crédito a una tercera parte. TE Serà ùtil.

Tiene presente que adquieres el derecho de seguir adelante con la causa hipotecaria en caracter de acreedor hipotecario.
Informate si existen otros acreedores privilegiados (gastos y costas de justicia, honorarios profesionales, impuesto e/o tasas estalales, etc).

En el hipotético caso en que sigas adelante, tiene presente que es un inmueble que no has visitado porque seguramente aùn se encuentra ocupado por "alguien" (atenciòn que no dije: "el deudor").

Si estàs interiorizado con el sector y tienes los "conocidos" que te puedan seguir la causa, y el dinero que ello conlleva, pues ve adelante.

En cambio, si no conoces esas situaciones (como creo que efectivamente es), lo mejor es NO seguir adelante.

Tiene presente que el importe que te han dado no incluye honorarios futuros, impuestos, tasas, gastos de justicia, etc; y tiempo porque no es automàtico.

Saludos.

EDITO: He cambiado un par de palabras escritas en italiano!!

Efectivamente,el banco con esta compra,te da el derecho de ir a subasta por el,por lo que si el piso tiene cargas,directamente te las comes tu;ademas,tendras que ser tu quien a partir de firmar,ejecutes la subasta,y en caso de que no se quieran ir del piso los bichos,tendras que pagar dinero para que los echen,osea,un nuevo juicio de desalojo.

El banco quiere asi librarse del marron;mi consejo es que si dispones de dinero,consultes un abogado de confianza y esperes a la subasta,porque alli seguro que sale mas barato que lo que te pide el banco.

Saludos.

__________________