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  #1  
Antiguo 04-dic-2006, 00:20
Miss Marple Miss Marple está desconectado
más allá de la burbuja
 
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Artículo 47: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Muchas de las protestas en este foro y en la calle van contra la falta de vivienda digna, considerada como un incumplimiento del artículo 47. Deseo plantear la tesis de que la raíz fundamental del problema de la falta de vivienda a un precio accesible está precisamente en el articulo 47, y en particular su última frase (que a menudo es omitida cuando se cita el artículo): más concretamente, en el concepto de plusvalías generadas por la acción urbanística.

Aquí hay que distinguir entre plusvalía y valor añadido. En el proceso de producir una vivienda hay valor añadido: los promotores, constructores, etc. tienen que cubrir gastos y obtener un beneficio que haga su actividad rentable. No voy a entrar en lo que es un beneficio razonable para compensar las habilidades y riesgos asumidos, o en como en un mercado no manipulado y sin trabas de entrada, la competencia debería asegurar que los beneficios no fueran excesivos; lo que importa es que ese beneficio razonable que cubre el valor añadido es muy distinto del beneficio por la cara, del pelotazo: o por otro nombre, la plusvalía.

Si la vivienda es un derecho universal de todos los españoles, es contradictorio y abusivo que la actividad urbanística, necesaria para satisfacer ese derecho, genere plusvalías (o pelotazos) muy por encima del coste del suelo y construcción de la vivienda. Las plusvalías las pagan los sujetos del derecho, es decir, los que compran una vivienda; y son esas plusvalías las que han hecho subir los precios a un nivel donde el derecho, en teoría universal, es inalcanzable para muchos españoles. La supuesta responsabilidad de los poderes publicos de hacer efectivo el derecho a la vivienda se revela totalmente ilusoria cuando en el mismo articulo se sacraliza la plusvalía urbanística, con la cautela de que la comunidad participará de la misma. La gran estafa inmobiliaria es así bendecida desde lo más alto, y su perpetracion a diestro y siniestro alentada, siempre que la comunidad se lleve su parte.

Y se la lleva: los ayuntamientos se financian con la plusvalía, y los partidos políticos también (vía donaciones anónimas); así se mantiene el IBI bajo, y así nadie protesta porque sus impuestos vayan a pagar a esos chorizos de los partidos politicos. Eso debe ser sin duda el interés general; aunque sin ningún control ni transparencia, claro, lo que facilita y fomenta la corrupción. Por no hablar de que los precios artificialmente altos de un mercado manipulado alimentan la especulación, a pesar de lo que diga el artículo 47, una vez más ridiculizado por el aguijón en su propia cola.

Lo malo es que con un mercado que sube siempre no hay razón para invertir en nada más; la economía se polariza hacia el ladrillo, y eso ya no es en el interés general. Pero ya estamos dentro de la trampa: el PIB se mide en términos de valor de inventario de los bienes. Los pisos valen una millonada, lo sabemos todos; el PIB crece sin parar porque hacemos muchos pisos, que valen muy caros. A este paso, pronto cogeremos a Alemania. ¿Quién puede querer que los precios de los pisos bajen, quién puede querer que dejemos de ser la octava economía del mundo? ¿Qué político va a tomar medidas que eliminen el componente ficticio del PIB, o puesto de otra forma, destruir la riqueza del pais?

Todo tiene un límite. Los desequilibrios son muy grandes, y ya apenas quedan compradores para seguir pagando plusvalías. Las ventas llevan meses bajando, y la construcción bajará, inevitablemente, cuando los constructores logren frenar el transatlántico. La commedia è finita. Hay una probabilidad importante de que haya una crisis económica en uno o dos años. Hay una posibilidad de que sea muy seria, en cuyo caso los precios de las casas podrían reducirse a la mitad. ¿Que haríamos entonces, pepitos y burbujistas, especuladores y alquilados, una vez adaptados a la nueva situación, para evitar una repetición en el futuro? ¿Pedir más VPO y más control sobre las hipotecas?

Si no se elimina el concepto de plusvalías generadas por la acción urbanistica de los entes públicos, obligando a una transparencia total del proceso y las ganancias y limitando los precios del suelo dentro de unas bandas razonables (aparte de resolver la cuestión de la financiación de partidos políticos y municipios), estaremos condenados a repetir este sainete. Hay que ir a por la reforma de la Constitución. Todo lo demás son parches.


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  #2  
Antiguo 04-dic-2006, 00:36
BUMBUM BUMBUM está desconectado
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Coincido contigo en el fondo del asunto, pero no en las formas. Podría no existir esa última oración del artículo, y las cosas se hubieran desarrollado exactamente igual a como lo han hecho. Mientras no exista un cambio más allá de las palabras no se conseguirá nada. Hay que remover primero los cimientos, la mentalidad, para intentar que el edificio sea firme. Tal vez sea necesario un nuevo Carlos V...

Por otra parte, creía que eras de la sección moderada, me refiero en cuanto a la futura crisis...


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  #3  
Antiguo 04-dic-2006, 00:49
Miss Marple Miss Marple está desconectado
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Hablo de eliminar el concepto, que es mucho más que eliminar las palabras.
Las mentalidades se cambian con leyes. Pero hay que empezar por la ley fundamental.


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  #4  
Antiguo 04-dic-2006, 01:02
BUMBUM BUMBUM está desconectado
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Sí, es lo mismo, supongo. Sí, es demasiado ingenuo pensar que la gente mejora con el tiempo como dicen que hace el vino, y haya que provocar el cambio mediante leyes. Pero vamos, que no se qué será más rápido en este pais. En ese aspecto, tal vez haya sido lo mejor el haberse pegado a los paises "europeos". Aunque no me fiaría yo que al final fueran ellos los que acabasen corrompidos, por aquello de que lo malo siempre se pega...


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  #5  
Antiguo 04-dic-2006, 03:18
UNTROLL UNTROLL está desconectado
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Iniciado por BUMBUM
Sí, es lo mismo, supongo. Sí, es demasiado ingenuo pensar que la gente mejora con el tiempo como dicen que hace el vino, y haya que provocar el cambio mediante leyes. Pero vamos, que no se qué será más rápido en este pais. En ese aspecto, tal vez haya sido lo mejor el haberse pegado a los paises "europeos". Aunque no me fiaría yo que al final fueran ellos los que acabasen corrompidos, por aquello de que lo malo siempre se pega...

Si efectivamente el concepto de plusvalia de un terreno que no vale nada o solo vale 10 y despues de la reclaificación correspondiente puede multiplicarse por 10 su valor a un 1000%, es uno de los efectos más preversos de la burbuja, ademas dichas plusvalias revierten directamente al dueño del mismo, el cual compra antes a sabiendas de la recalificación.

Es como si en un valor de bolsa solo 4 individuos compraran dicho valor y solamente esos 4 y nadie más, el dia anterior a sabiendas que al dia siguiente iva a ver una fusión asegurada que multiplicara el valor de la acción por 10, ¿como verian la bolsa entonces?, pero esto encima se da en un bién de 1º necesidad como es la vivienda lo que es mucho más perverso.

Esta claro:
plusvalias multiplicando por X el valor del terreno + costes construcción del edificio + ganancias del promotor constructor + impuestos + financiación = precio final de venta que paga el comprador o pepito.

Última edición por UNTROLL; 04-dic-2006 a las 03:24


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  #6  
Antiguo 04-dic-2006, 10:29
carpanta carpanta está desconectado
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La comunidad SI PARTICIPA en las plusvalías que se generan en la acción urbanística de los entes públicos.
A título de ejemplo:
a) En el IRPF, la plusvalía entendida como diferencia entre el precio de venta y el de compra tributa como ganancia patrimonial.
b) Los ayuntamientos tienen un impuesto denominado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
c) Cuando se urbaniza un terreno, el ayuntamiento tiene derecho a la cesión de un porcentaje del mismo.

El problema es la CORRUPCION: comprar al paisano un campo de maíz , a precio de tierra de labor, recalificar con ayuda de políticos corruptos y vender a precio de terreno urbano.


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  #7  
Antiguo 04-dic-2006, 10:35
Jose Jose está desconectado
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Actualmente es la única manera de crear valor añadido en España.

El otro día leí en el Pais "la corrupción crea empleo, defiendela".

Saludos a todos;


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  #8  
Antiguo 04-dic-2006, 12:17
>> 47 << >> 47 << está desconectado
ir-
 
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Iniciado por carpanta
La comunidad SI PARTICIPA en las plusvalías que se generan en la acción urbanística de los entes públicos.
A título de ejemplo:
a) En el IRPF, la plusvalía entendida como diferencia entre el precio de venta y el de compra tributa como ganancia patrimonial.
b) Los ayuntamientos tienen un impuesto denominado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
c) Cuando se urbaniza un terreno, el ayuntamiento tiene derecho a la cesión de un porcentaje del mismo.

El problema es la CORRUPCION: comprar al paisano un campo de maíz , a precio de tierra de labor, recalificar con ayuda de políticos corruptos y vender a precio de terreno urbano.

De acuerdo con carpanta. El problema es precisamente que la comunidad no se beneficia suficientemente de las supuestas plusvalias, al dejarlas en gran parte para la acaparadores especulativos. Si se protegiese la primera vivienda bajando los impuestos a la mitad, y se gravase exponencialmente la acaparación ociosa, el negocio no sería para el individuo acaparador o especulador, sería para la comunidad que recauda los impuestos disuasorios, y sería para los ciudadanos que dispondrían de más primera vivienda accesible para comprar o alquilar del acaparador estimulado constitucionalmente.


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  #9  
Antiguo 04-dic-2006, 12:35
UNTROLL UNTROLL está desconectado
Burbujista obsesivo
 
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Iniciado por >> 47 <<
El problema es precisamente que la comunidad no se beneficia suficientemente de las supuestas plusvalias, al dejarlas en gran parte para la acaparadores especulativos. Si se protegiese la primera vivienda bajando los impuestos a la mitad, y se gravase exponencialmente la acaparación ociosa, el negocio no sería para el individuo acaparador o especulador, sería para la comunidad que recauda los impuestos disuasorios, y sería para los ciudadanos que dispondrían de más primera vivienda accesible para comprar o alquilar del acaparador estimulado constitucionalmente.

Si pero eso de que la comunidad participe directament ,también puede tener una doble lectura.

La comunidad a lo mejor también le interesan las recalificaciones masivas porque simplemente seria como SI LE HUBIERA TOCADO LA LOTERIA AL PUEBLO DIRECTAMENTE, yo creo que se deberia de fijar un máximo precio en la cotización de los terrenos una vez recalificados o que tuvieran una enorme fiscalidad, solo asi se frenaria la usura y avaricia que generan la recalificaciones de los mismos.


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  #10  
Antiguo 04-dic-2006, 15:35
Miss Marple Miss Marple está desconectado
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No me han entendido o no me he explicado bien. La comunidad sí obtiene parte de la plusvalía (junto con propietarios de terreno, todos los que participan en la construcción, todos los que meten el cazo, etc.). La cuestión no es cómo se reparte la plusvalía, sino porqué debe existir esa plusvalía para repartir. O planteándolo de otra forma, ¿cuál es el objetivo de la acción urbanizadora: satisfacer el derecho a la vivienda, o esquilmar a los pardillos que quieren comprar un piso, sacándoles todo el dinero posible, y repartir el botín entre los agentes participantes, incluyendo la comunidad? El artículo 47 intenta compatibilizar ambas cosas, y a su amparo se ha desarrollado el sistema actual.

Si la vivienda es un derecho, no es de recibo que el proceso de construir viviendas incluya que le toque la lotería al dueño del suelo y a todas las empresas o particulares implicados; y que la comunidad esté en el ajo no lo justifica. La corrupción es sólo un efecto secundario: cuando el concejal sabe que de su decisión depende que unos u otros se hagan millonarios, es comprensible que considere "justo" que a él también le toque algo. La existencia de plusvalías injustificables es lo que corrompe el sistema.



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