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  #1  
Antiguo 02-dic-2006, 13:04
inadgomez inadgomez está desconectado
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El otro día tuve una interesante conversación con un un asesor financiero de una importante agencia de bolsa española. Empezamos hablando sobre la economía americana. Luego le pregunté por las advertencias que está recibiendo España por parte de la ONU, la OCDE, Comisión Europea, el Banco Central Europeo y el Banco de España en relación al riesgo de sufrir una crisis a causa del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Su respuesta me dejó estupefacto. Os la transcribo.

“Las señales de alerta que emiten estas instituciones son fruto del análisis de la valoración financiera del mercado inmobiliario. Cuando critican a España lo hacen con datos y números. No lo hacen por envidia. Por tanto sus advertencias las tenemos que tomar en serio.

El precio de todo activo, ya sea una acción, un bono o un piso, tiene que guardar relación su rendimiento. En el caso de una vivienda, la relación se cuantifica a partir del precio del alquiler. Con los tipos de interés actuales, el precio de venta de un piso jamás tendría que ser superior a 30 veces el rendimiento anual de su alquiler.

Ponemos un ejemplo: Yo me quiero comprar un piso en un determinado barrio. Me informo de lo que cuestan los alquileres de pisos similares y en la misma zona. Pongamos que son 700 euros. 700 x 12 meses = 8.400 euros. Esa es la renta anual. La multiplicamos por 30. 8400 x 30 = 252.000 euros. Por tanto, todo lo que sea superior a ese precio, desde el punto de vista de la valoración financiera, es un negocio ruinoso. Si por ese piso nos piden 350.000 euros, es que le estamos regalando 98.000 euros a alguien por la cara.

Si vamos al mercado inmobiliario, veremos que esta relación hoy en día no se cumple. Tal vez sí que se cumplía hace cuatro o cinco años, pero desde luego que ahora ya no. Esta relación siempre se acaba cumpliendo, siempre se acaba corrigiendo. Puede haber diferencias puntuales.

Todo lo que apuntan desde los organismos internacionales es que esta relación se ha roto en España. No es así en otros países. No podemos ir en contra de las valoraciones financieras, porque tarde o temprano hay un ajuste. O los rendimientos del alquiler suben mucho y finalmente la ecuación cuadra, o bien el precio de los pisos caerá. También existe la posibilidad de que haya un proceso intermedio, consistente en un frenazo del precio de la vivienda hasta que la inflación haga subir los alquileres y que la situación se normalice. Es lo que algunos llaman el aterrizaje suave.

No es la primera vez que ocurre que el precio de un activo se separa de su valor. Pero que nadie se engañe pensando que esto puede ser así eternamente. Valor y precio pueden separarse. En el caso español, el motivo es evidente: la bajada de los tipos de interés y las facilidades para endeudarse. Pero a largo plazo, valor y precio vuelven a converger.

Otro ejemplo: Ya sabemos que Estados Unidos es muy grandes, pero el precio medio de una casa de nueva construcción en ese país es de 190.000 euros. En otras zonas, la vivienda es más cara, por ejemplo en Florida. Pero aún así, la relación entre el precio y el valor es más ajustada que en España. En Miami capital, un apartamento de 150 metros cuadrados situado en un edificio de 35 plantas, con vistas al mar, piscina, jardín, plaza de parking, etc, cuesta unos 300.000 euros. Dime qué te compras hoy en día por ese precio en cualquier capital de provincia española. Y dime si los salarios son los mismo aquí que en Miami”.


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  #2  
Antiguo 02-dic-2006, 13:15
Jose Jose está desconectado
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Creo que ha dado en el clavo!. Pienso que las acciones tienen un PER y los pisos tambien tienen un PER.Todo lo que sea por encima de de 12-15 es esta caro.
Todo lo que no se pueda amortizar en un plazo de 15 años es una quiebra con caracter retroactivo.
Actualmete ya no es posible pagar un piso alquilandolo durante 15 años.


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  #3  
Antiguo 02-dic-2006, 13:24
inadgomez inadgomez está desconectado
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Yo también pienso que su análisis es muy acertado. Aunque me dijo que eso de multiplicar por 30 es en casos como el actual, es decir, siendo MUY MUY MUY generosos, porque en circunstacias normales, con un mercado inmobiliario más racional, tendríamos que multiplicar por entre 22 y 27. En ese caso, obtendríamos una cifra más baja.

Luego os postearé su punto de vista sobre la relación entre consumo y mercado inmobiliario que se está dando en EEUU y que puede trasladarse a Europa.


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  #4  
Antiguo 02-dic-2006, 13:28
Eddy Eddy está desconectado
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Contestación de pepitos: bueno, bueno, hay que tener en cuenta la revalorización, además del rendimiento por alquileres.







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  #5  
Antiguo 02-dic-2006, 14:16
Glasterthum Glasterthum esta en línea ahora
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Contestación mía: es absurdo guiarse por eso para prever cómo será el aterrizaje, porque es olvidar que la burbuja afectó también a los alquileres.

Es decir, que las bajadas serán mucho mayores que lo que marque la "chorrada" (no es chorrada, pero sí para valorar el punto en el que se está en una burbuja o la magnitud de la misma, porque como digo, los alquileres van a remolque del precio de compra) esa.

Porque lo del 30, la verdad, si fuera por eso, me sé de muchas casas que son carísimas, pero que lo cumplen, porque el alquiler es también caro.

Pensad: pueblo de las cercanías de Madrid, 90 m^2, y 1000 € de alquiler:


Da que un precio dentro de esa razón de 30 sería 360000... que es justo al precio al que se están vendiendo por pueblos cercanos a Madrid. Luego de burbuja nada.

Pongamos algo menos de alquiler. 900 (y por menos ya no hay nada):

900*12*30=324000

Vale, es menos... pero si las casas sólo fueran a bajar hasta ese precio, no estaríamos hablando de batacazo (es una bajada del 10%, suponiendo que la diferencia se saldara exclusivamente con bajadas de precio de la vivienda y no con subida de precio de alquileres. Pero sinceramente esperamos más).

Recordad: el precio del alquiler no es una constante eterna. La ponen los mismos que han comprado las casas o los que serían potenciales compradores, y cuando hay una burbuja, suele ir todo de la mano. Para valorar adecuadamente la burbuja, establezcamos relaciones del precio de las casas con valores más fundamentales, como el salario anual de los españoles o el precio de otros países, pero no respecto a variables secundarias y dependientes del precio como es el alquiler (porque si no, nos podríamos encontrar incluso conque "todo va bien" y no hay burbuja).

Son chorradas, es como valorar cuánto deberías cagar en función de los peos que te has tirado en lugar de por cuánto has comido.

Última edición por Glasterthum; 02-dic-2006 a las 14:23


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  #6  
Antiguo 02-dic-2006, 14:19
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Muy buena aportacion Indagomez!, creo que es un punto de vista acertado, aun y asi el valor por 30 se me antoja caro, porque los pisos de segunda mano valen igual que los de obra nueva, y otra manera de ver la rentabilidad de los demas es mirar que es lo que cuesta fabricar el bien y por aqui aun me hace pensar que la cosa tirara mas a la baja, si quitamos la estafa del impuesto revolucionario de los ayuntamientos, nos sacamos de encima intermediarios parasitos, asistimos a paro en el sector y la gente ajusta mas los precios desorbitados, precio de los materiales inflados, sobreoferta... Sin una buena crisis que se le quite las tonterias a la gente esto no se normalizara. Segun este comentario un piso en Madrid de 75 metros utiles se alquila en unos 850 euros al mes, deberia valer como maximo 300.000 euros y segun informes el precio de construccion es de entre 600 y 900 euros metro cuadrado de construccion, pongamos que tiene 85 metros en total a 900 euros pues salen 76500 euros, hasta que no venga un castañazo fuerte el precio de los pisos es una opinion.


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  #7  
Antiguo 02-dic-2006, 14:38
inadgomez inadgomez está desconectado
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Insisto, éste es un método de valoración financiera. Es sólo el punto de vista de este agente de bolsa. Lo de multiplicar por 30 y no por una cifra más baja es por poner un caso extremo, porque en otras circunstancias (tipos de interés más alto y mercado inmobiliario menos alcista) deberíamos multiplicar por entre 22 y 27.

Saludos.


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  #8  
Antiguo 02-dic-2006, 14:51
Jose Jose está desconectado
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Imagine que compra un bar al contado y empieza a trabajar. Un multiplo de 30 en el PER (price earning ratio) indica que usted debe ahorrar los beneficios de 30 años para igualar la cantidad que ha desembolsado por el negocio.
Si se financia la compra se disparan los años para conseguir un retorno de la inversión.
Creo que nadie que invierta se plantea ya la vivienda como un activo con probabilidades de revalorizaciones futuras.
Porque los plazos para recuperar la inversión son muy largos.
Es mi punto de vista sobre los multiplicadores .
Saludos a todos;


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  #9  
Antiguo 02-dic-2006, 16:05
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Iniciado por rexmar
Contestación mía: es absurdo guiarse por eso para prever cómo será el aterrizaje, porque es olvidar que la burbuja afectó también a los alquileres.

Es decir, que las bajadas serán mucho mayores que lo que marque la "chorrada" (no es chorrada, pero sí para valorar el punto en el que se está en una burbuja o la magnitud de la misma, porque como digo, los alquileres van a remolque del precio de compra) esa.

Porque lo del 30, la verdad, si fuera por eso, me sé de muchas casas que son carísimas, pero que lo cumplen, porque el alquiler es también caro.

Pensad: pueblo de las cercanías de Madrid, 90 m^2, y 1000 € de alquiler:


Da que un precio dentro de esa razón de 30 sería 360000... que es justo al precio al que se están vendiendo por pueblos cercanos a Madrid. Luego de burbuja nada.

Pongamos algo menos de alquiler. 900 (y por menos ya no hay nada):

900*12*30=324000

Vale, es menos... pero si las casas sólo fueran a bajar hasta ese precio, no estaríamos hablando de batacazo (es una bajada del 10%, suponiendo que la diferencia se saldara exclusivamente con bajadas de precio de la vivienda y no con subida de precio de alquileres. Pero sinceramente esperamos más).

Recordad: el precio del alquiler no es una constante eterna. La ponen los mismos que han comprado las casas o los que serían potenciales compradores, y cuando hay una burbuja, suele ir todo de la mano. Para valorar adecuadamente la burbuja, establezcamos relaciones del precio de las casas con valores más fundamentales, como el salario anual de los españoles o el precio de otros países, pero no respecto a variables secundarias y dependientes del precio como es el alquiler (porque si no, nos podríamos encontrar incluso conque "todo va bien" y no hay burbuja).

Son chorradas, es como valorar cuánto deberías cagar en función de los peos que te has tirado en lugar de por cuánto has comido.

Totalmente de acuerdo contigo. Además no has incluido las deducciones fiscales que hay en la compra y que en el alquiler no están. A día de hoy están, no quiere decir que en un futuro no estén. Por eso hay que incluirlo.
Además después de esos 30 años de alquiler tendrías que seguir pagando por la vivienda para vivir hasta que te mueras. Eso podrían ser otros 30 años más. En la compra ya habrías pagado la vivienda y ya ho habría más pagos (bueno, el ibi y la comunidad, algún impuesto pero poca cosa). En definitiva que lo de multiplicar por 30 queda muy bonito de cara a la galería, pero cae por su propio peso. Ejemplo de mi vivienda, compré hace un año y medio por 30 millones. Se alquila una parecida por 600 euros (y puede ser que me quede corto ya que yo tengo un local a parte del piso y el caso parecido sólo incluye el piso). Coste anual de esa vivienda de alquiler al año 7200 euros. Yo pago lo mismo habiendo efectuado la compra sumando gastos de comunidad,ibi, y descontando deducciones fiscales. Que vuelvo a repetir que a día de hoy están, cuando no estén entonces diré que me sale más caro comprar que alquilar (a pesar de que al final tenga la propiedad, pero el coste anual sería más alto). Saludos,


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  #10  
Antiguo 02-dic-2006, 18:30
punxabombolles punxabombolles está desconectado
Himbersor
 
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A mi lo que dice Inadgomez me parece muy correcto, yo he calculado que el propietario de la casa en la que vivo en Barcelona saca un rendimiento del 1.9%, con lo que es absurdo hipotecarse a más del 4% para comprar una vivienda, eso es un apalancamiento negativo, seguramente todos encontrariamos poco razonable endeudarse a más del 4% para comprar acciones del BBVA o de Telefónica, que dan un rendimiento de más del 3%, superior al de los alquileres, aunque claro, puede haber zonas donde el rendimiento de los alquileres sea más elevado, la burbuja no es igual en todas partes.
A Rexmar he de darle la razón en el sentido de que el precio de los alquileres también es demasiado elevado, pues estamos en plena burbuja lo que hace prever que la bajada será muy conisderable, una vez baje la presión inmigratoria provocada pro la próxima recesión económica, del mismo modo que hay anallistas bursátiles que consideran que la bolsa está cara, aunque los PER sean razonables, pues estamos en el momento del ciclo económico en que las empresas ganan más dinero.


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