Burbuja.info - Foro de economía > > > La clave está en la valoración financiera
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  #11  
Antiguo 02-dic-2006, 18:54
inadgomez inadgomez está desconectado
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Yo no estoy hablando en ningún momento del precio justo o del precio ideal de los pisos. En el momento en que la vivienda forma parte del mercado, está sujeta a la lógica de la oferta y de la demanda, y por tanto los precios sufren unas tensiones alcistas o bajistas. Ocurre lo mismo con otro tipo de activos, como por ejemplo las acciones.
La fórmula matemática de marras (alquiler x 12 meses x 30 años) sólo sirve para saber si la operación, desde el punto del análisis financiero, entra dentro de unos parámetros óptimos o tolerables. La cifra final que obtenemos tras aplicar la fórmula matemática no es más que el punto a partir del cual el precio del activo empieza a alejarse de su valor y por tanto deja de ser interesante endeudarse para obtener dicho activo.


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  #12  
Antiguo 02-dic-2006, 19:13
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
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Para llevarnos el gato al aguna hasta nos inventamos los numeros.

Estos son los numeros oficiales. El resto son mitos urbanos. (Que si en usa te regalan las casas de menos de 500 metros, que si en zamora uno compro un zulo de 30 metros por 500.000 euros.)

Estados unidos:
http://www.census.gov/const/newressales.pdf
predio medio de vivienda nueva es de (lo que ellos llaman average)
309.000 dollars

el precio medio en españa
http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTIC...IONES/ti31.xls
170.000 Euros

Por mucho cambio a euro que hagais son 237.692 euros en usa 170.000 euros en españa.

pero tambien hay que traducir los salarios


los salarios como ya comentó 3.000 Doll son 2.300 Euros. Si quitas seguros, impuestos no son mas altos que los españoles. mucho mito urbano.

Conozco gente que gana el doble en usa que en españa en un trabajo parecido , pero es que se matan a trabajar, aqui tambien le pagarian eso si trabajaran tanto. y si luego le aplicas el cambio dolar-euro al mismo esfuerzo ganarian mas aquí.

Última edición por ex-burbujista; 02-dic-2006 a las 19:22


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  #13  
Antiguo 02-dic-2006, 20:47
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Iniciado por ex-burbujista
Para llevarnos el gato al aguna hasta nos inventamos los numeros.

Estos son los numeros oficiales. El resto son mitos urbanos. (Que si en usa te regalan las casas de menos de 500 metros, que si en zamora uno compro un zulo de 30 metros por 500.000 euros.)

Estados unidos:
http://www.census.gov/const/newressales.pdf
predio medio de vivienda nueva es de (lo que ellos llaman average)
309.000 dollars

el precio medio en españa
http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTIC...IONES/ti31.xls
170.000 Euros

Por mucho cambio a euro que hagais son 237.692 euros en usa 170.000 euros en españa.

pero tambien hay que traducir los salarios


los salarios como ya comentó 3.000 Doll son 2.300 Euros. Si quitas seguros, impuestos no son mas altos que los españoles. mucho mito urbano.

Conozco gente que gana el doble en usa que en españa en un trabajo parecido , pero es que se matan a trabajar, aqui tambien le pagarian eso si trabajaran tanto. y si luego le aplicas el cambio dolar-euro al mismo esfuerzo ganarian mas aquí.

Si nos tenemos que fiar de la estadistica de MVIV pues me parece que lo llevamos claro, si te miras los datos de barcelona y madrid son extrañamente erroneos, 1 trimestre 2004, 199000 euros, 1º trimestre 2005, 210.000, solo subio un 5,5% en el 2004 los inmuebles?

Segun esto en Lerida un piso medio vale 154.000 euros de media en obra nueva, alguien de LLeida puede confirmar si se encuentra obra nueva a 25.000 millones de pesetas.


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  #14  
Antiguo 03-dic-2006, 12:07
Johnny Johnny está desconectado
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Hola,

1. no se puede valorar una vivienda como una inversión financiera. No es como valorar un edificio cualquiera de oficinas que tenga Metrovacesa, Colonial o quien sea, que se hace en función al yield (al EBITDA yield, es decir, descontando todos los gastos de mantenimiento) dado que el fin del edificio es alquilarlo y sacar una rentabilidad. El fin de una vivienda es (generalmente - dejemos tristes casos de especulación a un lado) vivirla, por lo tanto tiene un valor por su utilidad no monetaria y que no se puede medir en potenciales flujos. Es como intentar valorar un coche por los flujos de caja que genera a futuro: no tiene sentido porque no pretendes que genere ningún flujo de caja, cuando te compras un coche miras los precios de mercado y valoras la utilidad que tiene para ti con el fin de comprarte uno u otro; si el valor para ti se ajusta a los precios de mercado (y tienes la pasta, claro), entonces compras, y si no, no.

2. Aplicar un múltiplo de 30x me parece una simplificación tan brutal que me daría miedo usarla. Algunos factores que se me ocurre hay que tener en cuenta y que no sé si están metidos en el múltiplo (creo que ya habéis dicho casi todos, si no todos):
a/ Desgravación por vivienda
b/ Gastos de mantenimiento, comunidad, IBI, etc
c/ Gastos de transacción (IAJD, IVA, etc)
d/ Los inmuebles no se valoran según el yield que le da la gana a un señor, sino en función de yields de mercado. Estos yields en teoría deberían estar afectados por los tipos de interés pero pueden perfectamente estar por debajo (con lo que la inversión es, seguro, poco atractiva)

Saludos.


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  #15  
Antiguo 03-dic-2006, 12:19
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Pues yo creo que estos análisis serían aplicables si los agentes demandantes tuvieran una conducta racional. Sin embargo, claramente la realidad niega la mayor. Nadie hace esos cálculos cuando se compra un piso.

Como ya he dicho alguna vez, en España queremos coletillas que nos hagan más fácil la toma de decisiones. "Alquilar es tirar el dinero" "comprando le das mucho dinero al banco, pero al final el piso es tuyo". Y no hay más.
Si leo cosas como "uno que va al banco a pedir la hipoteca y le habla al director del EBITDA" me pegan más en un chiste de Chiquito que en cualquier otro contexto.

Por lo demás, excelente memoria inadgomez por reproducir con esa exactitud una argumentación así


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  #16  
Antiguo 03-dic-2006, 21:38
carpanta carpanta está desconectado
Cuñado ninja
 
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Sin lugar a dudas, la primera utilidad de una vivienda es como un bien de primera necesidad, y además recogido en los principios rectores de la política social en nuestra Constitución (art.47). En general se compra una vivienda para vivir en ella.
En el otro lado de la moneda, la vivienda también tiene un componente de inversión, entendiendo como tal el legítimo deseo de cualquier persona de “guardar” su dinero en lo que crea conveniente. Ojo, no estoy hablando de lo que en el foro se denomina “pasapisero”, que simplemente especula con la necesidad de otros.
Un inversor en vivienda obtiene su rentabilidad por dos vías: por un lado a través de su arrendamiento y por otro por la revalorización que dicho bien pueda sufrir con el tiempo.
Como toda inversión puede sufrir altibajos e incluso tener rentabilidad negativa, pero ese es el riesgo que se corre. En los últimos 5 años todo ha ido como la seda, a partir de ahora ya veremos.
Lo que nunca he llegado a entender es que tengamos en nuestro país tanta vivienda vacía, es decir bienes de inversión en estado ocioso. O no sabemos invertir o tenemos miedo de arrendar o nos llega con la rentabilidad generada por su revalorización.


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  #17  
Antiguo 03-dic-2006, 21:52
Jose Jose está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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tres millones de viviendas vacías a decenas de miles de euros cada una pueden verse como unas acciones de telefonica a 25 euros.Conozco gente que ha perdido verdaderas fortunas en bolsa por no vender a tiempo.Cuando se han equivocado no lo reconocen y se limitan a decir que ellos invierten a largo plazo.
Yo de momento no las he vuelto a ver a 25 pero si a 7€.
Todo tiene un momento de compra y otro de venta.


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  #18  
Antiguo 03-dic-2006, 22:35
Leone510 Leone510 está desconectado
Madmaxista
 
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Iniciado por ex-burbujista
Conozco gente que gana el doble en usa que en españa en un trabajo parecido , pero es que se matan a trabajar, aqui tambien le pagarian eso si trabajaran tanto. y si luego le aplicas el cambio dolar-euro al mismo esfuerzo ganarian mas aquí.

Hey, no te pases. Aquí hay muchísima gente matándose a trabajar más de las 8 horas al día oblitaoriamente sin cobrar las horas extras, incluyendo algunas fiestas o sábados.

Y lo de los datos "oficiales" yo no me los tomaría tan en serio porque por ejemplo yo creo que el IPC ha subido bastante más de lo que dicen las cifras oficiales.


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