Madrid. Durante la pasada etapa de crecimiento del sector inmobiliario comprendida entre los años 1997 y 2007, el precio de la vivienda aumentó un 288%, de modo que si en el primer año del ciclo, (1997), era necesario un salario medio anual de cinco años para adquirir una vivienda, en el 2007 pasó a ser de doce años, superando con creces la cantidad racional y sostenible de renta destinada para la compraventa de vivienda haciendo así inalcanzable el precio de la misma, y por tanto, dando por finalizado el aumento de precios de dicho ciclo, ya que como hemos dicho, se hizo insostenible la diferencia entre el salario medio español y el precio en mercado de la vivienda; el pinchazo había llegado.



La opinión generalizada en los medios de comunicación y en el Gobierno de España atribuía el crecimiento vertiginoso de los precios a la "especulación inmobiliaria", desde entonces, especie de cajón de sastre en el que tenían cabida los promotores inmobiliarios, inversores particulares, entidades financieras, etc. Pero fundamentalmente, las críticas cayeron sobre el sector privado; esto es, sobre los promotores inmobiliarios. Se anunció a bombo y platillo que la avaricia y maldad sin límites de los promotores inmobiliarios crearon una burbuja inmobiliaria especulativa que arruinó la economía nacional. Es evidente que han existido, existen y existirán empresarios e inversores particulares que se lucren con la especulación inmobiliaria, pero si creemos que hay que ser rigurosos a la hora de analizar nuestro mercado inmobiliario, entre otras razones, para evitar repetir los excesos del pasado ciclo, deberíamos entrar en detalle en los factores que han influido en el crecimiento desproporcionado de la vivienda en vez de caer en ataques demagógicos que sin embargo, cuentan con una gran popularidad actualmente. Y al hacerlo, nos llevaremos más de una sorpresa.

Si estudiamos el desglose de los factores que han influido en el crecimiento de la vivienda durante el pasado ciclo alcista del sector, observamos dos factores fundamentales; por un lado, el incremento de la superficie construida, (del 16,1% en dicho período), que es claramente inferior al crecimiento del ciclo anterior, lo que ha supuesto un aumento de viviendas más pequeñas y con espacios más constreñidos en beneficio del segundo factor, que es el aumento de los costes del suelo y de los precios de la edificación, (con un crecimiento del 83,9% en el mismo período). Pero el dato más relevante se muestra en el desglose del incremento de los precios, en el que un 83,6% se debe al aumento del precio del suelo, siendo un 16,4% el producido por los precios de la edificación. Por tanto, podemos ver que ha existido un factor determinante en la generación de los precios de la vivienda durante el pasado ciclo: el precio del suelo.



Esto no significa que las plusvalías obtenidas por los promotores inmobiliarios hayan sido despreciables, sobretodo en los primeros años del ciclo, cuando el precio del suelo todavía no era tan desproporcionado como en los últimos años. Pero desde luego, y sin caer en demagogias populistas, es lógico y necesario que quien arriesga su capital e invierte su trabajo en una actividad económica, (desde promover viviendas a fabricar calcetines), obtenga beneficios por ello. Y lo mismo se puede decir del resto de agentes intervinientes en la promoción inmobiliaria, desde los obreros de la construcción hasta los técnicos implicados en el proceso.

Pero, ¿qué sucede cuando la mayor parte del coste de una vivienda se la llevan personas que sin invertir ni un céntimo de Euro ni una hora de trabajo obtienen unas plusvalías estratosféricas por el simple hecho de ser propietarios de un terreno susceptible de ser urbanizado? ¿Qué sucede cuando los propietarios del suelo, divididos entre particulares y sociedades especializadas en especular con dicho bien (que no promotores inmobiliarios), se llevan las mayores plusvalías por retener y especular con un bien que repercute directamente en el precio de la vivienda? ¿Por qué no se menciona en los medios de comunicación que el crecimiento desproporcionado de la vivienda durante los últimos años se ha debido fundamentalmente al aumento estratosférico del precio del suelo? ¿Por qué el actual Gobierno de España no ha incidido en este problema de forma eficaz y se ha centrado exclusivamente en culpar del alza de precios al Gobierno de Aznar y la Ley del Suelo 6/98?


¿Por qué es tan cara la vivienda en España? - Inmodiario

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En España es caro todo. Nos devoramos entre nosotros.

¿Quién sabe antes que nadie lo que se va a recalificar? ¿Quién tiene más probabilidad de beneficiarse de la especulación sobre terrenos?

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-¿Por qué es tan cara la vivienda en España?

-Porque hay gente que la puede/quiere pagar.

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Ah, pero es que sólo ha subido la obra nueva?

Es que la vivienda de segunda mano (con suelo comprado hace 20, 30, 50 años) no ha subido como el jodido Apollo XII?

Ha habido mucho joputa especulando. Con el suelo algunos, seguro. Pero eso no hace menor el joputismo del resto de especuladores que han dado cuerda al mecanismo que nos ha devorado como país.

Ahora que no se intente ir de rositas ni dios.

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Que aún no se nos explique la verdad de lo que realmente nos ha pasado es una canallada, que nos sigan engañando como a chinos y les dé lo mismo, un delito.
De todas maneras, el problema de este pais los próximos 20 años no vá a ser la vivienda precisamente .

Quizá sea la herencia mora. Creemos que la inteligencia es la pilleria de zoco.
Nos estafamos los unos a los otros.

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¿qué cuota de responsabilidad tienen los ayuntamientos en todo esto?

En último término está relacionado, tal vez, con la propia estructuración del Estado.

elmundo.es - economia

"Cascos afirma que si la vivienda está cara es porque 'muchos españoles' pueden pagarla"

Los precios de la vivienda han subido tanto porque se ha producido una burbuja inmobiliaria. De eso se trata este foro ¿no?

Aunque a mí me gustan las teorías explicativas psico-sociales como:
- El efecto estampida
- El efecto borreguismo
- El efecto de la imitación o moda

Los seres humanos pierden el sentido de la racionalidad en ocasiones. En este caso, comprarse una vivienda en vez de vivir en alquiler no era una decisión tomada tras una racional reflexión sino que la gente compraba porque su hermano, amigo, vecino, compañero de trabajo... compraba y él no iba a ser menos, o simplemente como comportamiento gregario, o cierta presión familiar o social.
Como es bien sabido si aumenta la demanda aumenta el precio. En teoría si el precio sube de cierto límite baja la demanda, pero debido a un pensamiento erróneo (suponer que la vivienda siempre iba a subir y que en el peor de los casos se podría vender obteniendo beneficios), la gente seguía comprando a precio desorbitado.