Año 2007

La media de los ciclos inmobiliarios que ha habido en el mundo han durado 24 años; 20 para arriba y 4 para abajo. El caso español va encajando a la perfección. Como la fase alcista ha concluido, ahora empieza la bajista que no tiene porqué extenderse más allá de 2010. Veamos las tres etapas de la fase alcista, las tres etapas que va a tener la bajista y lo que va a pasar después.

1) ALZA EXPLOSIVA INICIAL 1986-1989.- Aquí, el ciclo inmobiliario (y estructural) comenzó el 1 de enero de 1986, con la entrada en la CE, las euroayudas, el IVA (cuya regla de prorrata obligaba al sector financiero a hincharse a hacer operaciones inmobiliarias sobredimensionadas), la humillación de los inquilinos (Decreto-Ley Boyer), la desgravación de la segunda residencia en el IRPF, y la prohibición de emisión de activos financieros al portador que obligó a los tenedores de "dinero B" (como se llamaba entonces al dinero negro) a liquidar sus activos opacos y pulirse la pasta en pisitos. Todo, en un ambiente eufórico, con el telón de fondo superalcista propio de todo inicio de ciclo; con la expectativa de unas impresionantes cohortes de babyboomers, todavía niños, que tarde o temprano desearían "jugar a las cortinitas"; y con una clase política novata (sobre todo en las administracioncitas regionales, modestas, como los son todas sus equivalentes en el mundo, pero, en España, inflamadas de "aspiraciones", y, en relación con lo que nos interesa, titulares de las competencias urbanísticas y verdaderas "dueñas" de las Cajas de Ahorro, esa pseudobanca provinciana, teóricamente orientada al bello mundo de la caridad, la filantropía y el microcrédito, que constituye el 60% de nuestro sistema financiero y que nos diferencia tanto del resto de países de la OCDE); esa clase política, en general, digo, deseosa de situarse económicamente partiendo de la nada con negocios que no fueran objeto de reproche por el electorado novato, y obligada a buscar cientos de miles de puestos de trabajo para la mano de obra sin cualificación que había quedado desempleada tras la "reindustrialización", que es como se llamó a la transición del "modelito" estructural desarrollista, cuyo nacimiento se remontaba a 1959, hacia el nuevo modelo construcción-consumo-lumpenturismo-euroayudas de 1986.

2) ESTABILIZACION 1990-1997.- Tras la orgía, vino la estabilización, sin que llegaran nunca a bajar los precios nominales (¡ojo!, porque nos quieren rescribir la historia al más puro estilo orwelliano, o sea, inventándose los datos). En 1989 (Informe Delors) comenzó el proceso de evolución del Sistema Monetario Europeo de 1979, que habría de culminar con la unificación monetaria. Para España, salir del desequilibrio de precios relativos a que se había llegado tras la "cultura del pelotazo" (1986-1989) fue fácil gracias al mecanismo normal que se venía empleando aquí desde épocas inmemoriales: "inflación & devaluación"; aunque, esta vez con un pacto cambiario detrás, la cesta ECU de monedas (primera fase de la unificación monetaria) que solo restó, de forma imperceptible, algo de flexibilidad al mecanismo, que, como siempre, consistía en mantener los precios nominales de los pisitos allí arriba, donde hubieran conseguido llegar, y dejar que la inflación subiera todo lo demás, especialmente, los salarios, restaurando el equilibrio de precios relativos interno en unas alturas impresentables internacionalmente; a continuación, varias devaluaciones seguidas restauraban el equilibrio de precios relativos externo, y "aquí paz y después gloria". Nótese que la población que no viaja al extranjero (o sea, casi toda) no se entera de nada y, encima, se cree que "la vivienda nunca baja" (nominalmente), por lo que cae en la PISITOFILIA, y, lo que es muchísimo peor, se cree que "ya me subirán el sueldo, de modo que las deudas son duras al principio, pero luego ni te enteras". Esta es la desgraciada mentalidad inflacionista de aldeano y la razón por la que todos los manipuladores siempre están queriendo ver "tensiones inflacionistas" por todas partes, porque a la población le encantan, y, encima, los políticos se sienten como muy importantes creándolas para luego combatirlas. Lo más importante, que nunca debemos olvidar, es que, por razones que ahora no toca exponer (ya lo haremos dentro de un año, cuando estemos en la RECESION 2008), hoy en día, hay muy poca inflación "magra" que repartirse por el mundo. De ahí el famoso conundrum, como Greensapan llamó al misterio de porqué los tipos a largo plazo no suben ni a tiros. Por ello, el nivel de tipos actual, ¡atención!, tiene que calificarse como demasiado alto, lo que no quiere decir que, a la luz del combate contra las activomanías o para administrar el tipo de cambio (dólar, euro, yen y yuan) o para gestionar la propia crisis financiera o, simplemente, para manejar el iceberg deflacionario, haya, todavía mucho que amenazar con "¡qué te subo los tipos!" e, incluso, realizar la amenaza durante temporaditas, hasta que llegue un día en el futuro, que yo no veré, en el que la gente vaya comprendiendo que la deflación no tiene porqué ser mala siempre que el dinero siga circulando.

3) SEGUNDA ALZA EXPLOSIVA 1998-2006.- El Banco España (y los "buenos chicos") considera que el último nivel de precios inmobiliario de equilibrio lo tuvimos en 1998. Todo se complicó ese año cuando, antes del verano, se decidió que el 1 de enero siguiente nacería el EURO mediante la fijación irrevocable de los tipos de cambio (aunque las monedas nacionales seguirían existiendo hasta 2001, pero solo como fracciones irregulares del euro) y se creó el Sistema Europeo de Bancos Centrales. En 1998, los mercados financieros ya entraron en la nueva situación monetaria y los "niños económicos" españoles estrenamos, como zapatos nuevos, un nivel bajo de tipos de interés "importado" e inmerecido. Para colmo, la combinación diabólica de Burbuja Puntocom y "War on Terror", del bienio 2001-2002, propició una situación que desembocó en una bajada general de tipos de interés. Al fuego que ya había en España, Greenspan le echó petróleo, nunca mejor dicho. Y, a la pisitofilia, se le unió la CREDITOFAGIA. Así, hemos llegado a situación sonrojante que tenemos tras una SEGUNDA ALZA EXPLOSIVA de precios cuyos aspectos morales merecen ser glosados para un Anexo del Catecismo, si la Conferencia Episcopal tuviera lo que tiene que tener. Porque, esta vez, la orgía ha sido financiada con el hipotecón de aquellos niños, ya veinteañeros, cuya salud financiera ha sido dilapidada, mientras el país se corrompía y se llenaba de cemento y cuatro usureros se quedaban con todo ese dinero traído del futuro, pero, ¡ojo!, prestado desde el exterior, al ser nosotros un país sin ahorro, importador de capitales, o sea, pobre, lo que ha desembocado en el mayor déficit por cuenta corriente de la historia de la humanidad, solo superado por EEUU, cuya cuenta con el exterior es la que corresponde a la potencia cuya moneda es la superdivisa global.

4) TURNING POINT Y CREDIT CRUNCH 2006-2008.- Para el relato de esta etapa, me remito a lo que hemos escrito y estamos escribiendo aquí durante todos estos meses.

5) RECESION 2008.- Como hay burbujas de ricos y burbujas de pobres, en EEUU ya tienen muy adelantado el pinchazo de la suya. Las elecciones en EEUU son en noviembre de 2008. Como EEUU es una democracia rodada, aprovechan para "colocarle" las recesiones al Presidente saliente y, así no restar eficiencia a los discursos de esperanza en la recuperación que tendrá que hacer el entrante para restaurar las expectativas. Elemental, ¿no? Aquí, lo hacemos al revés. Cuando el ciclo está maduro, pero le quedan un par de añitos, anticipamos la llegada del siguiente equipo de políticos, el que mantenemos virgen y a falta de un hervor, para que saque adelante bellísimas leyes inaplicables, a poder ser, en coalición con los que gustan organizarse políticamente bajo el lema "mi incomprendida provincia oprimida por la capital"; las personas así seleccionadas por el infalible electorado, para asegurarse la reelección, evidentemente, se verán obligadas a proclamar lo que todos queremos oír, que "vivimos en el mejor de los mundos posibles" ("Cándido o el optimismo", Voltaire); y, para rematar, les pagamos sueldos de maître d'hôtel para que no tengan problemas de conciencia. Ahora, con la RECESION 2008, nos van a intentar engañar. Por "recesión" hay que entender la disminución cíclica de la actividad económica, con reducción de la producción, decaimiento de la demanda, subutilización de la capacidad instalada y desempleo. Nos dirán que no, que recesión es lo que ellos digan, por ejemplo, dos trimestres seguidos de "dato PIB" cero o negativo y, como eso no pasará (antes, habrán asegurado la "idoneidad" del Director General de Estadística), saldrán a proclamar la frase "optimista" del mejor de los mundos posibles, añadiendo: "además, estamos pasando la recesión global como nunca antes habíamos pasado las recesiones en este país de las mil maravillas!". Evidentemente, EEUU "dará" la recesión que siempre acompaña a los pinchazos de los ciclos inmobiliarios, y comenzará su resuperación y nosotros, con tanto maquillaje y narcotización, correremos el peligro de que lo que sólo es una recesión se convierta en una depresión económica de baja intensidad, pero profunda y duradera.

6) CAPITULACION 2008-2010.- La recesión dará la conciencia de la gravedad de la situación y, recuperada la tranquilidad mental, comenzará el proceso de búsqueda del nuevo nivel de precios donde se reactiva la demanda y el crédito. Aquí es donde viene el famoso "overshooting". La experiencia dice que la reactivación sólo se produce cuando los precios bajan por debajo del nivel de equilibrio. Durante toda la fase bajista, los precios se van abaratando, pero la resurrección de la demanda sólo tiene lugar, lógicamente, al final, cuando ya no hay casi transacciones. ¿Qué nivel es ese, en España?. Hay dos caminos para llegar él, siempre basándonos en que, por sentido común fundamentado en datos del Banco España, los últimos precios de equilibrio que se han visto han sido los de 1998. El primer camino es partiendo de los precios de 1998, multiplicándolos por el IPC y restando el overshooting. El segundo camino es partiendo de los precios de hoy, rebobinando lo que han crecido desde 1998 y restando el overshooting. Tanto por un camino como por el otro, siendo prudentes, se llega a la primera proposición: LOS PRECIOS SE VAN A DIVIDIR POR DOS. Por otra parte, como hemos expuesto, entre 1989 y 1998, los precios nominales no variaron, pero, además, es que somos muchos los que creemos que los verdaderos últimos precios de equilibrio fueron los que hubo a mediados de la primera alza explosiva, cuando ya se tenía compensada toda la pérdida anterior y los precios comenzaron a burbujear, en plena fundación de la "cultura del pelotazo"; sea cual sea la opción, se llega a la segunda idea: VUELVEN LOS PRECIOS DE LOS AÑOS 80s CORREGIDOS POR EL IPC. Estas dos proposiciones, establecidas ya hace varios años en los círculos inmobajistas, permanecen imbatidas y son consistentes con análisis de la relación entre precios y renta disponible, precios y alquileres, previsiones de organismos nacionales e internacionales, análisis comparado, análisis del propio sector, métodos razonables de valoración del suelo y valoración de las empresas inmobiliarias en Bolsa.

7) LA TIERRA QUEMADA.- Como en Japón, la corrección valorativa dejará situados los precios en un nivel que ya no será extravagante. De "catastrofismo", como nos dicen desde la cueva de Alí Babá, nada de nada. Comprar una vivienda buena será asumible por cualquier miembro de la clase media a poco que ya se haya situado en la vida, como ha ocurrido siempre. Además, la vivienda estándar será semigratuita, como pasa con la sanidad y la educación. Pero, sin duda, una generación entera (15 años) no querrá ni oír hablar de "pisitos", "bichos" que "te pagan la letra", turismo residencial, ni de nada de lo que han hablado los usureros estos años. La transición estructural de la economía, duraría esos mismos 15 años. Piénsese que la anterior transición estructural del modelito desarrollista, en una situación mucho menos compleja, duró los diez años que van desde su estrangulamiento financiero en 1975 (recuerden que el III y último Plan de Desarrollo fue el de 1972-75, que ya no alcanzó sus objetivos) y 1985 justo antes del ingreso en la Comunidad Europea y, con él, el nacimiento del modelo que ahora muere, que parece diseñado por el peor de nuestros enemigos.

Iniciado por Crozet

Up a este hilo. Mi porra va a por los 1986+Inflación (o.. - deflación)

Iniciado por francisjjp

Suponiendo este decrecimiento, los puntos de equilibrio, coinciden todos, sobre el 2020 ,curioso (no se ha extrapolado el de segunda vivienda, pero más o menos van por la misma fecha). Imagino que el decrecimiento va a ser mayor, con lo que al punto de equilibrio se llegará antes.
Saludos.