Iniciado por ex-perto

A pesar de que si paseamos por las calles de cualquier ciudad podemos observar en locales, incluso vacíos, el cartel “se traspasa”, lo cierto es que en la mayor parte de los casos no se está ofreciendo un auténtico traspaso, y es importante subrayar esta circunstancia para evitar equívocos y consecuentemente pleitos.

En tal sentido la Audiencia Provincial de la Coruña en una reciente y esclarecedora sentencia (25/2/2011) ha precisado la cuestión.

Se trata del caso en el que el dueño/arrendador de un local en el que venía desarrollando personalmente la actividad de hostelería y restauración, recibe del arrendatario treinta y seis mil euros, cantidad que al parecer se abonaba en concepto de “traspaso”.

En relación con esta entrega la Audiencia considera que obviamente no se trata de un “traspaso” en sentido técnico jurídico. El arrendador no traspasa, ya que el traspaso es la cesión del contrato por parte de un arrendatario a un tercero, a cambio de un precio.

Sin embargo considera que esta entrega sí se corresponde con la idea que subyace en la prima del traspaso. En un traspaso lo que se adquiere no es solo el derecho arrendaticio, sino especialmente, al menos en su idea primitiva, un negocio en explotación, con una actividad, clientela y mercado. Se cede el arrendamiento y lo que contablemente se conoce como “fondo de comercio”.

A través de este razonamiento llega a la conclusión de que aunque el tenor literal del contrato claramente deja traslucir que estamos ante un arrendamiento de local, la voluntad de las partes, mostrada por los actos coetáneos y posteriores que se mencionaron, coadyuvan a la conclusión incuestionable de que el negocio jurídico concertado fue un arrendamiento de industria.

La distinción es importante habida cuenta de que el negocio de hostelería carecía de la necesaria licencia municipal de apertura y no pudo obtenerla, viéndose obligado a cerrar.

El arrendador incumplió su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico, cosa que no hubiera ocurrido con un simple arrendamiento de local, infringiendo así lo previsto en el artículo 1544.3º del Código Civil; surgiendo el débito indemnizatorio, como expresamente autoriza el artículo 1556 del Código Civil.

En consecuencia se acuerda la devolución de los 36.000 euros entregados en su día en concepto de “traspaso” o cesión del fondo de comercio. Es evidente que cuando el arrendatario abonó esa suma era con la esperanza de poder recuperarla por la explotación del negocio durante cinco años (duración del contrato, según la cláusula 5ª).

En la práctica ha estado poco más de dos años, por lo que aparentemente debería condenarse a la devolución de 3/5 de dicha cuantía. Sin embargo, en el contrato se estableció el deber indemnizatorio previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por lo que se considera correcto que condenar al reintegro de la totalidad de la suma abonada

Iniciado por Noksan

No hay que ser tan drásticos hay traspasos de lo más interesantes. Conozco un caso de traspaso de un comercio por mi zona. El dueño anterior se jubila y lo deja. Para el nuevo las ventajas son evidentes: negocio rentable equipado, en funcionamiento y sin problemas de licencias. No es un novato, tiene dos comercios similares y sabe de que va. Se ahorra montar una tienda desde cero, un mogollón de cuidado y bastante pasta en equipamiento y hacer clientela. Seguramente lo amortizará antes de un año.