Burbuja.info - Foro de economía > > > Ahora resulta que se están desvendiendo pisos, en lugar de venderse
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  #11  
Antiguo 28-nov-2006, 12:15
goa goa está desconectado
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Creo que los datos vienen usando suposiciones matematicas que poco tienen que ver con la percepcion real..........en el fondo esos tiempos tan largos de venta vienen a decir que no se vende nada.

No se realmente como se calcula........pero imaginad que teneis una promocion de 200 viviendas y que en un mes habeis vendido 10.........el segundo mes vendeis otras 10......y el tercero otras 10 viviendas........pues bien, podeis decir que vendeis 10 al mes y que por tanto suponeis que las tendreis todas vendidas, las 200, en 20 meses........esto no es muy real pero puede ser usado como suposicion matematica. Con estas suposiciones, venderemos las 200 viviendas en 20 meses, podemos decir que el tiempo medio de venta de una vivienda de la promocion son 10 meses............. y solo llevo 3 meses vendiendo !!!!!

Los resultados matematicos no son cocluyentes sin saber como han sido calculados.


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  #12  
Antiguo 28-nov-2006, 12:19
HOLAQUETAL HOLAQUETAL está desconectado
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En resumen, que el plazo medio de venta ha aumentado dos años en los dos ultimos años, no?


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  #13  
Antiguo 28-nov-2006, 12:35
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Iniciado por Jean Baptiste Grenouille

Intuitivamente y simple como una patata, aunque erróneo, puede dar alguna pista del modelo formal que se puede seguir. Entonces si yo saco a la venta 10 pisos hoy, y el primero lo tardo en vender 4 meses, el tiempo medio de venta será de 20 meses, no?, más menos. No hace falta desvender nada, leñe, se calcula congelando el instante actual con el ritmito de ventas actual, lo modelizas según un sistema y ya está, hay herramientas informáticas para ello, no hay que romperse los cuernos.

Efectivamente, no se donde leí que la estimación se hace más o menos como has indicado. Sería imposible saber que se va a tardar 3 años en vender algo si todavía no han pasado esos 3 años, por tanto toman la muestra "instantanea" i lo trasladan a lo largo del tiempo.


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  #14  
Antiguo 28-nov-2006, 12:47
Jean Baptiste Grenouille Jean Baptiste Grenouille está desconectado
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Esto para un estadístico es una chorrada, se puede modelizar, se dan unos argumentos para usar unas distribuciones u otras y ya está.

Lo importante, las conclusiones, igual que cuando hacen una predicción del tiempo, que al fin y al cabo son otro modelo. Personalmente cuando dicen que llueve me llevo un chubasquero. Y por supuesto que hay intereses y si no preguntar a los del sector turístico en proximidades de puentes y demás, como se cabrean cuando la previsión no ha sido muy afortunada.

Aquí, lo mismo, que unos señores dicen que se tarda en vender 2 años, a pesar de las presiones, pues eso, fuertes nevadas, no usar el coche salvo extrema necesidad y siempre con cadenas. Frío es lo que va a hacer, mucho frío.


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  #15  
Antiguo 28-nov-2006, 12:55
Explotaaa Explotaaa está desconectado
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Iniciado por Schumpeter
Noticia de Expansión (28/11/2006)



Atendiendo a este dato, desde el año 2005 en lugar de venderse pisos se han desvendido.

Sino ¿como puede ser que en algo mas de un año el plazo de venta medio pase de 6 meses a 24 ó 36 meses?

Según este análisis, del departamento de análisis de la consultora inmobiliaria de riesgos RR de Acuña y Asociados, y las fuentes de la Asociación Española de Promotores y Constructores de España (APCE), a primeros del 2005 se vendían pisos que en promedio estaban construidos a mediados-finales de 2004.

En 2006 se están vendiendo los pisos construidos en promedio entre 2003 y 2004, hace unos dos años y medio.

Es decir, que según el estudio, ahora se están vendiendo pisos que ya tenían que estar vendidos en el 2005 si fuera verdad el dato de los 6 meses del año 2005.

¿no será hay parón en las ventas desde hace un par de años?



.


Es muy posible que en 2005 la media de tiempo de venta fuera 6 meses. Sin embargo eso no significa que todos los piso que había en el mercado en 2005 se vendieran en 6 meses o que llevaran 6 meses en el mercado. De repente, hay un parón en las ventas y el tiempo medio de los que no se han vendido sigue acumulándose. Dirás si pasa un mes, el tiempo medio sólo debería subir un mes. No necesariamente. Podría pasar que los pisos más nuevos, con menos tiempo en el mercado, promociones, etc. se vendan antes que los que más tiempo llevan y por tanto quitando los que menos tiempo llevan la media podría subir por encima del tiempo transcurrido. ¿Es eso posible? Yo pienso que sí, piensa que los constructores tienen márgen para la bajada y pueden hacer que sus pisos nuevos bajen y darles salida más rápido, los pisos que llevan más tiempo serán de segunda mano, de particulares, especuladores,... más reacios a bajar.


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  #16  
Antiguo 28-nov-2006, 13:03
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Segun esto es una proyeccion que tengas 3 o 200 tardaras 2 años en hacer limpio, es un poco irreal.

creo que lo que importa son las tendencias y no las cifras porque es imposible saber cuanto se tardara en vender algo, y aun falta la puntilla de diciembre de tipos de interes que hace que todo se hunda mas en la miseria.


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  #17  
Antiguo 28-nov-2006, 13:11
Schumpeter Schumpeter está desconectado
Tapayogurista
 
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Iniciado por Explotaaa
Es muy posible que en 2005 la media de tiempo de venta fuera 6 meses. Sin embargo eso no significa que todos los piso que había en el mercado en 2005 se vendieran en 6 meses o que llevaran 6 meses en el mercado. De repente, hay un parón en las ventas y el tiempo medio de los que no se han vendido sigue acumulándose. Dirás si pasa un mes, el tiempo medio sólo debería subir un mes. No necesariamente. Podría pasar que los pisos más nuevos, con menos tiempo en el mercado, promociones, etc. se vendan antes que los que más tiempo llevan y por tanto quitando los que menos tiempo llevan la media podría subir por encima del tiempo transcurrido. ¿Es eso posible? Yo pienso que sí, piensa que los constructores tienen márgen para la bajada y pueden hacer que sus pisos nuevos bajen y darles salida más rápido, los pisos que llevan más tiempo serán de segunda mano, de particulares, especuladores,... más reacios a bajar.

La palabra "media" es la clave del asunto, ya que si vendes un piso de una promoción reciente que lleva 2 meses en venta, la "media" baja, ya que dicen muy claro lo siguiente:

Y es que el tiempo desde que un piso sale al mercado hasta que es adquirido supera ya de media los dos años, llegando en algunos casos a los tres

Es decir, que no se refieren al tiempo medio que llevan los pisos pendientes de ser vendidos, sino que el dato correspondería a los pisos ya vendidos.

Yo creo que sin quererlo han dado un dato que refleja que la situación es muy crítica para las promociones que están en el mercado.


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  #18  
Antiguo 28-nov-2006, 13:21
Neutron_Mortgages Neutron_Mortgages está desconectado
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Pues entonces ya podemos imaginar cuando van a vender las viviendas que se están construyendo ahora: en el 2.010-2.012 (con suerte).

Menudo negocio.


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  #19  
Antiguo 28-nov-2006, 13:40
Stock26 Stock26 está desconectado
Burbujista obsesivo
 
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Entonces si esperamos q la vivenda nueva sea la q reviente el mercado. Antes del crash veremos esa media caer brutalmente, no? Antes d q los de segunda vivienda empiecen a bajar el precio ellos tambén. Estaremos atentos a ese dato


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  #20  
Antiguo 28-nov-2006, 15:52
Stuart Stuart está desconectado
Caído del guindo
 
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Dado que me parece que puede tener relación con lo anterior, adjunto la aportación que hice hace unos días en otro hilo sobre parte del contenido del Informe de Estabilidad Financiera de Noviembre de 2006 del Banco de España.

Por otro lado, el crédito a empresas de construcción y promoción inmobiliaria ha seguido acelerándose, alcanzando en junio de 2006 una tasa del 39,7%.

La financiación bancaria a empresas de promoción inmobiliaria se aceleró, de nuevo, en la primera mitad de 2006, con una tasa de crecimiento en junio del 46,7%.

En los tres últimos años el crédito a promotores inmobiliarios ha crecido a tasas superiores al 40% interanual, lo que refleja la coyuntura que atraviesa el sector inmobiliario en España.

En el pasado, fuertes crecimientos del crédito acabaron traduciéndose en una elevada morosidad cuando la posición cíclica de la economía empeoró significativamente.

La fuerte expansión del crédito al sector inmobiliario en los últimos años ha aumentado significativamente la concentración de las carteras crediticias de las entidades de depósito.

En junio de 2006, cerca de una cuarta parte (23,8%) del crédito al sector privado residente concedido por las entidades de depósito españolas está destinado a financiar a empresas de construcción y promoción inmobiliaria (cuando el valor añadido de la construcción sobre el PIB es del 11,4%).

Dentro de la financiación empresarial, la concentración es todavía mayor, alcanzando en junio de 2006 casi la mitad de la cartera de créditos a empresas.

La fuerte expansión de la financiación a empresas inmobiliarias se ha traducido en una concentración creciente de las carteras crediticias de las entidades en este segmento de negocio y, en particular, de la financiación a empresas.
Existen, además, ciertas diferencias por grupos de entidades, siendo las cajas de ahorros las que muestran una mayor especialización en este segmento de negocio.

El crédito a empresas de construcción y promoción inmobiliaria
representa el 23% del crédito total al sector privado residente en bancos, frente al 25% en cajas, mientras que, sobre la financiación a empresas no financieras, representa el 40% en bancos y cerca ya del 60% en las cajas de ahorros, siendo la promoción inmobiliaria el 26% de la cartera de crédito a empresas en bancos y el 36% en cajas.

Es de destacar la exposición al riesgo tan alta que tienen las Cajas de Ahorros y el hecho de que es la promoción inmobiliaria, no la construcción la que ha experimentado un crecimiento brutal de financiación en los últimos años.

Además el hecho de que en los últimos tres años el nivel del crédito a promotores inmobiliarios vivo haya crecido más de un 40% anual puede ser un indicador de que no se venden viviendas, ya que lo normal es que cuando se formaliza la venta, el crédito sea subrogado al comprador, con lo que deja de ser "crédito al promotor" para pasar a ser "crédito a las familias".




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