23/05/2011

¿Por qué apenas se venden pisos en España? Cinco razones que ahuyentan a los compradores - Cotizalia.com

¿Por qué apenas se venden pisos en España? Cinco razones que ahuyentan a los compradores

España cuenta con más de un millón de viviendas en stock. Una cifra que varía al alza o a la baja según cuál sea la fuente de información. La demanda se ha retraído y promotores, constructores, agencias inmobiliarias, entidades financieras y particulares apenas consiguen cerrar operaciones de compraventa. ¿Por qué?

1.- No hay ahorros. Con el grifo del crédito cerrado a cal y canto, los españoles no tienen ahorros suficientes para afrontar la compra de una vivienda. "El cliente no tiene el concepto de ahorro porque hasta el estallido de la burbuja el mensaje de las entidades financieras era el de disfrute ahora y pague después", reconocen a Cotizalia.com desde Básico Homes, empresa especializada en la venta de pisos de bancos y cajas.

En el mejor de los casos, el cliente puede dar con un inmueble propiedad de una entidad financiera y conseguir mejores condiciones de financiación que si aquél no formara parte de sus balances. De hecho, tanto los bancos como las cajas de ahorro llevan meses concediendo préstamos al 100% y a 40 años -en condiciones muy similares a las que se concedían antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria- cuando se trata de inmuebles de su propiedad. Sin embargo, incluso en este caso, los ahorros son imprescindibles.

Los expertos señalan que sería necesario tener ahorrado como mínimo en torno al 10% del importe del inmueble. Este porcentaje incluye los gastos derivados de la propia operación de compraventa -gastos del notario, del registro, de la gestoría, impuestos- así como gastos de la constitución de la hipoteca, muy similares a los anteriormente descritos. Sin olvidar los impuestos: el 8% del IVA en caso de nueva construcción y el de Transmisiones Patrimoniales si la vivienda es de segunda mano.

La situación se complica a la hora de hacer número cuando la vivienda no está en los balances de las entidades. En estos casos, han dejado de prestar más allá del 80%, de tal manera que el potencial comprador debería tener unos ahorros muy superiores: entre el 25% y el 30%, calculan los expertos consultados. Sin contar otros gastos como la compra de muebles, gastos de luz, agua, comunidad de vecinos...

Por poner un ejemplo, para un piso de 180.000 euros propiedad de un banco el cliente debería tener ahorrados al menos 18.000 euros, mientras que en caso contrario, la cifra se ampliaría hasta el entorno de los 45.000 euros.

2.- Los precios no han tocado suelo. Aunque fuentes oficiales aseguran desde hace meses que los precios de los pisos no pueden caer más, diferentes estudios y organismos oficiales apuntan a que estos todavía siguen inflados. Un 50% según al ex ministra de Vivienda María Antonia Trujillo, un 40% según The Economist o porcentajes algo inferiores, entre el 20% y el 10% según RR de Acuña y Asociados, la Comisión Europa o Fitch.

El hecho de que muchos potenciales compradores de vivienda piensen que los precios van a seguir bajando está retrasando su decisión de compra.

3.- El miedo. Las cifras de compraventa de viviendas en el mes de marzo –correspondientes a operaciones que se cerraron a principios de año- muestran una caída brutal de las operaciones. Algunos expertos achacan el descenso al fin de la desgravación fiscal por la compra de vivienda ya que aseguran que se adelantó la decisión de compra a los meses finales del ejercicio pasado. Sin embargo, quienes están más cerca del cliente, los vendedores de viviendas, aseguran que detrás de este fuerte retraimiento en las ventas se encuentra el miedo de los potenciales compradores a quedarse sin empleo. Con una tasa de paro superior al 20% y cerca de 5 millones de parados se ha generado una gran inestabilidad laboral lo que está echando para atrás y retrasando muchas decisiones de compra hasta que el panorama económico mejore.

"La caída de las ventas en los primeros meses del año ha sido brutal", comenta una agencia inmobiliaria a Cotizalia.com. Es cierto que el año pasado, quienes tenían en mente comprar una vivienda adelantaron esta decisión ante la subida del IVA antes del verano, o ante la desaparición de la desgravación por compra de vivienda. Sin embargo, lo que realmente está pesando sobre las ventas es la incertidumbre brutal de la gente por su situación laboral".

4.- Falta de oferta apropiada. Hoy en día hay en España una gran oferta de inmuebles -1,5 millones de viviendas nuevas en stock-. Sin embargo, oferta y demanda no siempre se encuentran y cuando lo hacen, los inmuebles no se ajustan a las necesidades de los futuros compradores o siguen siendo demasiado caros.

En el centro de Madrid, por ejemplo, se están agotando las viviendas nuevas, lo que está frenando la caída e incluso presionando los precios al alza en algunas zonas. Algo parecido sucede con la tipología de los inmuebles. También en Madrid, en pleno boom inmobiliario se disparó la construcción de viviendas relativamente pequeñas (1,2 dormitorios). “Como los precios eran tan altos, se construyeron pisos más pequeños para que la gente pudiera comprárselos”, comenta a Cotizalia.com uno de los comerciales de Básico Homes. “Apenas encuentras pisos nuevos de tres o cuatro dormitorios. No se construyen y los que quedan, al ser escasos, no han bajado tanto de precio y siguen siendo caros”.

5.- Los bancos siguen sin prestar dinero. El grifo hipotecario sigue cerrado en España a pesar de que, como se comenta en el primer punto, las entidades se muestran mucho más activas a la hora de conceder hipotecas cuando se trata de inmuebles de su propiedad. Los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) reflejan una caída del crédito hipotecario del 3,06 % en marzo respecto al mismo periodo de 2010. Se trata del noveno mes consecutivo de descensos.

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Vamos, nada nuevo bajo el sol.



Precios altos + gente sin dinero o en situación de perder el empleo + bancos sin pasta ->
-> Los bancos no se fían y no prestan (tampoco pueden) ->
-> No se vende ->
-> Bajan precios ->
-> La gente ve que siguen bajando y no compra ->
-> ...

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Yo añadiria que la gente esta intentando ahorrar y gastar lo minimo,por lo que comprar casa,no es hoy en dia una de sus prioridades.

Saludos.

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No se vende por un unico motivo:
Los precios de las viviendas se estan adaptando a la situación economica a menor velocidad de lo que esta esta evolucionando.
Hay viviendas que no se han vendido que, con el precio de hoy, se hubiesen vendido en un tris hace dos años.
Precio que tenia la casa Precio al que se hubiese vendido
2009: 190.000 150.000
2010: 170.000 140.000
2011 150.000 120.000

Una operación que podría haberse cerrado en 2009 sigue sin realizarse y el año que viene como la cosa no cambie:
2012 140.000 115.000

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No se vende por tres razones:
1) Los bancos no dan cipotecas
2) Los bancos no dan cipotecas
3) Los bancos no dan cipotecas

Todas las demás son secundarias, si los bancos financiaran zulos al 120% a los parados habría cola de españolitos para firmar. Son nuestras costumbres y hay que respetarlas.

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Eso son las ilusiones, la realidad es que se vendieron entorno a las 450.000 viviendas el año pasado.

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Ya sabemos que ese dato es falso, y no porque no se hayan realizado 450.000 transacciones inmobiliarias, si no que no se trata de ventas reales a particulares. Ejecuciones, empresas fantasmas creadas ad hoc que aglutinan pisos gracias a la ingenieria financiero del solitario........

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Y ninguna tuya, ya es mala suerte.

Ánimo guapísimo .

Vas a perder hasta la camisa, declárate insolvente ya y ahórrate la agonía.

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Yo añadiría una cuarta...
La gente no tiene un puto duro ahorrado...

El sueldo de 3000 eypos del apilatochos que vivía en casa de los papás se iba en el meuve tuneao viajecito a cancún en verano y en dilapidar como si no hubiera mañana

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Hay gente con ahorros, pero los que han tenido la sensatez de ahorrar también la tienen para no comprar ahora.

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