Stock de vivienda: agotado en capitales, invendible en otras zonas

* El stock que queda son de pisos que no interesan
* Hay viviendas que en dos años seguirán sin venderse


Los datos oficiales aseguran que en España hay más de 600.000 viviendas nuevas vacías, que no se venden, producto de los años locos del boom inmobiliario. De hecho, el ministro de Fomento, José Blanco, se reúne hoy con los promotores y los bancos para buscar fórmulas que permitan dar salida a esa cartera.

Y como contraste, sin embargo, hay once capitales de provincia que están agotando su stock de pisos sin estrenar y en las que dentro de no mucho la búsqueda de vivienda puede convertirse en una misión imposible. Se trata de Madrid, Barcelona, San Sebastián, Bilbao, Pamplona, Valencia, Cádiz, Sevilla, Córdoba, Santander y La Coruña.

Y aunque el problema va por barrios, como dicen los expertos, la secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, ya avisó recientemente en el Congreso que "el excedente de viviendas en algunos puntos de nuestro territorio coexiste con otra realidad preocupante, y es que hay ya varias provincias en las que empieza a faltar vivienda de primera residencia".

Aunque la exministra no quiso concretar de qué zonas se trataba, los expertos entrevistados por elEconomista se muestran de acuerdo y hablan incluso de problemas serios en las once capitales mencionadas.

Son, como define el director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, Manuel Gandarias, las llamadas "zonas calientes", ciudades donde la demanda ya supera o puede superar "en breve" a la oferta. De hecho, se trata de los mismos puntos donde comprarse una casa nueva "de calidad" resulta más caro, "ya que precisamente, debido a que hay muy poca oferta, la que queda sube el precio".

Las reglas del mercado, como reconoce Gandarias, funcionan. "Pronto veremos que el ciclo vuelve activarse y será necesario construir nuevos pisos", explica, sin olvidar que poner en marcha una nueva promoción necesita al menos de un plazo de entre 20 y 24 meses.

Stock: pisos malos, caros, y en ubicaciones difíciles

"En dos o tres años vamos a encontrarnos con la realidad de que en estas plazas no hay vivienda nueva de calidad para comprar ", recalca Ernesto Tarazona, director de Corporate Recovery de la consultora Knight Frank. "El stock que queda son pisos que no interesan, de mala calidad, en ubicaciones difíciles y precios todavía muy caros".

Es el principal quebradero de cabeza de los promotores, animados por las mejores expectativas del mercado, pero preocupados por la falta de políticas y de crédito por parte de bancos y cajas.

"Hemos advertido que el stock comienza a absorberse, por ello es necesario que entre todos hagamos un diagnóstico de las necesidades reales", dice el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo. Y avisa: si no se construyen más pisos, los precios se dispararán.

Galindo, presidente también de la patronal de promotores madrileños (Asprima), refuerza las declaraciones del viceconsejero de Vivienda y Suelo de la Comunidad de Madrid, Juan Blasco, que asegura que es necesario volver a construir viviendas de manera urgente para satisfacer una demanda de pisos que asciende en la región a 50.000 viviendas anuales que, hoy por hoy, no se cubre. El dato de viviendas terminadas no vendidas presentadas en el estudio de Oferta de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid queda lejos de las 40.560 que reconocía el Ministerio de Vivienda.

Pero no sólo preocupa Madrid. El caso de Córdoba también es alarmante. El analista de Knight Frank cuantifica en 500 unidades el stock de obra nueva censada en la ciudad que está en venta. Tampoco los datos de Sevilla se prestan al optimismo. En una plaza de 700.000 habitantes, el parque en venta es sólo de 1.000 pisos.

"Sin duda, habrá una demanda insatisfecha que no encuentra una casa disponible. El stock está desubicado", apunta Carlos Ferrer-Bonsoms, director del departamento residencial de la consultora Jones Lang LaSalle. Para el analista, la promoción ha vuelto a arrancar "muy tímidamente", debido, sobre todo a que el stock acumulado y pendiente de venta ha empezado a mostrar síntomas de agotamiento en determinadas zonas. "Gran noticia para las promotoras que han sobrevivido a la debacle, aunque es cierto que hay viviendas que están mal ubicadas o planteadas que en dos años seguirán sin venderse".

El ajuste continuará en 2011

Las declaraciones de la exministra de Vivienda han llevado a la reflexión: ¿marcará 2011 el antes y el después de lo más crudo de la crisis inmobiliaria? ¿Será necesario volver a construir pisos? Aunque las opiniones sobre el futuro incierto del sector son muchas, los expertos consultados por elEconomista coinciden en que el ajuste continúa.

Un estudio de CatalunyaCaixa insiste en que las reservas de viviendas pendientes de vender en España se redujeron en 2010 por primera vez desde el inicio de la crisis. Aunque los expertos coinciden en que el comportamiento "va por barrios", en España aproximadamente un conjunto de localidades y regiones, que representan el 45 por ciento de la población, ha disminuido en el último año el stock de viviendas pendientes de vender.

No se construyen pisos

Las causas hay que buscarlas en la continua reducción de las nuevas entradas de vivienda en el mercado y la ligera recuperación de la demanda, después de años de ajustes. La producción de nuevas viviendas libres en España ha pasado de 665.000 en 2006 a 71.000 en 2010 -año en el que las grandes inmobiliarias del G-14 anunciaron que retomarían la construcción de nuevos pisos-, y a las 72.000 previstas para 2012.

Según datos del Ministerio de Fomento publicados recientemente, en 2010 sólo se terminaron 218.572 unidades, casi el 40 por ciento menos que un año antes.

Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, recalca que no es lo mismo la periferia que el centro de las ciudades. "La oferta de vivienda nueva suele ser escasa porque hay menos suelo disponible y la vivienda de segunda mano sería la opción principal para aquellos que deseen comprar en el centro de la ciudad y a un precio más asequible que la vivienda nueva". No obstante, esta sed de pisos tiene otra consecuencia, como es el aumento del precio de la vivienda de segunda mano.

Los expertos afirman que este fenómeno es lógico, "ya que la oferta nueva de vivienda se ha ajustado intensamente, por lo que incluso ante una demanda débil, es previsible que en el momento actual ya hayan dejado de acumularse inventarios", explica el Servicio de Estudios del BBVA.

Los promotores vuelven a sonreír y reconocen que esta noticia puede romper con la atonía de la demanda y permitir que se empiece a ver el final de una crisis, la del ladrillo, "que ya dura demasiado".


Stock de vivienda: agotado en capitales, invendible en otras zonas - 2989765 - elEconomista.es

poleeeeeeeeeee os dije q volveria hoy

__________________

Venga, no tiene gracia ya, es demasiado evidente

__________________

El sinvergüenza éste es inasequible al desaliento.

subpole animosil, Cascallana acampa en Sol

menudo fail

__________________

Animosa, no sabes cuanto han preguntado por ti en el subforo del 15M y en las quedadas burbujiles!!

Has montado un "taller" inmobiliario en la puerta del Sol para intentar colar pisitos?

__________________

!Compre,compre que me los quitan de las manos! Jajajajajajajajajajajajajajajajajajajajajajaja.
!España va bien! Jajajjajajajajajajajajajajaj.

Noticia de hace un mes. No merece lugar en el principal.

__________________

El cinturón sur concentra el stock de obra nueva
¿Dónde están las viviendas sin vender de Madrid?



¿Cuánta vivienda nueva sin vender tiene Madrid y dónde está? En toda la región se estima un stock de 68.000 viviendas, mientras que en la ciudad un reciente estudio lo reduce a 5.000, cifra que algunos expertos dan por buena y otros consideran demasiado optimista teniendo en cuenta la restricción del crédito. Desagregado por zonas, el cinturón sur de Madrid es el que concentra la mayor parte de la oferta de obra nueva.
A nivel regional, Julio Rodríguez, del Consejo Económico y Social (CES), calcula que, según los certificados de fin de obra en la comunidad, el stock de vivienda terminada y no vendida desde 2004 asciende a 129.000. Dejando a un lado la autopromoción, el excedente se estima en unas 68.000 viviendas, la mayor parte repartidas por municipios del sur como Pinto o Valdemoro. Esto se explica en parte porque "los compradores tienen preferencia por zonas del norte como la Sierra", indica Rodríguez.
Ya en la capital, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, defiende los datos del último estudio de la consultora y garantiza que quedan 5.000 viviendas libres nuevas sin vender, un 48% menos que hace cuatro años. Aclara que el informe no incluye vivienda protegida ni comunidades y cooperativas de propietarios, pero asegura que el stock seguirá reduciéndose en la ciudad mientras no se pongan en marcha nuevas promociones. "Aunque los ritmos de venta son menores dada la difícil situación del mercado actual, apenas se construye desde hace tres años", sostiene.
Apunta además que algunas promociones que han rebajado sus precios "están vendiendo bien, de seis a diez vivienda al mes". Destaca especialmente una promoción del Pau de Vallecas en manos de una entidad que, según Smerdou, vende a un ritmo de 20 viviendas al mes a un precio de entre 2.300 euros y 2.400 euros el metro cuadrado.
El estudio de Foro Consultores revela que en Vallecas se concentra el 28% de la oferta de vivienda nueva de la ciudad. En concreto, Villa de Vallecas, con un stock de casi 800, y Puente de Vallecas, con algo más de 600, suman unas 1.400 viviendas. Villaverde cuenta con 524 inmuebles nuevos y Carabanchel, con 454. Por su parte, las nuevas promociones en Valdebebas elevan el excedente de Hortaleza a 446 casas.
Nicolas Llari de Sangenis, director general de residencial y entidades financieras de CB Richard Ellis, comparte la idea de que "hay una importante tendencia de reducción del stock en Madrid en comparación con otras ciudades". Suscribe que el stock oscila entre 5.000 y 6.500 viviendas y prevé que en unos 18 meses la práctica totalidad "estará en manos de propietarios". Coincide en que el grueso de la producción se concentra en el Pau de Vallecas y algunas zonas del este como Getafe, Buenavista o Móstoles. "El este-sur de la comunidad acumula bastante producto en comparación con los PAU del Norte porque se produjo mucha más vivienda en el anterior ciclo, incluso por encima de la demanda real de es momento", explica. "El stock de ahora es la sobreoferta de antes", reitera.
Comenta que "es cierto que la zona norte tiene más tirón para las rentas medias-altas", pero argumenta además que allí "no se llegó a construir tanto y hubo menos fallidos con los bancos".
Según los datos que maneja la consultora Richard Ellis, los precios de las viviendas tipo de dos o tres dormitorios en el área metropolitana del sur se sitúan entre los 160.000 euros y los 240.000.
Dos años de media para el equilibrio
Otros expertos no son tan optimistas respecto a la evolución del stock. Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, director de proyectos de la consultora RR Acuña y Asociados, considera que a Madrid todavía "le quedan de media dos años para llegar al equilibrio" entre la oferta y la demanda. Admite que en algunos municipios de la provincia y en zonas muy concretas de la ciudad, como el centro, hace tiempo que la vivienda nueva está prácticamente agotada por la paralización de nuevas promociones. Sin embargo, sostiene que en los últimos ocho meses se ha detectado un aumento de la oferta de pisos de segunda mano que "sigue manteniendo alto el stock".
"Oferta en Madrid hay mucha. Solo hay que bucear en los portales inmobiliarios y echar un vistazo a los carteles en la calle", afirma Rodríguez de Acuña, que explica que en caso de que se normalizara la situación económica, el stock en el primer anillo de Madrid podría absorberse en un año. No obstante, "el desempleo es galopante y existen muchos problemas de financiación", advierte.
Precisamente, la dificultad del acceso al crédito, unido al alza de los tipos de interés, los cambios fiscales y la escasez de planes estatales de vivienda mantiene paralizado el sector residencial en todo el territorio español, asegura José Joaquín Belda González, agente de la propiedad inmobiliaria. "Hay una paralización del mercado y apenas hay salida para el stock, aunque parte se está destinando al alquiler", asevera.
En opinión de Belda, son los bancos y cajas los únicos que "juegan con ventaja al dar mayores facilidades de financiación" para sus activos inmobiliarios. Explica que las entidades cuentan con promociones propias que "están destrozando al pequeño promotor e impiden que se recupere el sector privado".
Belda señala que "la reducción del stock existente es mínima" y al actual ritmo de ventas -las transmisiones de la propiedad se desplomaron un 12% en marzo una vez agotado el efecto del fin de la desgravación fiscal- "durará entre 8 y 10 años". Además, advierte que en la medida en que se vayan finalizando las viviendas ahora en construcción y continúen las ejecuciones de embargos, el excedente seguirá aumentando. A su juicio, una de las posibles soluciones para evitar generar más stock y reactivar el mercado es la modificación de la Ley Hipotecaria para "poder negociar con el banco la flexibilización de los pagos de la hipoteca en caso de estar en una situación extrema".


¿Dónde están las viviendas sin vender de Madrid? en CincoDías.com

Lo peor del caso es cómo intentan colar la noticia.

Si se fijan, detrás del argumento de "ya quedan pocos pisos a la venta en Madrid" esconden en realidad "ahora podremos SUBIR LOS PRECIOS HASTA DONDE SE NOS OCURRA".

Lo que parecen olvidar es que no hay problema en construir pisos donde hagan falta... el asunto es que ahora tendrán que hacerlo al PRECIO INTERNACIONAL en torno a los 1200 euros el m2 y allí, no veo cuál es el problema (para ellos si, sin duda )

Por ejemplo... un apartamento como el de Animosa, pero más cerca de Madrid, en torno a los 100.000 euros (150K incluso si tiene cochera) no tiene nada de terrible...

Ahora, lo que en realidad quieren es volver a construir apartamentos de 400.000 euros y allí es donde NO TENDRAN SUERTE porque, la distorsión del mercado les impedirá hacerlo.

Esto por dos causas:

a) Ningún banco prestará, ni ninguna persona cuerda se endeudará -siempre quedan idiotas obviamente- en el corto plazo por 400.000 euros por 70 m2 como se estilaba no hace mucho.

b) Dada la delirancia delirante y enferma de algún imbécil dispuesto a poner a 400.000 euros un zulo de 70 m2, se enfrentará al hecho de que un pepito podrá optar por comprar a 80 kms de distancia a 100.000 euros y conformarse con viajar 3 horas de su vida hasta que cambie de curro por uno diferente o, gane lo suficiente para vivir en otro lado.

El hecho de que EXISTA ESTA OPCION (vivir a 50 u 80 kms pero ahorrarte 300.000 euros) impedirá tener a miles de pepitos ansiosos por pagar 400.000 euros SUMADO AL HECHO de que los bancos no cometerán esa locura.

===

Traducción: Aunque pretendan colarnos que los pisos de 400.000 euros regresan lo cierto es que NO LO HARAN !!

Se harán pisos nuevos a PRECIOS LOGICOS o, NO VENDERAN NADA.

Precio de referencia: 1200 euros el m2 a público por obra nueva. Punto.