Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Por qué se sigue construyendo?
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  #1  
Antiguo 19-nov-2006, 19:21
BUMBUM BUMBUM está desconectado
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Lo acabo de pegar en otro tema, pero creo que es lo suficientemente importante como para que los que sepan, critiquen lo que pueda haber de verdad o no en estas reflexiones que encontré un día en forofinanzas. ¿Pueda estar aquí el meollo de esta cuestión?

CUIDADO CON LAS ACCIONES DE LAS INMOBILIARIAS

este es un fenómeno bastante sorprendente que puede desconcertar a más de un analista. ¿por qué en un mercado con un sobrestock brutal los constructores siguen construyendo a toda velocidad? ¿por qué si los promotores están teniendo actualmente grandes dificultades en vender las viviendas ya terminadas no reducen los precios y lo que hacen, en cambio, en iniciar la edificación de otros bloques?
este comportamiento aparentemente absurdo se llama "distribución" y ocurre en la cercanía de de la cima de todas las burbujas. veamos el ejemplo de las "constructoras" cotizadas. en las pequeñas empresas que no cotizan el funcionamiento es muy parecido.
los propietarios de grandes paquetes de acciones en las constructoras deben "abandonar el barco" según ven que el negocio se pone feo. para hacer esto deben ir deshaciéndose de esas acciones. para vender estas acciones, bien sea como paquetes grandes a cajas de ahorros o fondos, bien sea en pequeños lotes en el marcado abierto, necesitan que haya compradores. el que esos compradores paguen altos precios por esas acciones depende crucialmente de que vean grandes beneficios (proporcionales al precio de las acciones) en el futuro. ovbiamente si la constructora cancela en inicio de nuevas promociones no habrá ventas en el futuro, no habrá benefios de esas ventas inexistentes y la cotización de esas acciones se desplomará. así que quienes tienen las acciones necesitan que durante largos períodos de tiempo la cotización de esas acciones se mantenga alta según ellos lentamente van vendiendo su participación en las empresas. todo esto requiere mantener entre los compradores de acciones la percepción de que habrá, en el futuro, grandes volúmenes de ventas, con grandes márgenes y beneficios que justifiquen las altas cotizaciones actuales de las acciones.
el martener viva esta ficción hace necesario que se inicien actualmente las obras que proporcionarán las ficticias ventas que dentro de 2 o 3 años proporcionarán esos beneficios futuros que justifican los altos precios que hoy pagan los compradores de esas acciones. "

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"este comportamiento consistente en iniciar frenéticamente proyectos que una vez acabados no podrán venderse o solo podrán venderse con pérdidas parace irracional solo porque tendemos a pensar que quien soportará esas pérdidas futuras es es mismo que ahora toma la decisión de iniciar los proyectos que producirán esas pérdidas. esto último sin embargo no es cierto. aunque quien inicia actualmente esos proyectos suicidas es "el ladrillo sa" y quien en el futuro soportará las pérdidas provocadas por esos proyectos es también "el ladrillo sa" debemos darnos cuenta de que los actuales accionistas que toman esas decisiones suicidas y los futuros accionistas que soportarán las pérdidas no son los mismos (porque los accionistas actuales habrán volado)

las variantes de este fenómeno que consiste en trasladar a otro la vaca moribunda mientras aún da leche son muchas: sacar a bolsa una empresa que antes no cotizaba, vender un proyecto a medio construir o vender la empresa completa. todas estas estrategias dependen de que los compradores crean que las ventas futuras se harán con los mismos beneficios que las ventas pasadas y que el volumen de ventas se mantendrá en el futuro. no está claro si los compradores se tragarán esta ficción pero lo que si está claro es que si las empresas cancelan o reducen su actividad estarán al mismo tiempo reduciendo en número futuro de ventas y reduciendo el beneficio atribuible a cada venta. esto último se debe a que una reducción importante en el inicio de nuevos proyectos equivale a admitir que el mercado está mortalmente sobresaturado.

este es el motivo por el que inician frenéticamente promociones áunque saben que la venta futura de esas promociones arrojará pérdidas.

este fenómeno, que es económicamente maligno, agrava seriamente las consecuencias del estallido de una burbuja porque para que los inversores ganen tiempo en su huida del sector necesitan añadir más oferta a un mercado que ya está muy sobreofertado. "

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"esa teoría está muy bien, pero la realidad es mucho más terrorífica.
se ha recalificado uan enorme cantidad de suelo que ya está como suelo finalista y listo para construir.

se está intentando vender ese suelo a otras sociedades, pero no se vende. las transacciones de suelo han caido un 35% .

si no se contruye en ese suelo, se pierde toda la inversión. por eso, solo queda construir pisos y hacerlo cuanto antes, porque esto se está hundiendo y como no se saque el suelo al mercado en forma de pisos, ya no habra manera de recuperar siquiera la inversión realizada.

vender el suelo, en forma de suelo finalista, es muy complicado y los precios se están descalabrando. en madrid capital cerca de un 20% en el último año y el precio sigue cayendo.

por tanto, solo queda construir pisos sobre ese suelo cuanto antes. antes de que sea demasiado tarde y no valgan nada.

por eso, se esta acelerando la construcción de nuevos pisitos."

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"en teoría el precio que se paga por una acción lo justifica los beneficios esperables en esa empresa durante los próximos 10, 15 o 20 años. estos beneficios futuros esperables es lo que da el precio fundamental de una acción. sin embargo las cotizaciones actuales en bolsa no guardan ninguna relación con el valor fundamental de las empresas. quines mueven los grandes volúmenes de dinero negociados en bolsa son fondos que operan a corto o ultracorto plazo (minutos o incluso segundos) . unos resultados peores de los esperado ayer en caterpillar (uno de los pesos pesados del dow) en el trimestre pasado hicieron caer el valor que los inversores "ven" de esta compañía un 15% . esto nos da una idea del cortoplacismo extremo de la bolsa. al inveror que compra hoy una acción de una constructora (o de otra clase de compañía) solo le importa la cotización de esa acción dentro de una hora, una semana o a lo sumo un més. el que esa empresa quiebre dentro de 2 años es algo que no le interesa porque él estará entonces en otras empresas. algún onversor tendrá las acciones cuando se desplomen pero un especulador siempre cree (equivocadamente) que nunca será él.

ese cortoplacismo hace que se tomen siempre decisiones que aumentan la cotización actual (la única que importa) aunque signifiquen la quiebra en unos años.

el que las constructoras hayan acabado con la caja vacía despues de muchos años de boom de debe probablemente a que el dinero se la han llevado las administraciones, los partidos, la corrupción política y los gestores de esas empresas cotizadas a través de negocios interpuestos. para los accionistas han quedado las enormes revalorizaciones obtenidas en el casino del parquet. la dificultad está ahora en deshacerse de esas empresas que son cascarones vacíos. el valor de los activos de estas empresas, incluso muy sobrevalorados, no cubre la deuda de estas empresas. su valor contable es negativo y el de sus acciones debería por tanto ser nagativo también. "

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"Aunque teóricamente es posible.nunca pueden tener valor negativo, antes quiebran y valen cero.por lo demás es cierto lo que habéis expuesto, es muy probable que los gestores de las ladrilleras cotizadas hayan vaciado la caja a través de contratos de "proveedores" de aire que son ellos mismos y ahora mantienen la apariencia, pero sus compañías ya hace mucho que no obtienen beneficios de caja, simplemente se apuntan revalorizaciones del activo, preventas o ventas de dudosa veracidad (estilo enron) y un recurso demencial al endeudamiento, años llevan tomando más crédito cada año que ventas realizan. Los bancos, por su parte, han primado también el cortoplacismo de hacer crecer su balance en seis años lo que sanamente les habria llevado veinte.ahora lo pagarán, y tragarán cantidades monstruosas de ladrillo, razón esta última (luego negociarán su venta o alquiler a las administraciones) de que sigan prestando para finalizar obra en curso y aun iniciar nueva. Es ás fácil colocar pisos que solares o armazones. Aquí coinciden los intereses de promotores y financiadores"


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  #2  
Antiguo 19-nov-2006, 19:31
sr chinarro sr chinarro está desconectado
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Jo,macho, me has leido el pensamiento.

Acabo de guardarlo desde el otro hilo donde lo has colgado , en mi archivo junto con todos los documentos sobre burbuja(los pepitos, etc........).

Interesantísimo.Ahora me explico por qué por más que intento hallar la lógica preguntando a los profesionales relacionados con el urbanismo(consultores, Abogados...)me siguen respondiendo con un optimismo que sobrecoge.Pero, lo que mis sentidos perciben no concuerda con el mesnaje que me dan estas gentes.Empiezo a marearme..¿estaré volviéndome loca? Y entonces voilà! ese magnífico análisis.
O sea el petardo está asegurado a no tardar mucho¿es así?


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  #3  
Antiguo 19-nov-2006, 19:33
jorge jorge está desconectado
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Muy bueno!Nunca lo había visto desde esa perspectiva.


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  #4  
Antiguo 19-nov-2006, 19:46
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Gracias por esta fantastica recopilacion de informacion, aun y asi tengo la sensacion de que se nos escapa algo en este analisis, habla principalmente de grandes constructoras que se deben a su accionariado que ya sabemos que es una relacion muy perversa, el caso es que los pequeños promotores que son accionistas al 100% de su sociedad tambien siguen por esta senda, primero porque una vez la bola de nieve se hace grande ya no se puede parar y ellos no pueden cesar la actividad de golpe so pena que te arroye la bola antes mencionada, seguno porque solo que realizan una venta cubren gastos de 3 viviendas y tercero porque el banco avala este despilfarro, los constructores sino construyen no pueden pedir dinero prestado hayan o no hayan vendido y esta rueda es muy perversa, si esto explota el banco va a salir salpicado y aqui es donde a mi me saltan las primeras alarmas, los bancos son muy hijos de puta y no suelen hacer el canelo,¿ porque siguen dando credito a los promotores?, si aqui hemos comentado que las hipotecas a particulares con mas riesgo se estan frenando, porque los promotores siguen con el grifo abierto, el banco sigue tasando muy generosamente promociones que no estan vendidas y que para mas inri con lo que da el banco el negocio seria rentable para el promotor aunque le embargasen todas las viviendas de su cartera, esto explica el desfase de los margenes de beneficio, ¿ QUE INTERESES OCULTOS TIENE EL BANCO QUE POR SUPUESTO SABE QUE ESTA AVALANDO ALGO SOBREVALORADO PARA CONTINUAR CON ESTA POLITICA DE FLACIDEZ PRESTATARIA?.

La cultura del pelotazo, que para mi lo que estamos viviendo no es mas que un remake de la epoca del mario conde pero en version ladrilill, se trata de ganar el maximo dando el minimo, asumiendo grandes riesgos a cambio de mayores beneficios y con la variante de que varios poderes se han puesto a trabajar en equipo en pro de la especulacion. Igual que las dictadores siempre acaban mal los pelotazos tambien suelen acabar mar por lo menos para la inmensa mayoria de curritos.


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  #5  
Antiguo 19-nov-2006, 19:49
CarlosN CarlosN está desconectado
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Estoy de acuerdo con el artículo. Además os digo que tengo un par de amiguetes "promotores" y alucino cuando hablo con ellos y demuestran un convencimiento TOTAL de que todo lo que van a construir SE VA A VENDER SIN NINGÚN PROBLEMA.

Creo que se ha llegado a un momento en el cual los promotores (pequeños y medianos) no barajan en ningún momento que pueden NO VENDER y por ello siguen empecinados en comprar suelo y promover. De hecho, creo que lo que buscan es construir más rápido que los demás para que sus viviendas salgan antes al mercado y les afecte en menor medida el "ralentizamiento" que ellos dicen. Ojo, y dicen "ralentización" y no caída...El tiempo pondrá a cada uno en su sitio, pero sinceramente creo que estos amiguetes lo pueden pasar muy mal.

En fin, que cada perrico se lama su capu...ico


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  #6  
Antiguo 19-nov-2006, 19:58
Ziggy Ziggy está desconectado
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El artículo explica porque las grandes promotoras siguen construyendo, pero muchos de los promotores de este país son s.l. que no tienen que preocuparse por el valor de la acción.

Yo creo que siguen construyendo sencillamente porque es su negocio y su manera de ganarse la vida, no pueden meter las excavadoras y las gruas en un garaje y mandar a los obreros a casa para dedicarse a partir de mañana a otra cosa. Ninguna empresa cierra porque existan perspectivas de crisis. Aguantarán hasta la crisis y a partir de ahí unos ganarán menos dinero, otros cerrarán dejando algun pufo, y la mayoría rebajarán sus abultados margenes para entrar en una guerra de precios. Ya pasó en el 92, todos los negocios son cíclicos y el ladrillo no es una excepción.


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  #7  
Antiguo 19-nov-2006, 20:11
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Iniciado por Ziggy
El artículo explica porque las grandes promotoras siguen construyendo, pero muchos de los promotores de este país son s.l. que no tienen que preocuparse por el valor de la acción.

Yo creo que siguen construyendo sencillamente porque es su negocio y su manera de ganarse la vida, no pueden meter las excavadoras y las gruas en un garaje y mandar a los obreros a casa para dedicarse a partir de mañana a otra cosa. Ninguna empresa cierra porque existan perspectivas de crisis. Aguantarán hasta la crisis y a partir de ahí unos ganarán menos dinero, otros cerrarán dejando algun pufo, y la mayoría rebajarán sus abultados margenes para entrar en una guerra de precios. Ya pasó en el 92, todos los negocios son cíclicos y el ladrillo no es una excepción.

Pero no te parece que quien esta soportando el riesgo es el banco, hay promotores que vivien de puta madre construyendo casas que el banco avala, el constructor podria perfectamente construir ilimitadamente porque con lo que le da el banco de TASACION cubren gastos.


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  #8  
Antiguo 19-nov-2006, 20:26
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Pero no te parece que quien esta soportando el riesgo es el banco, hay promotores que vivien de puta madre construyendo casas que el banco avala, el constructor podria perfectamente construir ilimitadamente porque con lo que le da el banco de TASACION cubren gastos.

Tal vez no soporten tanto riesgo.
Desde que lei que la compra de acciones por parte de las inmobiliarias se hacía a crédito, poniendo una pequeña parte, y avalando la compra mediante la propia cotización de esas acciones...
Tal vez lo que están prestando para edificar, sea una pequeña parte en comparación con el valor que tendría una vez terminado. Así, si algo va mal, siempre les quedaría un amplio margen para recuperar lo prestado...

¿Alguien nos explica cómo funcionan los créditos a las promotoras? Me refiero a cantidades que prestan y tal...


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  #9  
Antiguo 19-nov-2006, 20:30
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Pero no te parece que quien esta soportando el riesgo es el banco, hay promotores que vivien de puta madre construyendo casas que el banco avala, el constructor podria perfectamente construir ilimitadamente porque con lo que le da el banco de TASACION cubren gastos.

Habría que mirar las cuentas de la operación que financia el banco en concreto, pero me imagino que el coste de edificación que asume el banco sea mínimo con el precio del mercado de los pisos, aún suponiendo que esos pisos bajen de precio un 30 o un 50% cuando se entreguen. Total, han subido un 100% en 5 años y está claro que los ladrillos y la mano de obra no ha subido eso.

De todos modos los bancos también se equivocan.


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  #10  
Antiguo 19-nov-2006, 20:47
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Iniciado por BUMBUM
Tal vez no soporten tanto riesgo.
Desde que lei que la compra de acciones por parte de las inmobiliarias se hacía a crédito, poniendo una pequeña parte, y avalando la compra mediante la propia cotización de esas acciones...
Tal vez lo que están prestando para edificar, sea una pequeña parte en comparación con el valor que tendría una vez terminado. Así, si algo va mal, siempre les quedaría un amplio margen para recuperar lo prestado...

¿Alguien nos explica cómo funcionan los créditos a las promotoras? Me refiero a cantidades que prestan y tal...

Salvo mejor opinion creo que suelen prestar el 60% de la tasacion sin comprador, con contrato de un comprador te prestan hasta un 70% de la tasacion. Ya te aseguro que el coste de la casa no llega al 70% de la tasacion ni de coña.


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