Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Porqué siguen sin bajar los pisos?
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  #1  
Antiguo 18-nov-2006, 12:40
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Artículo de El País:

Fernando Trías de Bes

La Ley del Suelo vigente, la del "todo urbanizable", tenía como objetivo abaratar los precios de la vivienda y dar mayor autonomía a las administraciones locales sobre el destino del suelo de su municipio. Han pasado varios años y el efecto ha sido el contrario.

Es cierto que en Europa también han aumentado los precios y que otros factores lo explican: tipos de interés, baby boom de los sesenta, inmigración, demanda extranjera de segundas residencias, y, no lo olvidemos, la especulación. En cualquier mercado, cuando la demanda aumenta, suben los precios. Por tanto, imputar el aumento de precios de los pisos a la Ley del Suelo diseñada por el PP sería injusto. Pero sí es cierto que la Ley del Suelo se diseñó para aumentar la oferta, y que más suelo urbanizable no ha servido de nada.

¿Por qué tras liberalizar millones y millones de metros cuadrados no bajan los precios? ¿Por qué si se construyen casi 900.000 pisos al año los precios aún suben?

La Ley del Suelo era una idea genial, pero aplicada de manera desastrosa. La filosofía era que todo el suelo, excepto el protegido, fuese susceptible de ser urbanizado. Es decir, aumentar de la noche a la mañana el stock, liberalizar el mercado del suelo. Las leyes de la oferta y la demanda actuarían y se corregirían los precios, desinflando la burbuja. Hasta aquí, de acuerdo. Pero la ley añade algo más. Dice que todo el suelo es urbanizable... siempre que la autoridad local lo apruebe bajo la supervisión de las Comunidades Autónomas. Al no asegurarse esto último, lo que se concebía como mercado libre se convirtió en uno totalmente manipulado: los ayuntamientos deciden impunemente quién puede y quién no puede transformar suelo.

Adicionalmente, la Ley actual propone para el cálculo del valor del suelo el método del valor residual, que viene a decir: ¿cuánto valdría este suelo si ya hubiese viviendas construidas? Se toman los precios actuales de los pisos y se hace un cálculo para determinar el correspondiente valor del terreno. En otras palabras, en el momento de una recalificación el suelo entra al mercado a precios máximos. ¿

Es un mercado libre aquél donde un alcalde y unos pocos concejales deciden quién puede ofertar mercancía, cuál y, además, el precio de ésta?

La Ley del Suelo no sólo no ha corregido los precios, sino que, ante la pasividad de los gobiernos autonómicos, ha traído corrupción urbanística, mafias y especulación, amén de un desastre ecológico y medioambiental en determinadas zonas del litoral español.

Ante este desmán, el PSOE propone ahora una nueva Ley del Suelo. ¿Abaratará ésta el precio de la vivienda? Mi opinión es que no. La nueva Ley del Suelo propone que un 25% de viviendas de una actuación urbanizadora se destinen a vivienda protegida. ¿Qué va a pasar entonces con el 75% restante? Muy sencillo. Los promotores les aplicarán el margen que dejarán de percibir en las protegidas. Es como si le decimos a un frutero que está obligado a vender una de cada cuatro manzanas a un precio inferior. Mientras haya más gente en el mercado pidiendo manzanas, el comerciante les cobrará la diferencia que ha dejado de percibir por culpa del organismo que interfiere en su actividad. Habrá más viviendas protegidas, de acuerdo, pero como igualmente no habrá para todos, se perjudicará a quienes no las obtengan, personas obligadas a acudir al mercado de viviendas libres.

La segunda medida de sustituir el cálculo de valor residual por el de valor actual es igualmente absurda. Una cosa vale lo que la gente está dispuesta a pagar por ello, no lo que una entidad pública diga que vale. Yo puedo decir que un solar que valía 100 tiene un valor de 10, pero si millones de metros cuadrados siguen en manos de pocos, éstos seguirán especulando con el ritmo al cual sacan pisos al mercado y controlando los precios. Hay millones de manzanas en el mercado, pero no hay tantos fruteros. En España, sólo 15 constructoras tienen cartera de suelo como para abastecernos con un millón y medio de pisos. Los pisos son manzanas que no se pudren y que los bancos financian a muchos años vista, así que los sacan al mercado al ritmo que conviene, no vaya a esfumarse el negocio del siglo.

La tercera idea de que entre un 15% y 20% de las plusvalías vayan a la Administración para financiar viviendas protegidas será también contraproducente. Es como decir que un 20% de la especulación será para... ¡reducir la especulación! ¡No tiene sentido! Y es que la nueva Ley sigue olvidando la premisa fundamental. Para que los precios de un bien bajen (aunque sea un bien raíz) es necesario que demanda y oferta interactúen de modo libre y, sobre todo, en igualdad de condiciones. La demanda todavía no se ha frenado (más de 800.000 transacciones inmobiliarias en los últimos 12 meses). Y la oferta seguirá siendo manipulada, concentrada, sometida a corrupción, y ocultando la financiación de partidos políticos y ayuntamientos.

Si la demanda no afloja, los que no consigan vivienda de protección oficial lo tendrán aún más difícil para comprarse un piso. No pueden competir con empresas, inversores o fondos inmobiliarios. Por otro lado, el mercado de segundas residencias, más cercano al turístico, motor de la economía española, ha de responder a un modelo sostenible económico y medioambiental. ¿Están los gobiernos autonómicos capacitados para ello si se autorizan urbanizaciones en zonas donde ya hoy se sabe que no hay recursos hídricos suficientes?

Estamos mezclando las necesidades sociales de nuestros ciudadanos con las necesidades económicas del país. Ambas confluyen en un mismo mercado en desigualdad de condiciones y, además, ambos mercados responden a objetivos distintos.

Tal vez tras la nueva ley los precios se corrijan, pero ocurrirá si la demanda baja, no porque hayamos legislado bien la oferta.



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  #2  
Antiguo 18-nov-2006, 12:45
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Pero es que la ley de suelo vigente no es la del "todo urbanizable" porque el Tribunal Constitucional la tumbó en su día aduciendo que las competencias corresponden a las Comunidades Autónomas. Habría que ir Comunidad Autónoma por C.A. para saber como está el asunto realmente.


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  #3  
Antiguo 18-nov-2006, 12:53
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Los pisos ya estan empezando a bajar.
La cuestion por la que todabia no han empezado hacerlo aceleradamente, es por que todabia se puede aguantar el tiron de los tipos y los inversores todabia piensan que podran vender dentro de un año mas, pero esto empezara a caer en picado muy pronto. En cuanto los tipos se pongan algo mas duros, los inversores sigan sin vender y empiezen a notar perdidas de economicas y quieran alquilar y vean que el mercado de alquiler esta saturado de oferta para la demanda y los que no puedan llegar a fin de mes con esas hipotecas tan fuertes. Los bancos empezaran a sentir la morosidad y las subastas seran el pan de cada dia. Yo calculo por logica que todo esto sucedera en el proximo año y sigue y suma....


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  #4  
Antiguo 18-nov-2006, 13:06
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Pues a mi me parece que lo mejor para que la vivienda baje es que siga como hasta ahora.

Que cada ayuntamiento pueda dejar construir lo que quiera.
¿seria mejor que alguien planificara y estrangulara la construccion en un pais de corruptos?

La corrupcion no se va a terminar. pero ahora se incentiva las construccion,

¿os imaginais que las CCAA fuera quien diera las licencias y en el pueblo o ciudad x no las diera? ¿Que haria eso con los precios?

Habría un "control estatal " de la oferta y de los precios. y con la eficiencia e intereses que tienen dejarian contruir donde no se necesita y cortaria donde es necesaria.


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  #5  
Antiguo 18-nov-2006, 13:33
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Iniciado por ex-burbujista
Pues a mi me parece que lo mejor para que la vivienda baje es que siga como hasta ahora.

Que cada ayuntamiento pueda dejar construir lo que quiera.
¿seria mejor que alguien planificara y estrangulara la construccion en un pais de corruptos?

La corrupcion no se va a terminar. pero ahora se incentiva las construccion,

¿os imaginais que las CCAA fuera quien diera las licencias y en el pueblo o ciudad x no las diera? ¿Que haria eso con los precios?

Habría un "control estatal " de la oferta y de los precios. y con la eficiencia e intereses que tienen dejarian contruir donde no se necesita y cortaria donde es necesaria.

Para recalificar un terreno, el único requisito debería ser que la urbanización con todos sus gastos corra a cuenta del promotor y para evitar trapicheos que el visto bueno final lo pudieran dar tanto ayuntamientos, como CC.AA., como el Gobierno Central.

¿Qué Franciso Hernando quiere construir cinco residenciales en Seseña?

Muy bien, que compre las tierras y que sin encomendarse ni al alcalde ni al presidente de la CA ponga luz, agua, alcantarillado y viales y a continuación, que presente el proyecto con todo eso ya hecho. Si el alcalde se queja de que la toma de agua no es lo bastante ancha y paraliza el proyecto, que lo revise la CC.AA., si ésta también opina lo mismo, que lo revise el Gobierno Central. Si los tres están de acuerdo: o pones una toma mayor, o allí se queda enterrada tu inversión, o te queda abierta la puerta del contencioso-administrativo si el Pocero sigue en sus trece de que, realmente, la urbanización es la adecuada para la gente que allí vivirá.

En todo caso, que el visto bueno final no sea responsabilidad exclusiva de un único señor y de sus filias y fobias personales. Y, sobre todo, que tenga la consideración de simple trámite administrativo para comprobar la calidad y capacidad de las infraestructuras urbanísticas (ojo, infraestructuras construidas, no "sobre plano") en función de la población esperada.


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  #6  
Antiguo 18-nov-2006, 13:39
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Iniciado por Delendaestdomus
Para recalificar un terreno, el único requisito debería ser que la urbanización con todos sus gastos corra a cuenta del promotor y para evitar trapicheos que el visto bueno final lo pudieran dar tanto ayuntamientos, como CC.AA., como el Gobierno Central.

¿Qué Franciso Hernando quiere construir cinco residenciales en Seseña?

Muy bien, que compre las tierras y que sin encomendarse ni al alcalde ni al presidente de la CA ponga luz, agua, alcantarillado y viales y a continuación, que presente el proyecto con todo eso ya hecho. Si el alcalde se queja de que la toma de agua no es lo bastante ancha y paraliza el proyecto, que lo revise la CC.AA., si ésta también opina lo mismo, que lo revise el Gobierno Central. Si los tres están de acuerdo: o pones una toma mayor, o allí se queda enterrada tu inversión, o te queda abierta la puerta del contencioso-administrativo si el Pocero sigue en sus trece de que, realmente, la urbanización es la adecuada para la gente que allí vivirá.

En todo caso, que el visto bueno final no sea responsabilidad exclusiva de un único señor y de sus filias y fobias personales. Y, sobre todo, que tenga la consideración de simple trámite administrativo para comprobar la calidad y capacidad de las infraestructuras urbanísticas (ojo, infraestructuras construidas, no "sobre plano") en función de la población esperada.

creo que eso que dices no viene al caso.

no le encuentro sentido.


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  #7  
Antiguo 18-nov-2006, 13:47
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Iniciado por ex-burbujista
creo que eso que dices no viene al caso.

no le encuentro sentido.

El sentido es una liberalización real del suelo, como si quieres construir una copia de Manhattan en medio de La Mancha a cambio de que las infraestructuras necesarias para sostener a la población que vivirá en esa zona vayan por delante de los propios pisos.

Si quieres meter dos millones de personas en mitad del Sáhara, primero te preocupas del abastecimiento de agua para esos dos millones de personas, de que tengan carreteras de acceso, redes del alcantarillado, gas, luz, ... y cuando eso esté solucinado, ala, a construir torres sin que ni alcaldes, ni presidentes autonómicos te lo puedan impedir.


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  #8  
Antiguo 18-nov-2006, 13:56
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Iniciado por Delendaestdomus
El sentido es una liberalización real del suelo, como si quieres construir una copia de Manhattan en medio de La Mancha a cambio de que las infraestructuras necesarias para sostener a la población que vivirá en esa zona vayan por delante de los propios pisos.

Si quieres meter dos millones de personas en mitad del Sáhara, primero te preocupas del abastecimiento de agua para esos dos millones de personas, de que tengan carreteras de acceso, redes del alcantarillado, gas, luz, ... y cuando eso esté solucinado, ala, a construir torres sin que ni alcaldes, ni presidentes autonómicos te lo puedan impedir.

Pero creo que cuando se habla de quitar las competencias a los ayuntamientos no se plantea LIBERAR EL SUELO.

sobre la urbanizacion te cuento que los ayuntamientos no participan en la construccion de las calles o meter el gas. (participan en cuanto a que lo aprueban pero no hacen nada mas)

Lo que si tiene que hacer el ayuntamiento es asegurarse que llegan carreteras o gas a ese punto. (eso no lo puede decidir el urbanizador, lo que esta fuera de su terreno se escapa a su control)


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  #9  
Antiguo 18-nov-2006, 14:08
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Iniciado por peterpan2006
El problema real y por el que se debe legislar es el de que hay que hacer mas accesible la vivienda para la gente jove... Mi solución es:

1.-Poner fin a la especulación limitando la cantidad de pisos o casas que una persona fisica o juridica puede tener en propiedad durante un espacio de tiempo ( por ejemplo 5 años) Si tiene varias viviendas estas deben estar en el mercado de alquiler, usarla para vivir o a la venta, si en un plazo no se ha hecho asi se expropiaria.

2.-Aquel que compra una vivienda para venderla poco despues y ganar una pasta con ello se verá penalizada su operacion con que un 95% de la plusvalia se la quedará el estado, asi se le quitaran las ganas de ejercer de pasapiseros...

Saludos a todos lo foreros...

Pero peter, CREO QUE ANDAS MUY CONFUNDIDO:


¿QUIERE ALGUIEN QUE SE TERMINE LA ESPECULACION?

¿QUIERE ALGUIEN QUE BAJEN LOS PRECIOS?

¿QUIERE ALGUIEN QUE LOS JOVENES ACCEDAN A UNA VIVIENDA
?

te respondo:

NOOOOO

no hay que buscar solucones nuevas, se sabe perfectamente que hacer.

Pero nadie tiene intereses.


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  #10  
Antiguo 18-nov-2006, 14:17
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Iniciado por ex-burbujista
Pero creo que cuando se habla de quitar las competencias a los ayuntamientos no se plantea LIBERAR EL SUELO.

sobre la urbanizacion te cuento que los ayuntamientos no participan en la construccion de las calles o meter el gas. (participan en cuanto a que lo aprueban pero no hacen nada mas)

Lo que si tiene que hacer el ayuntamiento es asegurarse que llegan carreteras o gas a ese punto. (eso no lo puede decidir el urbanizador, lo que esta fuera de su terreno se escapa a su control)

La vuelta de tuerca que propongo es que cada cual pueda ponerse a construir calles y a meter el gas en mitad de un terreno rústico sin necesidad de ninguna autorización (bueno, el transporte de materias peligrosas como el gas requiere siempre una autorización, en todo caso que se analice la seguridad o no de dicho transporte y no la finalidad que se le quiera dar) y que una vez terminada la obra solicite la autorización para construir x hogares que consumirán tanto gas para lo que dispongo de esta tubería y de este contrato de suministro. Repítase lo mismo con el agua, los vértidos (sospecho que en Seseña no habrá depuradora), la luz, los viales, reserva del 10 por ciento del terreno para escuelas, ambulatorios, ...

El ayuntamiento por trámite administrativo (recurrible ante instancias superiores) simplemente se limitaría a comprobar si eso es cierto o no (que el contrato de suministro existe, que la tubería llega hasta el gasoducto más próximo, que su capacidad de transporte excede a las necesidades de consumo máximas de los x hogares a construir, ...).

Una vez comprobada la calidad de las infraestructuras urbanísticas y la veracidad de los contratos de suministro, a construir las x viviendas.

Resumiendo: los planes urbanísticos serían de redacción y ejecución privada y el único papel municipal sería comprobar, una vez ejecutada la fase de infraestructuras y antes de la fase de viviendas, su sostenibilidad o no. Por supuesto, que si no hay suficiente agua o gas o lo que sea para meter a 10.000 personas en medio de un páramo; se paraliza todo o se reduce la edificabilidad, antes de haber construido ninguna vivienda.


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