Me cas con mi seor@, la casa y la deuda del banco: Ahora nadie me los cambia. Noticias en Invertia

El espinoso asunto de la entrega del piso para saldar la hipoteca (dación de pago) ha entrado de golpe en el debate electoral. Esta fórmula ya existe cuando acreedor y deudor la acepten antes de firmar el contrato del préstamo. Los bancos no suelen ceder en este punto, pero muchas entidades han tenido que aceptar los pisos de inmigrantes antes de que se fueran. Los expertos dicen que hay otras opciones: quitas, prolongación del crédito, ventas extrajudiciales… y el Congreso ha creado una subcomisión para estudiar los abusos hipotecarios.

Estefanía Fonseca

Viernes, 13 de Mayo de 2011 - 14:02 h.
La dación como forma para saldar la hipoteca Esta semana la presidenta de la Comunidad de Madrid, Esperanza Aguirre, soltó la liebre al asegurar que “promovería” un nuevo contrato hipotecario por el cual las familias españolas sólo tendrían que responder por préstamo con la propia vivienda.

Por la especial sensibilidad que atañe a este tema, sólo el año pasado cerca de 94.000 familias perdieron su hogar como consecuencia de las ejecuciones hipotecarias, las declaraciones de Aguirre fueron ampliamente recogidas y debatidas en los medios de comunicación. Sin embargo, como más tarde se apresuraría a responder el Ministerio de Fomento, la Comunidad de Madrid no tiene competencia en este asunto.

Asimismo, fuentes del Gobierno autonómico matizaron a Invertia que su intención es que el banco informe ampliamente a los clientes de que cuando suscriben una hipoteca, el particular debe responder a ese pago con el resto de sus bienes presentes o futuros, tal y como recoge el artículo 1.911 del Código Civil.

Más allá del carácter electoralista que pueda ocultar la medida, en febrero PP y PSOE rechazaron en el Congreso una moción par impulsar la dación en pago, lo cierto es que ésta ya está recogida en el ordenamiento jurídico español. Así, el artículo 140 de la Ley Hipotecaria aprueba la posibilidad de que la deuda contraída para comprar una casa quede finiquitada con la entrega de la vivienda, siempre y cuando ambas partes, banco y particular, estén de mutuo acuerdo.

Los expertos consultados ratifican que la dación de pago ha de acordarse dentro del marco del contrato hipotecario, y no a posteriori cuando los particulares no pueden hacer frente a préstamo. Sin embargo, las entidades suelen acceder a limitar la responsabilidad al bien hipotecado cuando se trata de grandes clientes.

Artículo 140: podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.

No obstante, como consecuencia de la crisis económicos bancos y cajas se han visto forzados a aceptar en algunas ocasiones la entrega del piso pasar saldar la deuda hipotecaria. En 2009 un director de oficina de un gran banco español reconocía que antes de decantarse por el embargo se opta por esta figura.

La misma fuente explicaba que este instrumento permite ahorrar tiempo (por el transcurso de todo el proceso de embargo que suele durar dos años), dinero (no sólo de los gastos judiciales, también del descuento que se le aplicará al inmueble si optan por sacarlo a subasta) esfuerzo, a la vez que frena la tasa de morosidad. “Una vez que el banco pacta quedarse con el piso, esta operación ya no se tramita dentro de la propia sucursal sino que va a la unidad inmobiliaria”.

También por aquel entonces Tecnocasa especificaban que la firma gestionaba inmuebles de las entidades que procedían de las daciones de paro. “El colectivo de los inmigrantes es uno de lo que se están acogiendo a esta figura”, aseveraban.

A VUELTAS EN LOS TRIBUNALES

A comienzos de este año y por primera vez en España, un tribunal de Navarra avaló que la entrega de la vivienda a una entidad saldase la hipoteca. En esta ocasión, el juez dictaminó que el total de la deuda ya había sido saldada tras la adjudicación de la casa por parte del banco. El magistrado basó su decisión en que el valor de la tasación de la vivienda, que en su día mandó hacer la entidad previa a la firma de la hipoteca, era superior al importe pendiente de amortizar por el cliente.

Sin embargo, este ejemplo estuvo rodeado de circunstancias especiales, ya que semanas más tarde otro tribunal rechazaría la dación de pago porque en este caso la tasación del banco no superaba la deuda.

HIPOTECAS A LA AMERICANA

"Efecto sonajero" o "hipotecas a la americana" son dos formas de denominar a la dación en pago fuera de las fronteras españolas. Aunque el fenómeno no es tan común como muchos aseveran. Desde la Plataforma Afectador por la Hipoteca (PAH) subrayan que la dación en pago es una circunstancia que sólo se da en algunos estados de EE UU. “Hay países como Francia y Alemania que permiten desarrollar fórmulas para evitar la insolvencia familiar”, recalcan en PAH.

Por ejemplo, los vecinos franceses cuentan con la Ley de la segunda oportunidad que permite la condonación de la deuda mediante la liquidación del patrimonio. En Alemania y Portugal se opta por las quitas siempre que se considere que los deudores son de buena fe.

La organización explica que en estos países existen procesos de arbitraje con los que evitar la ejecución de la vivienda por parte de un banco. En Europa, al igual que ocurre en España, cuando se firma una hipoteca se adquiere una deuda personal con la entidad. Aunque, únicamente en España el banco tiene la posibilidad de quedarse con el piso por el 50% de su valor en caso de impago.

El presidente de la asociación de consumidores ADICAE, Manuel Pardos, recalca que la dación en pago es un símbolo de las reivindicaciones por los problemas que tienen y tendrán miles de familias. “Pedimos un cambio en la legislación hipotecaria porque las cláusulas son abusivas y la ley está anticuada”, sentencia. Sin embargo, Pardos reconoce que las hipotecas a la americana no se pueden trasladar a España por las diferencias jurídicas de los dos sistemas.

ALTERNATIVAS A LA DACIÓN

La demora que acarrean los procesos judiciales obliga a buscar formas más ingeniosas y menos costosas. Una de ellas es la venta extrajudicial. José Ignacio González, notario de Telde, aclara que con esta vía el propietario autoriza al banco a vender su vivienda pero sin tener que recurrir a la ejecución hipotecaria. “Se trata más bien de un mandato con la intermediación de un notario”, matiza. Posteriormente, la entidad debe subastar el inmueble y en caso de no venderlo, se lo adjudica como propio.

De esta opción se benefician tanto el banco como el acreedor, ya que el conflicto se soluciona en un menor plazo de tiempo. Según el Consejo General de Notariado, los trámites de este procedimiento suelen demorarse una media de entre quince días y dos meses, con un máximo de cuatro meses. Mientras que un proceso abierto por vía judicial es más costoso y puede durar entre ocho y quince meses dependiendo del juzgado y del procedimiento.

”Durante ese periodo los préstamos están sujetos a unos intereses de demora que puede representar, según las entidades un 28%, que en una hipoteca de 120.000 euros pueden suponer hasta 40.000 euros de intereses”, asevera. González indica que el acreedor lo que desea es que el proceso no se alargue eternamente, poder liquidar cuanto antes la situación, obtener el inmueble o venderlo posteriormente en subasta. Por otro lado, el deudor liquida también rápidamente su hipoteca con garantías y con el menor sobrecoste de intereses por demora. “El ahorro es considerable y podría incidir favorablemente en la descongestión de los tribunales", puntualiza.

No obstante, esta solución está poco extendida. “La dinámica interna de las propias entidades les lleva a no usar la venta extrajudicial. Últimamente, se están abriendo a esta posibilidad dada la saturación de los juzgados”.

Algunas entidades españolas han manifestado que prefieren estudiar otras opciones antes de efectuar una ejecución hipotecaria. El presidente de La Caixa, Isidro Fainé, apuntó que, por ejemplo, la entidad catalana busca antes la refinanciación y el mantenimiento de la vivienda por parte de una familia que pueda tener dificultades. Entre las soluciones emprendidas por La Caixa están la refinanciación con carencias, quitas y con adjudicaciones pero con el mantenimiento en alquiler de la vivienda de más de 150.000 clientes, informa Servimedia.

RIESGOS DE LA DACIÓN

Para el notario la aplicación generalizada de la dación en pago provocaría efectos perjudiciales para la economía. “Si se instaurase en todos los particulares en dificultades económica, la morosidad hipotecaria se dispararía y los bancos terminarían por incrementar las comisiones, asfixiando a los que sí están pagando la hipoteca”, sentencia.

José Antonio Cadahía, socio del bufete Roca y Junyent, defiende la aplicación del principio universal de Código Civil porque ofrece mayores garantías a los acreedores por lo que el riesgo que deben asumir es más bajo. “De lo contrario, los bancos darían menos créditos”, apostilla. Una idea que rechazan por completo desde ADICAE. “Es el mercado quien debe marcar el crédito”, defiende Pardos. “No se puede condenar de por vida a una persona por una deuda hipotecaria”, añade.

Cadahía defiende el actual sistema hipotecario español. “En el mercado anglosajón las entidades exigen una garantía que se obtiene con la contratación de un seguro que proteja al acreedor en caso de impago y esto incrementa considerablemente los costes para el consumidor”, subraya.

A su juicio, no se debe hacer demagogia con este asunto sólo por las circunstancias actuales de crisis económica. “El problema es que en los años del boom se concedieron hipotecas con mucha alegría y sin mirar los riesgos. Implantar la dación en pago como algo habitual afectaría a largo plazo a los consumidores y al negocio inmobiliario”.