Ciclos inmobiliarios, ¿Cual es el momento idoneo para comprar?

Me parece interesante este tema.

Creo recordar que los ciclos inmobiliarios duran 7 años (años Vamos que duran una generacion completa. ) 7 creciendo y 7 decreciendo. En españa el fmi hablaba (si mal no recuerdo) que duraban 8

No he encontrado datos anteriores, Pero en la gráfica podemos ver que los anteriores boom fueron en 1973 y 1989 de ser asi este terminaria en 2005.
aunque es una grafica sobre visados es suficientemente representativa.

Visto asi, y pensando que lo mejor es comprar al comienzo del siguiente cambio de ciclo lo recomendable sería comprar dentro de 8 ó 9 años.

El ciclo del 73 fue extraño con unas inflaciones brutales y comprado con letras que creo recordar no pagaban intereses es dificil hacer calculos. pero fue en el 80-85 cuando "relativamente" los precios se pusieron interesantes.

En el ciclo de 1990 hasta 1996 no compensaba comprar, ademas en el 96 bajaron los intereses a la mitad.

¿Que opinais?

El mejor momento para comprar, seguramente estará entre el año 2016 y el 2026, en función de la urgencia psicológica que tengas en tener piso propio..

En el 2026 los precios nominales serán los mismos, más o menos, como los actuales, por lo que no hay prisa en tomar la decisión.

Mientras tanto de alquiler y ahorrando lo que puedas.

Marsh dijo:

El mejor momento para comprar, seguramente estará entre el año 2016 y el 2026, en función de la urgencia psicológica que tengas en tener piso propio..

En el 2026 los precios nominales serán los mismos, más o menos, como los actuales, por lo que no hay prisa en tomar la decisión.

Mientras tanto de alquiler y ahorrando lo que puedas.

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Yo opino igual k a esto le keda cuerda para rato pero 20 años...no se yo, creo k son muchos años o igual llevas razón.

Mientras tanto...esperad y ahorrad malditos!

es curioso ver en la grafica que por tendencia natural, el cenit de la vivienda DEBERIA HABER SIDO en el 2001, pero la entrada del euro y el lio con el redondeo, el trastoque del IPC y la necesidad de sacar el dinero en oscuro, haya mantenido e incluso acentuado la burbuja CUATRO AÑOS MAS desde el 2002.

a mi modo de entender, lo que nos espera es un SUDDEN & SHARP para recuperar la cordura, hemos estirado la burbuja mas alla de toda logica a costa de credito barato que hay que devolver...

y creo que a mas tardar, para 2009 podremos comprar inmuebles tirados de precio, con una rebaja del 40% tipico... no si al final no va a ser tan descabellado eso de ciclos de 7 años (2009=2002+7)

Bobojista dijo:

Yo opino igual k a esto le keda cuerda para rato pero 20 años...no se yo, creo k son muchos años o igual llevas razón.

Mientras tanto...esperad y ahorrad malditos!

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Aunque simplista, mi cálculo es 50 % de sobrevaloración (o aún más) dividido por 2,5 % de inflación media = 20 años.

Además, yo pienso aplicarme la lección, ahora ahorro lo que puedo y cuando los pisos estén un 50-60 % por debajo de lo que ahora piden por ellos, pensaré si compro o no.

La libertad de movimientos y la capacidad de adaptación a mis ingresos en cada momento que tengo estando de alquiler no me gustaría perderla.

Mi opinión / pronóstico es

2007: A final de año bajadas reales, casi nominales del precio en España.
Capitales de provincia con descensos generalizados del 10-15%
2008,2009: Fuertes bajadas nominales en toda España.
2009, 2010,2011 etc... 2012 desaceleración de la tasa de decrecimiento.

Criterios para decidir cuando comprar:

1.- Condición necesaria pero no suficiente: que la tasa de decrecimiento empiece a desacelerar.

2.- Fijarse un precio objetivo de compra en base a:
Ahorro actual + ahorros futuros + hipoteca óptima = precio de compra óptimo.

Hipoteca óptima: que no supere el 20-30% de tus ingresos mensuales, preferiblemente a 20 años, pero nunca pasando de 30.

Resumiendo:
Esperar a ver cuanto duran las bajadas nominales, y cuando se desacelere la tasa de decrecimiento y los politicos empiecen a hablar del suave despegue de los precios, empezar a pensar a comprar.

Marsh dijo:

Aunque simplista, mi cálculo es 50 % de sobrevaloración (o aún más) dividido por 2,5 % de inflación media = 20 años.

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Sólo 50%??? : Yo diría un 150% como mínimo.
Lo segundo no lo entiendo. Si me lo explicas plz..

Además, yo pienso aplicarme la lección, ahora ahorro lo que puedo y cuando los pisos estén un 50-60 % por debajo de lo que ahora piden por ellos, pensaré si compro o no.

La libertad de movimientos y la capacidad de adaptación a mis ingresos en cada momento que tengo estando de alquiler no me gustaría perderla.

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Creo que es imposible saber cuánto van a bajar. Estamos haciendo conjeturas basadas en el supuesto de que el comportamiento del mercado siga una tendencia más o menos previsible y sin sobresaltos excesivos. Creo que no hay que descartar posibles situaciones extremas a nivel mundial que ya se han dado en otras ocasiones y que siempre parecian cuasi imposibles que sucedieran (crash bursátil, crisis energética por guerras, crisis económica global por catastrofes medioambientales -ésta a más largo plazo-). Estamos al límite! Todo está podrido y parece que, más temprano que tarde, ésto no se aguantará e implosionará.

Yo personalmente cuando pueda acceder a una vivienda o bien optaré por el alquiler o , preferiblemente (y dependiendo de lo ahorrado) por la compra de terreno. La tierra es un bien productivo: se puede plantar y criar animales y ganar autosuficiencia. Hay que ser previsores y pensar que podemos estar en el comienzo de una nueva edad media. Una vuelta ala economía de subsistencia. Vista largaaaa!!

En el supuesto que volvieramos a ése estado de cosas (hecharía de menos internet, eso sí) deberíamos volver al uso de animales perodáctilos como vehículos de transporte: caballos, mulas y burros. Ya sé que a muchos os entrará la risa y que ahora eso parece retroceder en lugar de avanzar, pero yo realmente estoy cambiando el chip y creo que sería lo mejor. Para empezar no tendriamos que pensar en impuestos de circulación, itv, averias, contaminación (que repercutería en beneficio de todos por la reducción drástica del efecto invernadero y el estrés personal por ruidos), estrés por atascos, etc. y además los animales (y éstos más)con su cuidado y demás proporcionan un cariño y una serenidad que no da ningún valneario (son una excelente terapia en nuestro ahora acelerado mundo).
Hay que volver a la vida sencilla de nuestros abuelos... sino ésto no se sostendrá.

En todo caso, y volviendo al tema de la vivienda, que una cosa es segura: ahora es el momento de vender(el que tenga y pueda).

f5inet dijo:

es curioso ver en la grafica que por tendencia natural, el cenit de la vivienda DEBERIA HABER SIDO en el 2001, pero la entrada del euro y el lio con el redondeo, el trastoque del IPC y la necesidad de sacar el dinero en oscuro, haya mantenido e incluso acentuado la burbuja CUATRO AÑOS MAS desde el 2002.

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Yo creo que ese franazo se produjo por la subida de los intereses que pasaron del 3.2% en 1998 al 4.9 en el 2.000.

jarto dijo:

Sólo 50%??? : Yo diría un 150% como mínimo.
Lo segundo no lo entiendo. Si me lo explicas plz..


Creo que es imposible saber cuánto van a bajar. Estamos haciendo conjeturas basadas en el supuesto de que el comportamiento del mercado siga una tendencia más o menos previsible y sin sobresaltos excesivos. Creo que no hay que descartar posibles situaciones extremas a nivel mundial que ya se han dado en otras ocasiones y que siempre parecian cuasi imposibles que sucedieran (crash bursátil, crisis energética por guerras, crisis económica global por catastrofes medioambientales -ésta a más largo plazo-). Estamos al límite! Todo está podrido y parece que, más temprano que tarde, ésto no se aguantará e implosionará.

Yo personalmente cuando pueda acceder a una vivienda o bien optaré por el alquiler o , preferiblemente (y dependiendo de lo ahorrado) por la compra de terreno. La tierra es un bien productivo: se puede plantar y criar animales y ganar autosuficiencia. Hay que ser previsores y pensar que podemos estar en el comienzo de una nueva edad media. Una vuelta ala economía de subsistencia. Vista largaaaa!!

En el supuesto que volvieramos a ése estado de cosas (hecharía de menos internet, eso sí) deberíamos volver al uso de animales perodáctilos como vehículos de transporte: caballos, mulas y burros. Ya sé que a muchos os entrará la risa y que ahora eso parece retroceder en lugar de avanzar, pero yo realmente estoy cambiando el chip y creo que sería lo mejor. Para empezar no tendriamos que pensar en impuestos de circulación, itv, averias, contaminación (que repercutería en beneficio de todos por la reducción drástica del efecto invernadero y el estrés personal por ruidos), estrés por atascos, etc. y además los animales (y éstos más)con su cuidado y demás proporcionan un cariño y una serenidad que no da ningún valneario (son una excelente terapia en nuestro ahora acelerado mundo).
Hay que volver a la vida sencilla de nuestros abuelos... sino ésto no se sostendrá.

En todo caso, y volviendo al tema de la vivienda, que una cosa es segura: ahora es el momento de vender(el que tenga y pueda).

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La sobrevaloración de sobre un 50 a 60 % es un dato que se puede obtener en el informe de Junio de 2006 del Fondo Monetario Internacional.

Lo del 150 %, que tu dices en plan irónico, supongo que es una deducción de alguien flojito en matemáticas, ya que el descuento máximo es de un 100 %. Si fuera de un 150 %, por un piso de 40 millones no tendrías que pagar, en todo caso te pagarían 20 millones por quedarte con el piso de 40 millones. Y eso si que lo veo más dificil, aunque sería un negocio bastante redondo

El cálculo de los 20 años es el número de años en que la inflación absorberá los sobreprecios actuales, escrito en una fórmula sencillita para que se entienda. Sobreprecio actual dividido por inflación media prevista igual a número de años en que los precios nominales serán los mismos que ahora.

Yo creo q ese calculo de 20 años es más sacar la bola de cristal que otra cosa, es imposible saberlo, existen demasiadas variables que influencian la economía.

De todos modos, lo que creo q está claro, es que es el momento de vender, porque estamos a precios máximos históricos.

Cuando hay que comprar luego? No creo que eso pueda saberse. De hecho, hace 6 años era impensable que la vivienda llegara al punto actual.

SUPREME dijo:

Yo creo q ese calculo de 20 años es más sacar la bola de cristal que otra cosa, es imposible saberlo, existen demasiadas variables que influencian la economía.

De todos modos, lo que creo q está claro, es que es el momento de vender, porque estamos a precios máximos históricos.

Cuando hay que comprar luego? No creo que eso pueda saberse. De hecho, hace 6 años era impensable que la vivienda llegara al punto actual.

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El cálculo es simplista y es para poner de manifiesto que no hay prisas, que hay años para pensarlo.

De todas formas en mi experiencia es más fácil acertar midiendo a palmos con grandes números empleando el sentido común, que afinar con datos más concretos.

De todas formas, espero que haya suficientes años y que esto no haga un ¡¡crash!! que nos deje a todos en pelotitas.

Ahí llevas toda la razón. Una explosión total en plan corralito puede ser lo peor que podría pasar para la economía del país, en el plan no para las grandes empresas y bancos, esa gente tiene el trastero salvado, sino para los curritos de la calle, que pierdan el curro vaya.

Porque aunque las casa valgan 1 millon de pesetas, si estás tieso y en el paro, dime tú... Los que tengan billetes (que son los que tenían billetes de antes en su mayoría) seguirían manejando el cotarro.

El problema que hay una maná de me gusta la fruta que ha conseguido cargarse el pais vaya.

Marsh dijo:

La sobrevaloración de sobre un 50 a 60 % es un dato que se puede obtener en el informe de Junio de 2006 del Fondo Monetario Internacional.

Lo del 150 %, que tu dices en plan irónico, supongo que es una deducción de alguien flojito en matemáticas, ya que el descuento máximo es de un 100 %. Si fuera de un 150 %, por un piso de 40 millones no tendrías que pagar, en todo caso te pagarían 20 millones por quedarte con el piso de 40 millones. Y eso si que lo veo más dificil, aunque sería un negocio bastante redondo

El cálculo de los 20 años es el número de años en que la inflación absorberá los sobreprecios actuales, escrito en una fórmula sencillita para que se entienda. Sobreprecio actual dividido por inflación media prevista igual a número de años en que los precios nominales serán los mismos que ahora.

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A ver yo reconozco que soy bastante cenutrio con los numeros e igual me he confundido y he malinterpretado lo que se decía, pero creo que la sobrevaloración no es sobre el precio total que hay ahora (más que nada porque es irreal) sino sobre un precio real no inflado (antes de la burbuja, en 1997?): si un piso hace 10 años de segunda mano costaba 7 u 8 millones a lo sumo (es por decir algo no sé ahora a ciencia ciert cuáles eran los precios de entonces) y ahora te los encuentras por 40 o 50 ¿cuál es el sobreprecio sobre el precio "inicial" teniendo en cuenta la evolución del poder adquisitivo de los salarios en ése mismo periodo? El porcentaje de subida respecto a ése precio anterior al boom es...250 %!! me quedé corto ya que se ha multiplicado (tomando como ejemplo un piso de 8k y otro de ahora de 45k) hasta 5 veces su precio. Habría que ver cuál es el porcentaje de crecimiento de los salarios y del ipc. A eso me refería.

Edito:
Por cierto es curioso ver el recorrido divergente en la tabla del precio de vpo con respecto de la vivienda libre desde 1986.

Sólo 50%??? Yo diría un 150% como mínimo.
Lo segundo no lo entiendo. Si me lo explicas plz..

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a ver.... si lo dices por una subida del 150%... ten en cuenta que con un descenso del 60% el precio volveria a ser el mismo..

no se si me explico... si una cosa vale 100 y sube un 100%, pasa a valer 200... si baja un 50% volveria a ser 100

cassiterita dijo:

a ver.... si lo dices por una subida del 150%... ten en cuenta que con un descenso del 60% el precio volveria a ser el mismo..

no se si me explico... si una cosa vale 100 y sube un 100%, pasa a valer 200... si baja un 50% volveria a ser 100

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Yo lo entiendo tal como tu lo explicas.

Los estudios que he leido que hablan de sobrevaloración se refieren todos al precio actual de la vivienda.

Por ello si hay una sobrevaloración del 50 % es que los precios antes o después han de bajar a la mitad.