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  #1  
Antiguo 17-nov-2006, 12:28
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http://www.elpais.es/articulo/elppor...n/bajar/pisos?

Otro que no se ha leído las bajadas en 28 capitales de provincia.

¿Por qué siguen sin bajar los pisos?
FERNANDO TRIAS DE BES
EL PAÍS - Opinión - 17-11-2006

La Ley del Suelo vigente, la del "todo urbanizable", tenía como objetivo abaratar los precios de la vivienda y dar mayor autonomía a las administraciones locales sobre el destino del suelo de su municipio. Han pasado varios años y el efecto ha sido el contrario.

Es cierto que en Europa también han aumentado los precios y que otros factores lo explican: tipos de interés, baby boom de los sesenta, inmigración, demanda extranjera de segundas residencias, y, no lo olvidemos, la especulación. En cualquier mercado, cuando la demanda aumenta, suben los precios. Por tanto, imputar el aumento de precios de los pisos a la Ley del Suelo diseñada por el PP sería injusto. Pero sí es cierto que la Ley del Suelo se diseñó para aumentar la oferta, y que más suelo urbanizable no ha servido de nada.

¿Por qué tras liberalizar millones y millones de metros cuadrados no bajan los precios? ¿Por qué si se construyen casi 900.000 pisos al año los precios aún suben?

La Ley del Suelo era una idea genial, pero aplicada de manera desastrosa. La filosofía era que todo el suelo, excepto el protegido, fuese susceptible de ser urbanizado. Es decir, aumentar de la noche a la mañana el stock, liberalizar el mercado del suelo. Las leyes de la oferta y la demanda actuarían y se corregirían los precios, desinflando la burbuja. Hasta aquí, de acuerdo. Pero la ley añade algo más. Dice que todo el suelo es urbanizable... siempre que la autoridad local lo apruebe bajo la supervisión de las Comunidades Autónomas. Al no asegurarse esto último, lo que se concebía como mercado libre se convirtió en uno totalmente manipulado: los ayuntamientos deciden impunemente quién puede y quién no puede transformar suelo.

Adicionalmente, la Ley actual propone para el cálculo del valor del suelo el método del valor residual, que viene a decir: ¿cuánto valdría este suelo si ya hubiese viviendas construidas? Se toman los precios actuales de los pisos y se hace un cálculo para determinar el correspondiente valor del terreno. En otras palabras, en el momento de una recalificación el suelo entra al mercado a precios máximos.

¿Es un mercado libre aquél donde un alcalde y unos pocos concejales deciden quién puede ofertar mercancía, cuál y, además, el precio de ésta?

La Ley del Suelo no sólo no ha corregido los precios, sino que, ante la pasividad de los gobiernos autonómicos, ha traído corrupción urbanística, mafias y especulación, amén de un desastre ecológico y medioambiental en determinadas zonas del litoral español.

Ante este desmán, el PSOE propone ahora una nueva Ley del Suelo. ¿Abaratará ésta el precio de la vivienda? Mi opinión es que no. La nueva Ley del Suelo propone que un 25% de viviendas de una actuación urbanizadora se destinen a vivienda protegida. ¿Qué va a pasar entonces con el 75% restante? Muy sencillo. Los promotores les aplicarán el margen que dejarán de percibir en las protegidas. Es como si le decimos a un frutero que está obligado a vender una de cada cuatro manzanas a un precio inferior. Mientras haya más gente en el mercado pidiendo manzanas, el comerciante les cobrará la diferencia que ha dejado de percibir por culpa del organismo que interfiere en su actividad. Habrá más viviendas protegidas, de acuerdo, pero como igualmente no habrá para todos, se perjudicará a quienes no las obtengan, personas obligadas a acudir al mercado de viviendas libres.

La segunda medida de sustituir el cálculo de valor residual por el de valor actual es igualmente absurda. Una cosa vale lo que la gente está dispuesta a pagar por ello, no lo que una entidad pública diga que vale. Yo puedo decir que un solar que valía 100 tiene un valor de 10, pero si millones de metros cuadrados siguen en manos de pocos, éstos seguirán especulando con el ritmo al cual sacan pisos al mercado y controlando los precios. Hay millones de manzanas en el mercado, pero no hay tantos fruteros. En España, sólo 15 constructoras tienen cartera de suelo como para abastecernos con un millón y medio de pisos. Los pisos son manzanas que no se pudren y que los bancos financian a muchos años vista, así que los sacan al mercado al ritmo que conviene, no vaya a esfumarse el negocio del siglo.

La tercera idea de que entre un 15% y 20% de las plusvalías vayan a la Administración para financiar viviendas protegidas será también contraproducente. Es como decir que un 20% de la especulación será para... ¡reducir la especulación! ¡No tiene sentido! Y es que la nueva Ley sigue olvidando la premisa fundamental. Para que los precios de un bien bajen (aunque sea un bien raíz) es necesario que demanda y oferta interactúen de modo libre y, sobre todo, en igualdad de condiciones. La demanda todavía no se ha frenado (más de 800.000 transacciones inmobiliarias en los últimos 12 meses). Y la oferta seguirá siendo manipulada, concentrada, sometida a corrupción, y ocultando la financiación de partidos políticos y ayuntamientos.

Si la demanda no afloja, los que no consigan vivienda de protección oficial lo tendrán aún más difícil para comprarse un piso. No pueden competir con empresas, inversores o fondos inmobiliarios. Por otro lado, el mercado de segundas residencias, más cercano al turístico, motor de la economía española, ha de responder a un modelo sostenible económico y medioambiental. ¿Están los gobiernos autonómicos capacitados para ello si se autorizan urbanizaciones en zonas donde ya hoy se sabe que no hay recursos hídricos suficientes?

Estamos mezclando las necesidades sociales de nuestros ciudadanos con las necesidades económicas del país. Ambas confluyen en un mismo mercado en desigualdad de condiciones y, además, ambos mercados responden a objetivos distintos.

Tal vez tras la nueva ley los precios se corrijan, pero ocurrirá si la demanda baja, no porque hayamos legislado bien la oferta.


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  #2  
Antiguo 17-nov-2006, 13:49
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De entre todos los razonamientos incompletos y datos manipulados me ha llamado especial atención este:

Iniciado por Deadzoner
La demanda todavía no se ha frenado (más de 800.000 transacciones inmobiliarias en los últimos 12 meses). .

¿Alguien tiene algún dato sobre las transacciones realizadas? Si fuese ese real desd luego asustaría...

Edito: ¿Por transaciones inmobiliarias solo se entiende venta de viviendas?


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  #3  
Antiguo 17-nov-2006, 13:52
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Iniciado por Stock26

¿Alguien tiene algún dato sobre las transacciones realizadas? Si fuese ese real desd luego asustaría...

Pues si, es cierta (según mviv).
Indica la burbuja.
En Francia, con mas población, hay 200000, en plena burbuja allí.
Por tanto, en España, a bote pronto, hay 600000 de más., en su mayoría especulativas...
Es un buen indicativo para comprar, si interesa: cuando haya 200000 estará "normalizada"


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  #4  
Antiguo 17-nov-2006, 14:04
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Pues a mí me parece un buen artículo. No se trata solo de que se pinche la burbuja, sino de que se sepa porqué ha habido burbuja, y como evitar que se repita.
El artículo destaca que la burbuja procede de la confluencia de intereses entre promotores y ayuntamientos (y comunidades), y que tanto la ley del suelo anterior como la nueva permiten la manipulación del mercado de vivienda libre (la VPO es solo un parche) para satisfacer esos intereses, a costa de los desgraciados de os compradores finales, que pagan por todo.
La codicia de los promotores no se puede regular mientras se apoye en las necesidades de financiación de partidos políticos y ayuntamientos. Este es para mí un mensaje fundamental, que hay que repetir y repetir: mientras se siga esperando que el mercado inmobiliario financie a los partidos y los ayuntamientos, será imposible evitar la corrupción, o regular los beneficios de promotores, inmobiliarias y bancos.
Existe el peligro muy serio (yo diría casi inevitable) de que la burbuje se desinfle y se diga ya está, problema solucionado, era todo culpa de la corrupción y la especulación, nuestra ley del suelo lo ha arreglado. Y la próxima burbuja se empezaría a inflar en 5 o 6 años. Los argumentos del artículo se sostienen tanto si ya se ha empezado a pinchar la burbuja como si no, por eso no me parece relevante que hable de una demanda más o menos fuerte (despues de todo, sabemos que hay demanda, aunque no a estos precios desorbitados).


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  #5  
Antiguo 17-nov-2006, 14:05
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Iniciado por Stock26
De entre todos los razonamientos incompletos y datos manipulados me ha llamado especial atención este:


La demanda todavía no se ha frenado (más de 800.000 transacciones inmobiliarias en los últimos 12 meses). .

¿Alguien tiene algún dato sobre las transacciones realizadas? Si fuese ese real desd luego asustaría...

Edito: ¿Por transaciones inmobiliarias solo se entiende venta de viviendas?

No es cierto. Primero porque no se tienen datos de los ultimos doces meses, el último dato es del 2 trimestre de 2006. ¿cuantas transacciones se han realizado en el ultimo año (con datos claro)?
Pues en los 2 ultimos trimestres de 2005 y los dos primeros de 2006 no se ha realizado 800.000 transacciones, si no 940.046 de las cuales 373.714 son de vivienda nueva.

En mi opinión el dato demoledor es 373.714 viviendas nuevas vendidas y el doble construidas.

Última edición por munozo; 17-nov-2006 a las 14:08


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  #6  
Antiguo 17-nov-2006, 14:12
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Iniciado por Miss Marple
Pues a mí me parece un buen artículo. No se trata solo de que se pinche la burbuja, sino de que se sepa porqué ha habido burbuja, y como evitar que se repita.
Existe el peligro muy serio (yo diría casi inevitable) de que la burbuje se desinfle y se diga ya está, problema solucionado, era todo culpa de la corrupción y la especulación, nuestra ley del suelo lo ha arreglado. Y la próxima burbuja se empezaría a inflar en 5 o 6 años. Los argumentos del artículo se sostienen tanto si ya se ha empezado a pinchar la burbuja como si no, por eso no me parece relevante que hable de una demanda más o menos fuerte (despues de todo, sabemos que hay demanda, aunque no a estos precios desorbitados).

Sería un buen artículo en 2005. Ahora, sostiene lo mismo que critica.
A estas alturas, con bajadas en 28 capitales de provincia, muchas muy pronunciadas, no hay desinfle que valga...
Si además lo titulamos "¿Por qué los pisos siguen sin bajar?" lo cual es, sin paliativos, falso, dados los últimos datos, yo lo considero desdramatizacionismo.


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  #7  
Antiguo 17-nov-2006, 14:25
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En cualquier caso lo de 800.000 transacciones inmobiliarias aunque no controlo el dato no tiene porque ser irreal. Hay que tener en cuenta que una misma vivienda puede cambiar de manos varias veces el mismo año, sobre todo si hay especulación.

un saludo,

Héctor


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  #8  
Antiguo 17-nov-2006, 15:28
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A mí lo que más me ha interesado de este artículo es:

Iniciado por Deadzoner
La Ley del Suelo era una idea genial, pero aplicada de manera desastrosa. La filosofía era que todo el suelo, excepto el protegido, fuese susceptible de ser urbanizado. Es decir, aumentar de la noche a la mañana el stock, liberalizar el mercado del suelo. Las leyes de la oferta y la demanda actuarían y se corregirían los precios, desinflando la burbuja. Hasta aquí, de acuerdo.

Ergo, si hay burbuja---->explosión.

Fácil, ¿no?


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  #9  
Antiguo 17-nov-2006, 16:24
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Iniciado por munozo
No es cierto. Primero porque no se tienen datos de los ultimos doces meses, el último dato es del 2 trimestre de 2006. ¿cuantas transacciones se han realizado en el ultimo año (con datos claro)?
Pues en los 2 ultimos trimestres de 2005 y los dos primeros de 2006 no se ha realizado 800.000 transacciones, si no 940.046 de las cuales 373.714 son de vivienda nueva.

En mi opinión el dato demoledor es 373.714 viviendas nuevas vendidas y el doble construidas.

940.046 compradas a precio de oro!!!!! Yo pensaba q ya no se vendía. Madre mia.....


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  #10  
Antiguo 17-nov-2006, 17:28
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Iniciado por Stock26
940.046 compradas a precio de oro!!!!! Yo pensaba q ya no se vendía. Madre mia.....

Si en Francia, en plena burbuja, se compravenden 100000 en nueva/año, te puedes imaginar el porcentaje de compraventa especulativa.


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