Burbuja.info - Foro de economía > > > Hipoteca multidivisa
Respuesta
 
Herramientas Desplegado
  #21  
Antiguo 29-dic-2006, 20:17
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
Fecha de Ingreso: 20-septiembre-2006
Mensajes: 3.482
Gracias: 3
49 Agradecimientos de 32 mensajes
Iniciado por nonick
Una pregunta ya que parece que sabes del tema: suponiendo que uno disponga de una cierta cantidad ahorrada en determinada divisa (dolares y francos suizos) por haber residido y trabajado como expatriado fuera o bien estuviera recibiendo rentas en dichas divisas por estar trabajando ahora mismo ¿tendría sentido endeudarse en divisas para aprovechar el diferencial de tipos? Tal y como yo lo veo, a

En ese caso esta claro que si te interesa endeudarte en esa moneda.
no hay que hacer numeros. si cobras en francos suizos y no quieres correr riesgos te interesa endeudarte en francos suizos. como te arriesgas es endeudandote en euros. Aunque vivas en españa.


Responder Citando
  #22  
Antiguo 29-dic-2006, 21:16
dorian dorian esta en línea ahora
Pequeño Padawan
 
Fecha de Ingreso: 15-julio-2006
Mensajes: 83
Gracias: 0
Agradecido 1 vez en 1 mensaje
Iniciado por ex-burbujista
En ese caso esta claro que si te interesa endeudarte en esa moneda.
no hay que hacer numeros. si cobras en francos suizos y no quieres correr riesgos te interesa endeudarte en francos suizos. como te arriesgas es endeudandote en euros. Aunque vivas en españa.

Totalmente de acuerdo.

Pero para no tener riesgos de tipo de cambio deberías mantener tu sueldo en francos durante toda la duración de la hipoteca y ahí es donde está el riesgo, en mantener el flujo de entrada de francos durante los 20 o 30 años.


Responder Citando
  #23  
Antiguo 29-dic-2006, 21:24
nonick nonick está desconectado
Becario de Trichet
 
Fecha de Ingreso: 04-diciembre-2006
Mensajes: 336
Gracias: 0
2 Agradecimientos de 2 mensajes
Iniciado por dorian
Totalmente de acuerdo.

Pero para no tener riesgos de tipo de cambio deberías mantener tu sueldo en francos durante toda la duración de la hipoteca y ahí es donde está el riesgo, en mantener el flujo de entrada de francos durante los 20 o 30 años.

Por eso os preguntaba con la situación de unos ahorros iniciales (pero limitados y sin flujos relevantes futuros) y por eso la estrategia de:

- asumir en divisas una deuda sólo ligeramente superior al capital disponible en divisas de modo que en el peor de los casos uno pueda cancelar
- ir amortizando en euros (mediante cambio a francos suizos) si el tipo de cambio en el momento del pago es favorable; si es muy desfavorable, hacer ese pago concreto tirando del capital disponible en esa divisa hasta que la situación de cambio vuelva a ser favorable

La ventaja que veo es el tipo de interés para hipotecas en francos (creo que un par de puntos por debajo de las hipotecas en España) y un cambio más o menos estable (o lo estaba cuando seguía este tema); la parte negativa es que igual que los tipos son bajos, también resulta dificil obtener rentabilidad de un capital en francos suizos sin asumir ciertos riesgos.


Responder Citando
  #24  
Antiguo 29-dic-2006, 22:09
dorian dorian esta en línea ahora
Pequeño Padawan
 
Fecha de Ingreso: 15-julio-2006
Mensajes: 83
Gracias: 0
Agradecido 1 vez en 1 mensaje
Iniciado por nonick
Por eso os preguntaba con la situación de unos ahorros iniciales (pero limitados y sin flujos relevantes futuros) y por eso la estrategia de:

- asumir en divisas una deuda sólo ligeramente superior al capital disponible en divisas de modo que en el peor de los casos uno pueda cancelar
- ir amortizando en euros (mediante cambio a francos suizos) si el tipo de cambio en el momento del pago es favorable; si es muy desfavorable, hacer ese pago concreto tirando del capital disponible en esa divisa hasta que la situación de cambio vuelva a ser favorable

La ventaja que veo es el tipo de interés para hipotecas en francos (creo que un par de puntos por debajo de las hipotecas en España) y un cambio más o menos estable (o lo estaba cuando seguía este tema); la parte negativa es que igual que los tipos son bajos, también resulta dificil obtener rentabilidad de un capital en francos suizos sin asumir ciertos riesgos.


A priori, a varias opciones válidas sobre todo teniendo en cuenta que no podemos ver el futuro.

Primero deberías decidir si va a arriesgar tu capital en francos o no, me explico si lo quieres tener a "plazo fijo" lo mejor será que te olvides y diréctamente pidas una hipoteca por menor importe, es decir utiliza este capital para comprar no para invertir. Si quieres arriesgar el capital ya no hablamos de una hipoteca sino de ver si puedes rentabilizar tu dinero más de lo que te cuesta.

En un caso normal (utilizar tu capital para pedir hipoteca menor), lo siguiente es decidir si la pides en euros o en francos, lo primero que me plantearía es saber si voy "sobrao" con la cuota, me explico hay una pequeñísima probabilidad (pero real, porque son muchos años) de que durante un periodo de tiempo el tipo de cambio franco y el euro se vuelva loco (imagina que suiza decide devaluar, que europa entra en crisis....), si vas "sobrao" puedes perder dinero pero no tu casa, o puedes aprovechar si la coyuntura es favorable y cancelar deuda anticipadamente a un buen tipo de cambio y ahorrarte mucho dinero. En resumen, si coges una hipoteca en moneda extrajera asegurate de tener margen de maniobra.

Concretando para un caso "normal":

1) Utiliza tus ahorros para pedir una hipoteca de menor importe.
2) Si la hipoteca supone buena parte del sueldo, pídela en euros y no te arriesgues.
3)Si puedes pagar cómodamente, ves al banco y que te enseñen las condiciones en euros y en francos, y elige la que más te guste porque a priori es imposible saber cual es el caballo ganador.


Responder Citando
  #25  
Antiguo 31-dic-2006, 12:06
dkd dkd está desconectado
Burbujista obsesivo
 
Fecha de Ingreso: 28-abril-2006
Ubicación: Océano de Sol
Mensajes: 2.043
Gracias: 190
829 Agradecimientos de 291 mensajes


La gráfica anterior refleja el valor del euro con respecto al yen japones, es decir, cuantos yenes te dan a cambio de un euro.

Como se puede observar en la gráfica, desde el 2001 el yen ha seguido la senda de la devaluación con respecto al euro. Quien hubiera comprado 1000 euros en yenes en 2001 ahora tendría 1500. Previsiblemente, en el futuro, el yen seguirá devaluándose con respecto al euro. La economía japonesa será una de las primeras en colapsar cuando llegue lo tiene que llegar...

Así que, endeudarse en yenes (mientras se tenga la capacidad de pagar en euros) puede ser rentable a no ser que Europa y su economía colapsen antes que el país del sol naciente. Os recuerdo, a los que no lo sepan, que el actual sistema económico mundial tiene sus días contados, no le quedan más de 10 o 20 años como mucho, así que daos prisa en estar preparados para lo que se nos avecina. Nos queda mucho menos tiempo que el que duran algunas hipotecas que se firman hoy en día, lástima que las deudas seguirán en pie aunque la economía colapse, pues los prestamistas, y lo que quede del Gobierno, exigirán su cobro!

Y ahora me dirijo a las parejitas de tortolitos adictos al hipotecón y pepitos varios...escuchad lo que tengo que deciros: Se os ha avisado por activa y por pasiva pero habeis apostado por un futuro de abundancia cuando lo que se avecina es un futuro de escasez...lo siento por vosotros...las inversiones (aunque sean en ladrillo) siempre tienen un riesgo...


Responder Citando
  #26  
Antiguo 31-dic-2006, 12:57
APRENDIZ DE BRUJO. APRENDIZ DE BRUJO. esta en línea ahora
Ilustrísimo y grandísimo miembro de la selecta élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 01-julio-2006
Mensajes: 6.376
Gracias: 16
2.414 Agradecimientos de 1.270 mensajes
Pues yo no lo veo claro, tiene su riesgo esta operacion en un periodo de 15 años mas o menos hay de todo y la deuda en el 2001 se pondria cuesta arriba si contrataste la hipoteca en el 99 en yenes, me parece bastante arriesgado si los tipos no suben mucho mas en Europa.


Responder Citando
  #27  
Antiguo 31-dic-2006, 13:04
Salva Nos Deus Salva Nos Deus está desconectado
Gran miembro
 
Fecha de Ingreso: 31-mayo-2006
Ubicación: Fraguel Rock
Mensajes: 1.178
Gracias: 126
977 Agradecimientos de 348 mensajes
A ver si me explico.
Yo no entiendo mucho de esto pero creo que mi razonamiento es correcto.
Lo que ocurre es que no sabes cuanto vas a pagar de cuota cada mes:

Las hipotecas multidivisa consisten en pedir dinero prestado en otro país en la moneda de ese país. Eso significa que, previamente a cualquier operación, tienes que hacer el cambio de divisa.

Supongamos una moneda cualquiera X de manera que con 1 euro compro 10 X
en este momento (los tipos de cambio varian dia a dia).
Supongamos que necesito una hipoteca de 100.000 euros.

1) Pido la hipoteca y me conceden 1.000.000 de X.

2) Cambio la moneda a euros. Obtengo 100.000 euros.

3) Llega la hora de pagar la cuota. Supongamos que son 1000 X.
Para obtener esos 1000 X tengo que pagar 100 euros para hacer el cambio de divisa.

...Pasa el tiempo y los tipos de cambio han variado...Ahora con un euro compro 7 X...

4) Vamos a pagar la cuota de 1000 X. Pero ahora tengo que pagar 143 euros para comprar esos 1000X. SORPRESA !!! ME HA SUBIDO LA CUOTA !!!

Naturalmente, los tipos de cambio pueden variar a la inversa, por eso creo que la cuota mensual es una loteria con estas hipotecas.


Si eliges una moneda más fuerte ocurre algo parecido:

Supongamos una moneda cualquiera Y de manera que con 10 euros compro 1 Y en este momento.

1) Pido la hipoteca y me conceden 10.000 de Y.

2) Cambio la moneda a euros. Obtengo los 100.000 euros que necesito.

3) Llega la hora de pagar la cuota. Supongamos que son 10 Y.
Para obtener esos 10 Y tengo que pagar 100 euros. Lo mismo que en el caso anterior.

... Varian los tipos de cambio... con 12 euros compro 1 euro.

4) Vamos a pagar la cuota de 10 Y. Pero ahora tengo que pagar 120 euros. ME HA SUBIDO LA CUOTA !!!


Perdón por la parrafada


Responder Citando
  #28  
Antiguo 31-dic-2006, 13:17
APRENDIZ DE BRUJO. APRENDIZ DE BRUJO. esta en línea ahora
Ilustrísimo y grandísimo miembro de la selecta élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 01-julio-2006
Mensajes: 6.376
Gracias: 16
2.414 Agradecimientos de 1.270 mensajes
Otra solucion seria haber hipotecado en el 2001 en yenes y en el 2006 cancelar la hipoteca y pedirla en Euros , alguien se atreve a hacer el calculo de cuanto se hubiera devaluado la deuda y despues de comisiones que rentabilidad hubiera adquidiro.


Responder Citando
  #29  
Antiguo 01-ene-2007, 21:24
Burney Burney está desconectado
Burbujista abducido
 
Fecha de Ingreso: 28-diciembre-2006
Ubicación: España
Mensajes: 2.577
Gracias: 207
392 Agradecimientos de 250 mensajes
Es un tema delicado esto de las hipotecas multidivisas, pero que bien hecho puede ser muy rentable. Sobre todo utilizando warrants de cobertura con el yen aprovechandose del bajo, más bien nulo, tipo de interés de esa moneda.

Por cierto, hablando de divisas, a mi no me extrañaría nada que hubiera un desplome del dólar... y gordo... si lo han frenado es por la subida de los intereses del 1% al 5%, pero mientras siga teniendo los desequilibrios que tiene, tarde o temprano se notará en el valor de la moneda (a menos que siguieran subiendo los intereses, cosa dificil porque mandarían la economía a tomar por saco)


Responder Citando
  #30  
Antiguo 02-ene-2007, 10:53
Salva Nos Deus Salva Nos Deus está desconectado
Gran miembro
 
Fecha de Ingreso: 31-mayo-2006
Ubicación: Fraguel Rock
Mensajes: 1.178
Gracias: 126
977 Agradecimientos de 348 mensajes
En esta página tenéis los tipos de interes en varios países del mundo:

http://www.fxstreet.com/fundamental/...t-rates-table/


Y en esta, el histórico de varios tipos de cambio:

http://www.brokerhipotecario.com/htm...ambios-cen.php


Responder Citando
Respuesta

Herramientas
Desplegado


Temas Similares
Tema Autor Foro Respuestas Último mensaje
La ruleta Multidivisa, que diga la Hipoteca Multidivisa SUPREME Burbuja Inmobiliaria 5 18-jul-2016 18:43
Duda sobre hipoteca multidivisa. (AYUDA). Antoine de la Foiegrás Burbuja Inmobiliaria 30 21-mar-2015 23:24
hipoteca multidivisa chuki Bolsa e inversiones 4 16-nov-2009 22:06
toda la verdad sobre la hipoteca multidivisa Mohawk Burbuja Inmobiliaria 0 25-nov-2008 13:37
Hipoteca Multidivisa teto4006 Burbuja Inmobiliaria 29 11-feb-2008 00:16


La franja horaria es GMT +1. Ahora son las 18:11.