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Antiguo 14-nov-2006, 15:37
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¿Quien pone el precio medio?

Hace unos dias me dio por preguntar por un piso que estaba ostensiblemente por debajo del “precio medio” de la zona “Botánico”, de Valencia.

La conversación con el vendedor, un particular, no tuvo desperdicio. Giró toda en torno al famoso “precio medio” de la zona. Su marketing de vendedor se reducía a un único argumento: Su piso era una ocasión porque estaba por debajo del precio medio.

Yo le pregunté de donde salía ese precio, quien lo fijaba. Con muestras de suficiencia me soltó toda la retahíla de portales inmobiliarios al uso, indicándome que mirara, que mirara, en esos portales; que su piso era la mejor oferta de la zona y que lo había puesto un 10% por debajo de ese famoso dato para venderlo rápidamente.

El precio era, naturalmente, tan desorbitado como los del resto de la zona, buena zona pero con pisos grandes antiguos necesitados de importantes reformas estructurales y que hace seis o siete años valían una tercera parte de lo que se pide por ellos en la actualidad. El margen de los propietarios, como el que me ofrecía el suyo es, por tanto, inmenso y el posible rendimiento muy superior a todo lo que han podido ganar trabajando durante toda su vida laboral.

Y sin embargo, a mi propietario era imposible hacerle bajar del límite que se había fijado. Ya no regateaba. El suyo era ya un “gran precio”, me decía, inferior al precio medio. Una auténtica ocasión, que solo se justificaba porque “necesitaba” venderlo.

No llegamos a un acuerdo, naturalmente, porque yo empecé desde muy abajo, justificando mi baja “temeraria” en que no necesitaba tantos metros cuadrados. Le dejé mi tarjeta y estoy casi seguro de que sabré de él en cualquier momento.

Lo que me dejó realmente intrigado y preocupado es esa cerrazón basada en un único argumento: el “precio medio”. Entendí que cualquier propietario se sentiría ridículo ofertando su piso demasiado por debajo de ese dato. Ninguna inmobiliaria se atrevería a poner un anuncio manifiestamente desfasado respecto del mismo. Descubrí así una ley fundamental:

“El precio medio de la zona” no es una unidad derivada, sino fundamental, del mercado inmobiliario. El precio de los pisos, con variaciones poco significativas, se obtiene, científicamente, multiplicando el “precio medio de la zona” por el número de metros.

Pero entonces me asaltó una nueva duda: ¿Cómo se fija esa unidad fundamental, el “precio medio”, de la que todo depende?

La pregunta parece fácil, pero puestos a ser sutiles, es un poco más difícil de lo que parece. A mí se me ocurrieron unos cuantos factores, pero no tengo nada definitivo. ¿Me podríais ayudar?

Yendo un poco más allá, hay otro elemento que me parece relevante y que os dejo caer por ver qué os sugiere: Al ser el “precio medio de la zona” una unidad fundamental, su resistencia a variaciones es mucho mayor que si fuera derivada. Una de las razones por las que los pisos individuales se resisten a bajar es que se encuentran con un precio medio que condiciona tanto a particulares como a inmobiliarias, más quizá a estas. “Ese es el precio”, afirman en las inmobiliarias.

Ese es el precio al que tasan, del que parten, y que ajustan en sus anuncios en los portales. El “precio medio por la zona” se convierte en una muralla muy difícil de derribar. ¿Cómo derribarla mejor?


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  #2  
Antiguo 14-nov-2006, 15:48
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
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es sencillo.

el precio medio es el precio que dice fulano que mengano vendio un piso de 2 habitaciones. y necesitaba reforma.


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