EL IVIE ESTIMA UN RETROCESO TOTAL 30%

En Exclusiva | @Carlos Sánchez.- 06/05/2011 (06:00h)

El precio de la vivienda sigue sin tocar suelo: debería caer como mínimo otro 12% más - elConfidencial.com


El ajuste de la vivienda no ha concluido. Al contrario. Todavía caerá un 12% adicional hasta alcanzar sus niveles de equilibrio a largo plazo. Esto, al menos, es lo que estima el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE), que ha calculado que ese ajuste adicional se producirá pese a que la vivienda en términos reales (incorporando la evolución de los precios) ha caído ya un 20%. En términos nominales (sin contar la inflación), los precios de la vivienda han bajado únicamente un 15% pese a la intensidad de la crisis.

El estudio del IVE -uno de los centros de investigación económica más respetados de España- lo firma la economista Eva Benages y su conclusión es que “existe fundamento para esperar que los precios de la vivienda experimenten un ajuste adicional”. De confirmarse esta previsión, se estaría ante el mayor retroceso de la vivienda en la reciente historia económica de España. Superior, incluso, al que se registró tanto durante la crisis de la segunda mitad de los años 70 como durante la primera parte de los 90.



Como recuerda la economista Benages, entre 1990 y 1996 –años de crisis-comprar un piso se encareció alrededor de un 8,5% en términos nominales, lo que reforzó la idea de que los precios de la vivienda nunca bajaban. Sin embargo, en términos reales, lo cierto es que los precios descendieron casi un 20% debido a la elevada inflación de aquellos años. Lo mismo había sucedido en la crisis inmobiliaria 1978-1982, en la que se produjeron caídas de los precios reales de la vivienda del 33,3% (FMI, 2005).

En esta ocasión, y partiendo de que la vivienda estuvo sobrevalorada en los recientes años del boom hasta en un 40% como media, los precios actuales habrían ya superado el ecuador de su bajada esperada, “pero todavía quedaría un 12% adicional de caída para situarse en sus teóricos niveles de equilibrio a largo plazo”. Eso sí, siempre que no se registre algo que los economistas denominan overshooting, que se produce cuando los mercados anticipan descensos más bruscos, y eso provoca caídas adicionales.

Tipos de interés y stock de viviendas

Las causas que explicarían la intensidad de las actuales caídas y su larga duración tienen que ver con factores que no se dieron en el pasado. En particular el nivel de tipos de interés y el stock de viviendas sin vender (entre 700.000 y 1 millón). En el caso del precio del dinero, durante los primeros años 90 los tipos de interés llegaron a situarse por encima de 10%. Su brusca caída a partir del mismo momento en que España abrazó el euro, alimentó la compra de viviendas y produjo el consiguiente fin de la crisis inmobiliaria. En el mismo sentido, el stock de viviendas era muy inferior al actual en el anterior ciclo, lo que permitió absorber en menos tiempo el número de casas sin comprador.

A partir de esta realidad histórica, la autora del artículo concluye que todo lleva a pensar que el ajuste de precios “debería ser más intenso” en la actualidad que en periodos precedentes.



Como refleja el gráfico, los precios reales de la vivienda se triplicaron durante la segunda mitad de los ochenta, y volvieron a triplicarse en la década 1997-2007. El aumento de precios, por lo tanto, fue pues similar en ambos ciclos alcistas, aunque en el último la cantidad de viviendas construidas fue mucho más importante, así como los niveles de endeudamiento alcanzados, lo que en todo caso hará más difícil y costosa la digestión inmobiliaria.

El análisis de la investigadora del IVIE coincide básicamente con el que hace el BBVA. El banco estima, según Europa Press, que los precios de la vivienda caerán otro 10% adicional de media durante este año 2011. Es decir, en total un 30% al final del ciclo recesivo.

Se trata, en todo caso, de un porcentaje similar a la cobertura media reflejada en su balance, y que se sitúa en el 31%, según especificó el consejero delegado del BBVA, Ángel Cano durante la conferencia de prensa para presentar los resultados trimestrales del banco. Algo que puede reflejar que ese es el porcentaje previsto por el Banco de España, y de ahí que haya obligado a dotar ese nivel de provisiones.

Pole

12% ??????? Como no bajen un 50 % no se vende ná !!!

Cuando baje el 12%, más el 15% que ya ha bajado en 4 años, habrá alcanzado a la plata, que ha perdido 28% en una semana.

Si es que no me encanta nada más como las hostias que se dan los que se meten a especular porque ellos lo valen.

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Creo que la economista que ha escrito el artículo no dice exactamente lo mismo que elconfidencial.com ; éste es el artículo original: El ajuste real del precio de la vivienda « decigarrasyhormigas: blog de economía
El cálculo que hace sobre el posible descenso de precios se basa en estudios de comparación con las burbujas inmobiliarias de otros países y comparación con la evolución de los precios en los años 90. Pero en el último párrafo del artículo deja claro que la caída de los precios dependerá de muchos factores (tasa de paro, accesibilidad al crédito, etc).
Como la tasa de paro en los próximos años es bastante previsible y como la evolución del poder adquisitivo de los españoles en ''edad hipotecaria'' también es bastante previsible... pues se podría elaborar un estudio más 'preciso' sobre la caida de precios de la vivienda. Esos factores son los que alterarían (y mucho) los 'niveles de equilibrio' que la economista cita en su artículo para calcular ese 12% adicional que supuestamente va a caer la vivienda...

Yo empeizo a ser exceptico con todas estas previsiones....porque para empezar no tenemos un "futuro prometedor" solo tenemos vision de menos trabajo = más paro, menos poder adquisitivo....menos capacidad de endenudamiento...creo que los precios de los pisos van a ir a la par que nuestro nivel de vida y nuestro nivel de vida no para de bajar...por lo tanto hasta que nosotros no lleguemos a punto estable los pisos no ban a parar de bajar.....porque senciallmente nadie o un parque muy pequeño de gente podra permitirse el lujo.

De que sirve que me bajen 10.000 o 50.000 si por ejemplo me suben un 20% la luz un 10% el gas y un 20% el gasoil? Coño lo que podria utilizar para pagar ese piso se lo estan lelvando otras csoas.....