¿Sigue siendo rentable comprar una vivienda?
La vivienda es un bien necesario y, en consecuencia, debe desterrarse la idea de transformarlo de nuevo en un artículo especulativo para hacerse rico.
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C. GARCÍA-PANDO - La rentabilidad de comprarse una vivienda ha variado tras la última burbuja inmobiliaria. Las circunstancias han cambiado y actualmente, el ‘ladrillo’ ya no supone el ‘chollo’ financiero de los años del ‘boom’. Si hace cuatro años un español compraba una vivienda con el fin de venderla en poco tiempo y obtener una ganancia económica, actualmente la especulación ya no sale tan beneficiosa.

El profesor del Instituto de Empresa y experto en Research, César Barrasa, afirma que si se adquiere un inmueble con el fin de venderlo y obtener beneficio, “salvo que se trate de algún auténtico ‘chollo’, la rentabilidad será nula”, pues a corto plazo hay pocas expectativas para vender una casa hoy en día. “Este tipo de comprador inversionista ha desaparecido prácticamente del mercado en estos momentos”, apunta el profesor.

A la hora de acceder a una vivienda, la preferencia por la compra sigue siendo habitual entre los españoles. Sin embargo, Juan Ramón Rallo, experto del Observatorio Económico del Instituto de Juan de Mariana, admite que alquilar no es tirar el dinero, como muchos ciudadanos piensan: “nada más lejos de la realidad: si compramos un inmueble con nuestros ahorros, estamos renunciando a la superior rentabilidad que podrían brindarnos activos alternativos; y si la adquirimos merced a una hipoteca, estamos pagando un alquiler (que es el tipo de interés) por el capital que tenemos que pedir prestado para comprarla”.

¿Cuota = Renta?
Actualmente, el pago de la cuota mensual de la hipoteca y de la renta de alquiler está más o menos al mismo precio. Por eso, muchas personas prefieren invertir esa cantidad mensual en una hipoteca que en pagar la renta, pues con la cuota hipotecaria finalmente se obtendrá la propiedad de la vivienda. Rallo afirma que los tipos de interés, incluído el Euríbor, no se comportan de una forma coherente en cuanto al nivel de ahorro de la población. “Dada la iliquidez de la inversión inmobiliaria, la renta mensual debería ser ligeramente superior a la cuota hipotecaria, pero están más o menos a la par, dado que nuestro sistema financiero está manipulado hasta la médula por un volumen de crédito absolutamente desligado del volumen de ahorro”, reflexiona Rallo.

No obstante, tampoco hay que olvidar otros factores como los gastos añadidos que conlleva la compra. “Con carácter general, en el caso de los apartamentos, la cuota hipotecaria puede ser similar al recibo del alquiler, pero hay que tener en cuenta que para adquirir una vivienda hay que desembolsar al inicio al menos un 20% del precio de la vivienda, así como un 10% más en impuestos y gastos de escrituración, registro y gastos de comunidad todos los meses”, reflexiona César Barrasa, “mientras que para acceder a una vivienda en alquiler basta con una fianza legal (un mes de alquiler) más, en algunos casos, un aval de 3 ó 6 mensualidades”. Asimismo, el profesor añade que en las viviendas familiares (3 ó más habitaciones) el recibo de alquiler suele ser bastante inferior a la cuota hipotecaria.

La rentabilidad exige depreciación
Tras la subida del IVA el pasado mes de julio y la eliminación de la desgravación fiscal por la compra de un piso habitual, es obvio que la política del Gobierno está favoreciendo claramente un impulso al alquiler. No obstante, este mercado todavía necesita tiempo para despegar y ser realmente rentable. A finales de 2010, y según los datos del Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler de viviendas se situaba en casi el 3,8%. Un porcentaje que no es lo suficientemente elevado como para invertir en la compra de una vivienda con el fin de sacar beneficios con su arrendamiento. “Teniendo en cuenta que dicha rentabilidad se obtiene de una división entre el alquiler anual y el precio de una vivienda”, apunta el experto del Instituto de Empresa, “una tasa de rentabilidad bruta mínima exigida se debería situar en torno al 5,25 – 5,75%”.

Por tanto, para conseguir que el precio de la casa sea lo suficientemente rentable para recuperar la inversión con el alquiler del piso en poco tiempo, actualmente, los pisos deberían rebajarse aún más. Si consideramos el alquiler anual en los mismos parámetros actuales el precio de la vivienda debería caer mínimo entre un 25% y un 35% sobre los niveles de finales de 2010. El experto del Instituto Juan de Mariana afirma que “sería necesario que los precios de la vivienda cayeran un 25% y para volver a rentabilidades que considero más razonables (como el 6,5%), alrededor de un 40%”.

Comprar para vivir
La mayoría de las viviendas que tienen entre 15 y 20 años de antigüedad son las que obtienen una mayor rentabilidad hoy en día, según Barrasa, pues el propietario no tiene carga hipotecaria a día de hoy. Su precio de compra fue “infinitamente” inferior al actual, por lo que el beneficio que se puede obtener por su alquiler resulta interesante. Quizá si se alquilara de forma diferente, por ejemplo, por semanas a turistas a un precio más alto, se obtendría más rentabilidad que de la forma habitual, a inquilinos fijos durante periodos largos. No obstante, Barrasa señala que este método resultaría inseguro: “El alquiler a largo plazo a un único inquilino da más seguridad al propietario y genera menos gastos de mantenimiento”.

Con este panorama, se hace evidente que la vivienda como producto puro de inversión probablemente no sea la mejor elección a corto plazo. La vivienda es un bien necesario y, en consecuencia, debe desterrarse la idea de transformarlo de nuevo en un artículo especulativo para hacerse rico. Se trata de un derecho y, como tal, debe adaptarse a la capacidad adquisitiva de los españoles, que deberían poder acceder a la misma a través de la fórmula que más les interese, ya sea comprando o alquilando.

De lo que se puede entender que deberia ser un bien regulado para que no se llegue nunca mas a la orgia creditizia y ladrillera que hemos alcanzado en Hispanistan.

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