Santiago Marcos • Presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API)
«La tendencia es ir hacia la estabilización de los precios de la vivienda»
«El sector depende muchísimo de las entidades financieras y la Banca está muy ligada al negocio inmobiliario». «Lo que más me preocupa es que las entidades financieras referencien las hipotecas a euríbor más 2%».


El responsable de Marcos API considera que el incremento de la venta de pisos comenzará cuando las entidades financieras den más créditos porque -reconoce- que la Banca no concede hipotecas tal y como demanda la sociedad. La crisis económica ha afectado al sector aunque, de momento, solo se ha producido el cierre de una inmobiliaria API. En cambio, los profesionales han apostado por un reajuste del número de oficinas. Marcos afirma que el ciudadano debe acostumbrarse a un cambio de coyuntura, con la subida del IVA y el fin de la desgravación fiscal.

Asegura que un buen agente de la propiedad inmobilaria es aquel con el que el cliente queda satisfecho con la operación y el que lleva a cabo un trabajo honesto. Santiago Marcos lleva más de 20 años en la profesión y recientemente ha sido nombrado presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) de Burgos y provincia. Accede al cargo después de haber sido vicepresidente durante 8 años con su antecesor Óscar Delgado Ortega.

¿No es el mejor momento para hacerse cargo del Colegio?
Es un momento como cualquier otro, en el que hay que luchar por la profesión, como siempre se ha hecho. El trabajo como presidente del Colegio es dignificar la profesión de la mejor manera posible, ya que ser el responsable obliga a unas relaciones con las instituciones y con los propios colegiados.

¿Cuántas oficinas de mediación se han cerrado en los últimos años en Burgos?
Hemos tenido la suerte de que se han cerrado muy pocas Agencias de Propiedad Inmobiliaria. Últimamente se ha producido el cierre de una inmobiliaria API, aunque todavía no tenemos constancia de su baja como colegiado. Cabe la posibilidad de que pase a ser colegiado no ejerciente. Somos un colectivo de profesionales implicados en el sector inmobiliario, con una buena preparación, y las pocas bajas que se han producido han estado relacionadas con la jubilación de los agentes.

¿Otra cosa será el cierre en los últimos años de oficinas inmobiliarias que nacieron al calor del ‘boom’ del sector?
Un profesional de una agencia de propiedad inmobiliaria está muy implicado en el sector al realizar una mediación en la compra y venta, arrendamientos además de realizar valoraciones o ser un administrador de fincas. Hay grandes profesionales y las crisis, como los problemas que puedan surgir, no se solucionan con un cierre sino con un reajuste. Es cierto que ha habido algunos agentes que han reducido el número de oficinas pero manteniendo su actividad.

¿Se ha regulado ya el mercado inmobiliario?
El mercado tiene una problemática importante porque llevamos una serie de años con dificultades en la compraventa de viviendas, con un descenso considerable del número de operaciones. Pero el mercado, al igual que atraviesa por problemas, puede tener un empuje en un momento dado puesto que la necesidad de vivienda es fundamental para la persona.

¿Considera que el sector inmobiliario ha tocado fondo?
Creo que se ha tocado fondo. No obstante, al igual que ha caído la demanda puede darse un cambio de tendencia y remontar el número de operaciones de compraventa de viviendas. Hay que recordar que trabajamos con un bien muy necesario para la sociedad, porque la gente necesita independizarse y hacer su vida, ya sea a través de la adquisición de una vivienda o vía arrendamiento. La crisis económica, simplemente, ha postergado la toma de decisiones para más adelante pero el interés de los ciudadanos sigue ahí.
Lo que no parecía muy normal era el número de viviendas que se construían hace unos años, con una población que no crecía al ritmo de la construcción.
En Burgos se han construido bastantes viviendas pero no ha sido tan desmesurado como en las zonas costeras. Además, la vivienda que se construyó en exceso será absorbida por el mercado, porque sigue existiendo la necesidad de vivienda, sobre todo entre los jóvenes.

¿En qué se basa?
Las viviendas que poseen las entidades bancarias en Burgos están muy por debajo de las que tienen en otras Comunidades Autónomas. De ahí que habrá una mejor salida a esta situación.
Pero hay una cosa clara: El mayor problema sigue estando en el precio.

¿Verdad?
La compra siempre ha supuesto un esfuerzo importante para quien va a adquirir su primera vivienda. Es un esfuerzo en base a varios criterios, ya sea por que el precio es elevado o bien porque los intereses son altos, sin obviar la situación laboral del comprador. Después de valorar cada uno, hay que tomar una decisión, ver el momento para adquirir la vivienda, tipo de interés o la necesidad personal.

¿2011 será el año de ajuste definitivo en cuanto al precio de la vivienda o habrá que esperar?
Estamos viviendo una crisis atípica y casi nadie sabe lo que está ocurriendo porque afecta a todos los sectores económicos del país. Hablamos de una crisis global, de la que saldremos gracias a una conjunción de los diferentes sectores, tanto financieros como económicos e industriales. Mi criterio, aunque espero equivocarme, es que la recuperación será lenta pero progresiva hacia arriba. No creo que el sector inmobiliario tire del resto de la economía porque creo que todos favorecerán ese crecimiento.

¿Qué opinan sobre los que hablan de que el sector no se recuperará hasta dentro de 4 años?
Al mercado inmobiliario le han achacado muchos problemas del país que, en realidad, no le correspondían. Se trata de un sector que depende muchísimo de las entidades financieras pero también la banca está muy ligada al negocio inmobiliario. La salida a esta situación se producirá de la mano de ambos.

¿Muchas operaciones no salen adelante por la falta de financiación?
Desconozco el sistema de funcionamiento de la banca así como los parámetros por los que se mueve pero si el sector financiero no apoya la economía todo el país se resiente. Si el dinero no fluye hay una paralización de la actividad porque la mayor parte de los proyectos que impulsan las empresas requiere de financiación.

¿Por qué se ha pasado del todo a la nada? ¿De dar hipotecas por encima del 100% a una restricción tan importante?
Se ha pasado de dar crédito con mucha facilidad a conceder hipotecas de forma muy restringida. Las entidades bancarias siguen dando dinero pero no de la forma en que la sociedad demanda. Tal vez se haya acostumbrado a lo que ocurría hace unos años.

¿La salida de la crisis del sector inmobiliaria llegará cuando fluya, de nuevo, el crédito?
Naturalmente. Cuando la banca abra la financiación o ponga menos trabas a los proyectos saldremos antes de la crisis.

¿Se cree los datos ofrecidos por la sociedad de tasación Tinsa de que los precios de las viviendas han bajado 18% en los últimos años? Lo digo porque no es la sensación que tiene el ciudadano.
No hay que olvidar que las sociedades de tasación están muy vinculadas al sector bancario porque la mayor parte de los informes periciales se realiza para bancos y cajas. Son sociedades que en sus estadísticas reflejan el interés de sus principales clientes. Es cierto que el precio de la vivienda ha bajado y se aprecia pero es muy difícil hablar de porcentajes. Hay pisos que han podido bajar un 10% mientras que otros han descendido un 30% e incluso en alguna zona se han mantenido. No se puede hablar en conjunto sino que influye mucho la zona. Es un error generalizar y decir que el precio ha bajado un 12%. Lo que ha descendido ha sido la demanda en base a la falta de crédito. Es de suponer que los precios en Burgos comenzarán a repuntar una vez absorbido el grueso de viviendas que se construyó en exceso y que están vacías.

¿Es el motivo por el que apenas se venden viviendas sobre plano?
La vivienda no siempre se ha vendido sobre plano porque lo habitual era decantarse por lo que ya estaba construido y terminado. Es cierto que durante algunos años se vendía mucha vivienda sobre plano al existir mucha demanda y poca oferta. Ahora, la situación es al revés y de ahí que se compre ya terminado o a punto.

¿Qué tipo de vivienda viene buscando el cliente en las inmobiliarias?
Hay de todo porque depende del cliente. Va desde una vivienda nueva hasta una de segunda mano o seminueva. Quien se acerca a una oficina acude con una idea de la zona en que desea una vivienda o con una horquilla de precio, que se ajuste a su capacidad económica. Con estos parámetros, le mostramos las viviendas que tenemos cada oficina o las existentes en la bolsa inmobiliaria del Colegio. Todo profesional busca que el cliente salga satisfecho y que encuentre la vivienda que se ajuste a lo que busca. Ahora, hay mucho donde elegir.

¿La cartera de viviendas es mayor que a la que había hace unos años?
Hay una bolsa de viviendas bastante amplia, más que hace unos años. También cabe la posibilidad de que algunos pisos que no han salido en venta pasen a ser alquilados.
Será el caso de los propietarios que llevaban un tiempo tratando de vender su vivienda y al final optan por el alquiler. ¿No?
El propietario necesita sacar la mayor rentabilidad posible a su vivienda. Y si está vacía pierde dinero por lo que hay gente que se decanta por un arrendamiento, en algunos casos con opción de compra.

¿Compensa, en la actualidad, apostar por el alquiler en lugar de por la compra?
Es una cuestión muy personal porque depende del comprador. Hay gente que no le importa deber dinero al banco y otra es más de alquiler. Generalmente, el que puede compra una vivienda antes que alquilar. Ser propietario es muy importante puesto que da estabilidad, incluso de cara a una entidad bancaria que a la hora de pedir un préstamo le ofrece más solvencia y seguridad. Aunque eso supone un gran esfuerzo.

¿Hay más operaciones de compraventa o de alquiler?
En general, ahora, hay más de alquiler porque las ventas han disminuido.

¿Asumirá algún día la Banca las pérdidas en el sector inmobiliario?
La Banca se está haciendo con muchos bienes inmuebles, tanto pisos como solares, que debe sacar al mercado porque no es su negocio tradicional. Son viviendas que han llegado a sus manos por una coyuntura económica. Y la salida al mercado de esos bienes debe ser a unos precios aceptables. Otra cosa es que si las entidades financieras piensan que deshacerse de las viviendas es una pérdida contable aunque en un futuro puede ser un beneficio.
¿Y qué tipo de viviendas sacan al mercado? ¿Son pisos antiguos que han llegado a sus manos vía desahucios?
En los últimos años, la Banca se ha hecho con inmuebles con gente que no pagaba las letras. Al final, todo se vende y todo se compra, aunque dependerá de los precios y de la zona. La entidad financiera puede facilitar la financiación y las condiciones a la hora de vender sus inmuebles.
¿Son los bancos y las cajas una competencia para las agencias inmobiliarias?
Las cajas de ahorro que tienen oficinas abiertas al público para vender viviendas son una competencia directa para nosotros. Otra cosa son las entidades que tienen un página web con una bolsa de pisos. En muchos de estos casos, colaboran con los propios agentes inmobiliarios.
¿Hasta qué punto han influido los cambios en la desgravación fiscal por compra de vivienda?
Los cambios han sido importantes y se constató en los meses de noviembre y diciembre cuando hubo muchas operaciones de compraventa. Y en enero, el mercado ha bajado mucho. A partir de ahora, el ciudadano tiene que acomodarse a una coyuntura de subida del IVA y de fin de la desgravación fiscal.
¿Y afectará al precio de la vivienda?
Insisto que el precio de la vivienda no bajará demasiado porque ya se han producido considerables descensos. No obstante es algo que determinará el mercado, que a la postre depende de la financiación. Considero que si el precio sigue bajando es porque no hay ventas y será porque la crisis económica es más aguda de lo que pensamos ahora. Creo que la tendencia es ir hacia la estabilización de los precios. Que nadie piense que los pisos van a bajar un 10% en los próximos meses o que casi los van a regalar.

¿Tampoco hay que olvidar la subida del Euribor, índice en que se referencian las hipotecas?
Los intereses van a subir aunque desconocemos hasta qué nivel. ¿Mucho? ¿Cuánto es mucho? Estamos acostumbrados a un Euribor del 1%, por lo que si sube hasta el 3% puede parecer mucho. Ha habido épocas en que los préstamos hipotecarios se han pagado al 7 y 8%. Puede afectar más la inflación que el propio euríbor. Lo que más me preocupa es que las entidades financieras referencian las hipotecas no a euríbor más 0,5% o al 1% como antes sino que a Euribor más 2%.

¿Ha notado durante la crisis que más gente busca una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en lugar de una libre?
La VPO tiene un precio razonable aunque es necesario cumplir una serie de requisitos. Es más económica que la libre pero, buscando bien y sabiendo negociar, no hay tanta diferencia. Y ahí está la labor del agente.
¿Hay mucho de intuición a la hora de negociar con comprador y vendedor?
Es un mercado complicado porque trabajamos con personas y cada persona es un mundo. Eso supone que es una labor bonita y satisfactoria. Hacemos un buen servicio para la sociedad. Hay satisfacciones pero también problemas porque siempre ha sido difícil poner de acuerdo a vendedor y comprador. El agente realiza una labor de psicología y de ponerse en la piel de ambos.

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opiniones de burgaleses? nixon?

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Bueno, por allí hay un hilo de Marai, constando unas bajadas tremendas en el tema del crédito en el T01/2010.

O sea:

Va a ser que no.

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si que dura el proceso de negación, no se si será típico de España pero creo que es una solemne pérdida de tiempo

soy de burgos y aun se resisten a ver que ahora estamos en otra dinamica....... asi q a seguir teniendo paciencia........ solo puede quedar uno

Por tanto, la tendencia es hacia el descenso de la risa ante "noticias" como estas, y hacia la estabilización del aburrimiento.....

Se agradeceria , alguien sabe como esta el tema en Burgos ???

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Otro más par la colección...

Reportado en el hilo: http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ado-fondo.html

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Soy de Burgos y la verdad es que lo que dice este tio lo piensa la mayoria de los burgaleses.


"Insisto que el precio de la vivienda no bajará demasiado porque ya se han producido considerables descensos. No obstante es algo que determinará el mercado, que a la postre depende de la financiación. Considero que si el precio sigue bajando es porque no hay ventas y será porque la crisis económica es más aguda de lo que pensamos ahora. Creo que la tendencia es ir hacia la estabilización de los precios. Que nadie piense que los pisos van a bajar un 10% en los próximos meses o que casi los van a regalar."



Digamos que en la ciudad tienes zonas para todos los gustos. Por un lado ahora mismo el m2 medio esta en 1900 euros. Tienes la zona de gamonal con pisos antiguos que se pueden conseguir por 20-25 kilos. Vpos en el g3 alto (cerca de la nueva estacion) que no consigen destinatario y mucho suelo con las aceras hechas que estan por construir. Por otro lado estan los del centro burbujeados y la zona de la universidades que son en su mayoria nuevos y que cuestan un pasta (recalificaron los suelos de la antigua estacion de trenes). Estos ultimos son de lo mejorcito al ser nuevos y estan en la zona sur (no es lo mismo estar al lado de villafria que en la zona sur) pero son caros. Estos si que estan burbujeados.

El problema en la zona es la despoblacion y la falta de oportunidades , miles de burgaleses tenemos que irnos para buscar oportunidades, es lo que hay. La ciudad se esta convirtiendo en un geriatrico de lujo donde pasar la vejez, jubilaciones altas debido a la industria (la ciudad sobrevive a los polos que se hicieron en su tiempo que es basicamente con valladolid la que aporta algo productivo a la comunidad, veremos cuanto aguanta).

La cuestion es que de momento se aguanta porque el costo de la vida no es muy alto respecto a las grandes ciudades y los que trabajan y son mayores cobran generalmente bastante bien. El problema es el futuro, se puede ir tirando con sueldos mileuristas pero no da para todos.

Eso si, la ciudad muy bonita, han construido la estacion, el museo de la evolucion,candidata a ciudad europea de la cultura 2016, reformado parques, aceras y demas, pronto nuevo hospital que no es 100% publico y habra que estar pagando durante muchos muchos años ...

Hay que ser retrasado mental para hacerle caso a este señor.

Si una persona tiene intereses economicos en un asunto, no puede asesorar a aquellos que tienen los mismos asuntos pero en sentido opuesto.

Es como si un lobo aserorara a una oveja que camino es mas seguro para evitar ser comida.

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