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Encuesta: Que harias si sabes que no van a bajar los pisos
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Que harias si sabes que no van a bajar los pisos

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  #31  
Antiguo 03-nov-2006, 18:24
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
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Valor casa: 220.000 euros, interés: 4.3% Plazo: 25 años (una cosa de lo más norma hoy en día). La cuota mensual es de 1197.99 euros, vamos 1200 euros, mientras que el alquiler de un piso de ese precio suele estar por los 600 euros. El total que pagas por la vivienda es de 359.397 euros, vamos 360.000 euros. Evidentemente estos son datos a día de hoy

Que sí, que la cuota son 1200. Pero de esa cuota, por lo menos 400 son de amortización de préstamo. Por tanto en realidad el gasto a comparar con el alquiler, son 800.

Si amortizas la hipoteca, decir que te sale mucho mas barato comparando con la cuota completa es absurdo porque no tienes en cuenta que el hipotecado tendrá una casa después de X tiempo, mientras que el alquilado no tendrá nada. Y si lo que ha ahorrado lo mete en una hucha, aún así en la mayoría de los casos no será ni parecido al valor de la casa que tiene el hipotecado.

Esto se puede demostrar con números. Otra cosa es que la hipotésis de que los pisos suben con el IPC sea irreal, y se vaya o no se vaya a cumplir.


COmo siempre se os olvida meter los gastos de compra, de mantenimiento, comunidad, IBI....... Asi la diferencia aumenta y por supuesto los que sabemos algo tambien vamos sacando rentabilidad creciente a esos mas de 188 euros al mes.

En el ejemplo que pusimos en el otro hilo, que tu participaste, sí metimos gastos de compra y también gastos de comunidad y IBI. Y cuando hay revalorizaciones del piso año tras año, es dificil que el alquiler pueda llegar a salir rentable a largo plazo, a no ser que sea un alquiler ridiculo con respecto al precio del piso (y eso a veces si pasa)

Se te olvida que en el proximo año es claro que los tipos no van a parar de subir.

Ya veo que tu debes ser un "nuncabaja" pero en versión tipos de interés. Si claro, probablemente suban más el año que viene ... ¿pero tu eres adivino para saber lo que sucederá el año siguiente, y el siguiente y el siguiente?

Y para colmo ya estamos con las mágicas revalorizaciones de vivienda segun el IPC..... Yo creia que hablabamos de no bajar, no de subir.

Perdona, pero no hablamos de no bajar. Leete el hilo y verás que la hipotesis inicial es que "estamos seguros que los pisos seguirán subiendo con la inflación". Mis opiniones de esto hilo son basadas en esto. Otra cosa es que se cumpla o no. Es sólo una hipotesis.

No, no, si en España vamos a seguir teniendo IPC muy alto, siempre por encima del que haya en el resto de europa. Y como nos van a subir a todos el sueldo en funcion de eso en unos años combraremos los que mas de la UE y seremos el pais mas caro. Pero claro, como es el pais en el que mejor se vive del mundo los extranjeros seguiran viniendo como gilipollas a comprar casas y hacer turismo.

Ya veo que tu muy facilmente afirmas que los tipos suben y suben y suben .. pero sin embargo para la inflación.. pues todo lo contrario .. y baja y baja y baja .... en fin. Debes ser adivino ... Yo eso no lo sé, por tanto cuando se hace un calculo se hace teniendo en cuenta unas determinadas hipotesis, que esas hipotesis se vayan a cumplir o no es otra cosa, que no sabemos porque no tenemos una bola de cristal.

Por supuesto con determinadas hipotesis también se podría demostrar que el alquiler es mas rentable.


A mi no me quedo tan claro. De hecho yo con mi excell llegue a la conclusion de que era mas influyentes los famosos Ir-. Busca, busca, que encontraras mi maravillosa hoja de excell.

No te quedo tan claro porque usaste un supuesto extremo en tu ejemplo.

- Pusiste un piso de 360.000 que se alquilaba por 700 euros. Es decir, un piso con una rentabilidad de alquiler ridícula, que sabemos que sí pasa, pero ese no es el caso más normal. Otros foreros estaban poniendo otros ejemplos de alquileres de 650€ en pisos de 234.000 euros, por ejemplo. Creo que no se trata de buscar el caso extremo, sino un caso más medio. Claro, en este foro se han llegado a ver casos de pisos de 100 millones alquilados por 900 euros. Pero creo que lo más sensato si hablamos en términos genéricos, es usar un ejemplo medio, y no el caso extremo.

- Luego pusiste un euribor de 4%, lo que todavía ni hemos llegado.
- Una inflación de 2%, que también está por ver.
- Y una rentabilidad de los ahorros del 3.20% ... que habra que ver donde te dan eso, después de impuestos.

En fin ... en tu hoja usaste un ejemplo extremo, con hipótesis que ni siquiera son las condiciones actuales (aunque pueden suceder, por supuesto)

Si ponemos otros numeros más "normalitos" .. como por ejemplo 1000 euros de alquiler en un piso de esa misma cuantia. El euribor a dia de hoy. Con el margen hipotecario y la rentabilidad neta de cuenta de ahorros que te dan en ING a dia de hoy también ... tu misma hoja de calculo, con exactamente los mismos calculos, sale que el patrimonio del hipotecado ha superado al del alquilado en tan solo un par de años.


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  #32  
Antiguo 04-nov-2006, 00:44
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Totalmente de acuerdo con Especulador.


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  #33  
Antiguo 04-nov-2006, 14:32
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ESPAÑA REPUBLICA BANANERA Si no bajan...Yo me dedicaria a fumar crack y a pincharme heroina, me pondria tripys en las pupilas par aque llegue antes la droga al cerebro el mundo no seria real y necesitaria las drogas para asimilar el panorama

jaja muy bueno

burbufilia -Irme a vivir a una autocaravana a un camping, y vives con gente hortera
La autocaravana se deprecia sí o sí. Es caro. Descartado

Estás descartando lo bueno que tiene vivir en una caravana: Vives en el centro de la ciudad o a la puerta de tu trabajo si te apetece. Que tienes problemas del botellón, pues te las piras, que tienes problemas de discotecas, te vas. Que quieres emigrar, pues tambie´n te vas. Te puedes ir de vacaciones con tu casa y tienes apartamento en todas las ciudades de la costa y del monte . Y si te falta el dinero pues te compras una furgoneta y la pones un camping-gas .
Si es que tenemos que deciros todo


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  #34  
Antiguo 06-nov-2006, 11:25
korgo korgo está desconectado
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Iniciado por Especulador_inmobiliario
Ya veo que tu debes ser un "nuncabaja" pero en versión tipos de interés. Si claro, probablemente suban más el año que viene ... ¿pero tu eres adivino para saber lo que sucederá el año siguiente, y el siguiente y el siguiente?

No, y por eso mis conclusiones son que ahora no tiene ningun sentido comprar y que hay que esperar a que haya una nueva epoca de tipos de interes mas bajos, o que por otro lado la vivienda baje lo suficiente. Lo que veo hasta ahora es que la gente se ha hipotecado a 30 años basandose en una anomalia económica Ir- que es altamente improbable que se repita en el futuro.

Iniciado por Especulador_inmobiliario
Perdona, pero no hablamos de no bajar. Leete el hilo y verás que la hipotesis inicial es que "estamos seguros que los pisos seguirán subiendo con la inflación". Mis opiniones de esto hilo son basadas en esto. Otra cosa es que se cumpla o no. Es sólo una hipotesis.

Si, pero ¿que inflacion?. ¿Una inflacion lo suficientemente alta para ser mayor que el tipo de interes hipotecario?. Vuelvo a lo mismo. Lo que no os dais cuenta es de que si la inflacion se mantiene en el 2%, objetivo del BCE y los tipos rondan el tipo neutro, 4,5%, salvo que tengas suficiente pasta para no endeudarte en demasia sigue sin ser rentable comprar. Vualvo ademas a preguntar lo mismo que en el otro hilo: ¿Va a ser tu casa definitiva o vas a tener que cambiar tu mierdiestudio de 30 m2 y por tanto volver a pagar los gastos de compra?

Iniciado por Especulador_inmobiliario
Ya veo que tu muy facilmente afirmas que los tipos suben y suben y suben .. pero sin embargo para la inflación.. pues todo lo contrario .. y baja y baja y baja .... en fin. Debes ser adivino ... Yo eso no lo sé, por tanto cuando se hace un calculo se hace teniendo en cuenta unas determinadas hipotesis, que esas hipotesis se vayan a cumplir o no es otra cosa, que no sabemos porque no tenemos una bola de cristal.

Solo un iluso pepito puede pensar que España puede seguir eternamente con un diferencial de inflacion con la UE y con perdida de productividad. Por favor, explicame como pensais perpetuar esta tontería económica.
No pienso que los tipos vayan a subir siempre ni mucho menos y por eso en el otro post concluyo que a dia de hoy es mejor ahorrar y esperar a otra epoca de tipos bajos en la que poder comprar una vivienda en la que vivir muchos años.


Iniciado por Especulador_inmobiliario
No te quedo tan claro porque usaste un supuesto extremo en tu ejemplo.

- Pusiste un piso de 360.000 que se alquilaba por 700 euros. Es decir, un piso con una rentabilidad de alquiler ridícula, que sabemos que sí pasa, pero ese no es el caso más normal. Otros foreros estaban poniendo otros ejemplos de alquileres de 650€ en pisos de 234.000 euros, por ejemplo. Creo que no se trata de buscar el caso extremo, sino un caso más medio. Claro, en este foro se han llegado a ver casos de pisos de 100 millones alquilados por 900 euros.

Ni extremo ni hostias, es mi alquiler. Un apartamento de unos 65 m2 en el centro de Madrid en un edificio de 12 años.En el mismo edificio pusieron uno de 2 habitaciones en alquiler a 1100 euros y asi se tiro 6 meses. Al final lo alquilo por 900 euros. ¿No os dais cuenta que el alquiler tiene un tope clarisimo?. Nadie va a pagar mas de 400-500 euros por un alquiler. Por eso los pisos grandes se los alquilan a estudiantes, porque no existe niunguna familia dispuesta a pagar 1500 euros por un alquiler.

Iniciado por Especulador_inmobiliario
- Luego pusiste un euribor de 4%, lo que todavía ni hemos llegado.
- Una inflación de 2%, que también está por ver.
- Y una rentabilidad de los ahorros del 3.20% ... que habra que ver donde te dan eso, después de impuestos.

¿Te parece descabellado un 4% en los proximos años cuando ya estamos en el 3,8%? ¿O es que para hacer previsiones hay que usar valores actuales cuando sabemos casi con seguridad que el valor futuro va a ser mayor?.
¿Tu crees que España va a mantener su inflacion por encima del 2%, es decir, por encima de europa sin hundirse economicamente?.
Rentabilidad del 3,2%. Te puedes pasar por CajaEspaña, que es donde lo tengo yo en un producto que llaman PlazoNet. A 15 dias, es decir, total liquidez, el plazo esta en el 3,25. Cada 15 dias lo revisan, asi que para fin de año es probable que ya este al 3,75. Eso con plazo fijo, por ser conservador. Mis inversiones en bolsa me han dado mas del 10% este año, y en productos gancho de otros banco a tipo fijo se pueden sacar 4-7% TAE durante un mes. Moviendo el dinero sacar mas de un 3,2, que es lo que he puesto es muy facil, maxime con las previsiones de suidas de tipos.

Iniciado por Especulador_inmobiliario
Si ponemos otros numeros más "normalitos" .. como por ejemplo 1000 euros de alquiler en un piso de esa misma cuantia. El euribor a dia de hoy. Con el margen hipotecario y la rentabilidad neta de cuenta de ahorros que te dan en ING a dia de hoy también ... tu misma hoja de calculo, con exactamente los mismos calculos, sale que el patrimonio del hipotecado ha superado al del alquilado en tan solo un par de años.

Yo te he hablado de mi ejemplo, real. Mis amigos estan en un alquiler de 4 habitaciones por 1400 euros. El piso debe valer mas de 700.000 euros, tambien en el centro de Madrid. Hablame de casos reales y no de ejemplos extremos de periodicos, en los que mi experiencia me dice que como en el caso que te cito habran tenido que hacer una rebaja sustancial para alquilarlo de verdad.


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