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  #1  
Antiguo 02-nov-2006, 10:17
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Voy a hacer de abogado del diablo. Podeis descalificarme personalmente si quereis.

Cuando el mercado funciona al alza (me refiero a la demanda, los precios es un tema relativo, que no tiene demasiada importancia) los pequeños y medianos promotores/constructores (son diferentes, y tiene sus matices, pero simplifiquemos), tienen su cartera de pedidos e inician el mayor número posible de promociones. Un cliente que espera es un cliente que busca y es un cliente que se puede perder.

De forma, que cuando el negocio sube, se inician muchas promociones y se reinvierte en suelo. Normalmente, debido a que es un mercado poco transparente y con muchos impuestos, se utiliza dinero B (efectivo) para reponer suelo. Lo normal es que se reponga el suelo que se está edificando.

Un constructor sin suelo es carne de cañón para acabar trabajando para otro constructor como subcontratado, por márgenes muy pequeños.

En esa dinámica, el suelo escasea y mucho, hay una feroz competencia por comprarlo, y los tenedores en general son muy remisos a vender. El propietario de suelo no es especulador. Lo suele tener por herencia y con caracter sentimental. De forma que quien quiere comprar debe pagar una fuerte prima.

Una vez en manos de los constructores el suelo deviene un producto financiero más, y existe otro mercado diferente en que en función de las necesidades, los constructore y promotores venden y revenden suelo. ¿Porqué? Porque si tienes una empresa con 50 empleados, te puede surgir la necesidad de dar trabajo en ese momento puntual, y no despedir a toda la plantilla (en pleno boom, equivale a dejar la profesión).

Eso cuando el mercado está en auge.

¿que ocurre cuando baja la demanda o se estanca, o las expectativas razonables o miedos infundados desaconsejan edificar?

Es el mejor momento de los constructores y promotores. Si. Como lo oyes. SU MEJOR MOMENTO

Abren una promoción, y esperan a vender el 80% sobre planos. ¿Que no se vende? No inician. Para ellos el tratamiento fiscal de una obra a media, o de unos pisos que figuran en construcción es mucho menor que tener patrimonio o cuentas. Si preveen un estancamiento despiden, y se quedan con el equipo de guardia, tranquilamente, sin complicarse la vida.

Durante ese tiempo, sale más suelo a la venta que cuando hay demanda. En función de las espectativas, compran más barato, o en APORTACION (la palabra mágica: se aseguran suelo sin pagar un euro, y si la obra tarda 5 años en iniciarse, allá cuentas). Para el constructor de tamaño medio, es la situación ideal. No tiene una presión añadida, puede pagarmenores sueldos, ajustar los margenes a los proveedores, y acompasar la estructura de su empresa (capacidad productiva) al mercado.

Los que lo pasan peor en caso de fuerte parón son los pequeños constructores. Se resisten a despedir a su plantilla y deben asegurar una carga mínima de trabajo. Se dedican a hacer autopromociones. Construyen para ellos, generan patrimonio. Y si la situación persiste, simplemente cierran la empresa (ya que subcontratarse en ese momento es dificil). Al despedir al personal, se quedan con bastante patrimonio neto, que tampoco tributa ni tiene gastos de ningún tipos.

El parón se traslada a la sociedad, pero el constructor no tiene ninguna dificultad economica, ni presión de ningun tipo.

Por lo tanto, la historieta de los stocks es una tontería supina. Ningun constructor en España tiene ningun stock de viviendas. Ya se no se construye asi. Se vende sobre planos, y cuando está vendido, se inician las obras. Y las obras se concluyen cuando está todo vendido.

El constructor se queda con algunas fincas, porque el tratamiento fiscal es óptimo, y su financiación gratis total.

Si el mercado se para, el mercado de segunda mano (si existe demanda) tira al alza, y pueden producirse descuentos en un grupo especifico: los que venden su piso viejo para comprar uno nuevo.

En ese grupo, es en el que suelen hacer mellas estas campañas de terrorismo mediático. Les meten el miedo en el cuerpo, y a veces venden con mayor descuento para quitarse un problema de en medio.

En el conjunto del parque inmobiliario, ese mercado "potencial" no supera los 100.000 pisos.

De forma, que lo mismo que ocurre en la bolsa. Las manos fuertes intentan acojonar a las manos débiles para que suelten papel.

100.000 pìsos frente a una demanda de 10 millones es una ridiculez. Con lo cual es el mejor momento para especular (tanto si se compra como si se vende)

Solo hay que esperar a que la demanda absorba esos 100.000 pisos, y que pille a contrapie a todo el sector.

La demanda insatisfecha crece y se lanza sobre las fincas de segunda mano de "calidad". Suben los precios como la espuma de forma especulativa (estrangulamiento de la oferta). Ahi, y solo ahi venderé yo, por ejemplo. Sobre los precios actuales, habré doblado. Es el momento en que los precios se la vivienda de segunda mano se colocan por delante de la obra nueva existente.

Asi funciona este sector.


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  #2  
Antiguo 02-nov-2006, 11:09
titito titito está desconectado
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¿Quieres decir que el 80% de cada obra iniciada está ya vendido?


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  #3  
Antiguo 02-nov-2006, 11:14
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por titito
¿Quieres decir que el 80% de cada obra iniciada está ya vendido?

Lo afirmo sin datos.


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  #4  
Antiguo 02-nov-2006, 11:29
Nyr Nyr está desconectado
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Es decir que de 800.000 viviendas en contrucción hay vendidas 640.000 y les quedarian por vender 160.000.
Pues a falta de otra opinion en contran con datos, creeremos que es verdad.


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  #5  
Antiguo 02-nov-2006, 11:58
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Nyr
Es decir que de 800.000 viviendas en contrucción hay vendidas 640.000 y les quedarian por vender 160.000.
Pues a falta de otra opinion en contran con datos, creeremos que es verdad.

Me ataco a mi mismo.
Eso es, sencillamente falso.
Son 200000 las vendidas por año en los últimos 3.
http://oferta.notlong.com
Y por tanto, lo dicho al principio es falso, y hay mucho stock.


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  #6  
Antiguo 02-nov-2006, 12:03
hectorpereztapia hectorpereztapia está desconectado
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Disculpa, pero sin datos también puedo hablar yo. Tú estás poniendo como ejemplo la situación de hace 4-5 años. El lugar ideal del pasapisero. Ahora te hablo yo con datos de segunda mano (compañeros de master que se dedican a la promoción y construcción), en empresas de tamaño medio (unos 50-100 empleados).

Quien comienza a construir en estos momentos está "PRE-vendiendo" (la habitual reserva del pasapisero) sobre plano alrededor de un 20% de la promoción (paga y señal de entre 6000 euros, cuando lo habitual hace unos años era la mitad). Ese porcentaje de compra sobre plano sube al 50% durante la vida de la promoción debido a la reserva de fontaneros, electricistas y demás operarios subcontratados que se quedan con un piso ocasionalmente para especular.

¿Con que dinero financiaban la construcción esas empresas hace tres años? Con líneas de crédito al constructor-promotor sobre el 80% del precio de venta del producto final estimado y casi sin requisitos. Ahora la cosa cambia. Las líneas de crédito se estancan: http://www.elconfidencial.com/elconf.../11/2006&pass=

Los requisitos para liberar la línea de crédito se endurecen y las entidades bancarias envian peritos para corroborar el aumento de 5% en la construcción de la promoción para liberar más crédito. La financiación, en definitiva es más dificil, y más cara.

¿Como lo están solucionando las pequeñas-medianas empresas? Pues mediante la facturación al que reserva el piso. Antes los pagos del que reservaba eran muy espaciados, irregulares y por cantidades poco significativas. Las personas que me dan los datos trabajan todas en los departamentos financieros de las empresas (es un master en fiscalidad) y me dicen que ahora se factura trimestralmente, y por importes que al final pueden ser hasta el 75% del importe final del piso.

¿Cual es la principal diferencia? Pues que a alguien que reservaba hace tres años con 3000 euros le era más facil si no conseguía pasar el piso perder los 3000 y largarse de rositas (no pasaba casi nunca). Ahora para no pillarse las manos las constructoras pillan al que prereserva metiendole cada vez mas gastos que pierde si no escritura al final (auge de las hipotecas puente). Así que los especuladores, sabiendolo, no se meten en el lío y los promotores acaban cada vez más tiempo con más pisos construidos y sin vender. Y eso si lleva aparejados costes. El IBI sin ir más lejos.

Imaginate el coste que puede suponer para una constructora pagar el IBI de tres años de una promoción de 50 pisos de los cuales se han vendido el 50% añadiendo los costes de la financiación de la línea de crédito que no se puede cancelar del todo. Lo que por otra parte impide pedir otra línea de crédito para empezar una nueva promoción. El castillo de naipes se tambalea.

Y todo esto lo digo salvo que aparezca una opinión mejor fundada (con datos de primera mano si es posible, para darnos en las narices a los que hablamos de segundas).

Un saludo,

Héctor


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  #7  
Antiguo 02-nov-2006, 13:19
korgo korgo está desconectado
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Dos cosas que no veo.

La primera, que si el suelo baja de precio como esta pasando, ¿que ocurre?.

La segunda: Vendidas o señalizadas. Una vivienda en construccion no suele estar vendidas sino solo señalizada. La insistente publicidad al respecto de "solo 4000 euros hasta entrega de llaves" y cosas asi me hace pensar que las señales recibidas cada vez son mas ridiculas, por lo que el riesgo de que el comprador se eche hacia atras es cada vez mayor. Señales mas pequeñas atraeran a muchos "ultimos tontos" pasapiseros, pero habra que ver que pasa cuando intenten dar el pase.

Comento: En mi ciudad natal se acaba de entregar una casa con 4 pisos. Tres tienen el cartel en venta. Y antes de que digais nada no es una mala zona, sino el centro de la ciudad. Vamos, que justo en frente esta la ultima promocion estrella de la ciudad en el ranking de precio de venta.


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  #8  
Antiguo 02-nov-2006, 13:43
Marai Marai está desconectado
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Abren una promoción, y esperan a vender el 80% sobre planos. ¿Que no se vende? No inician. Para ellos el tratamiento fiscal de una obra a media, o de unos pisos que figuran en construcción es mucho menor que tener patrimonio o cuentas. Si preveen un estancamiento despiden, y se quedan con el equipo de guardia, tranquilamente, sin complicarse la vida.

Creo que eso no es posible. Para poder vender sobre plano, la constructora debe tener ya la licencia de obra y asegurada la financiación para la terminación de la obra y los contratos incluyen plazos de finalización. La no ejecución del proyecto tendría unos costes muy elevados ya que la promotora ha tenido que abonar la licencia. Lo más caro es la obtención de la licencia municipal ya que la operación incluye el coste del suelo en muchos casos si el terreno es municipal. Si el terreno es propiedad de la promotora, no se cuales son los coste de no cumplir la licencia pero no creo que puedan salir de rositas si han vendido sobre plano.


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  #9  
Antiguo 02-nov-2006, 15:39
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Agarrao a las kalandrakas
 
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Iniciado por Marai
Creo que eso no es posible. Para poder vender sobre plano, la constructora debe tener ya la licencia de obra y asegurada la financiación para la terminación de la obra y los contratos incluyen plazos de finalización. La no ejecución del proyecto tendría unos costes muy elevados ya que la promotora ha tenido que abonar la licencia. Lo más caro es la obtención de la licencia municipal ya que la operación incluye el coste del suelo en muchos casos si el terreno es municipal. Si el terreno es propiedad de la promotora, no se cuales son los coste de no cumplir la licencia pero no creo que puedan salir de rositas si han vendido sobre plano.

Estoy de acuerdo con esto, para que el constructor empiece a vender sobre planos, debe tener ya varios puntos zanjados, como los que comentas.
Cuando se tienen las licencias, la financiacion, etc... la obra se termina, aunque no hayan vendido ni uno sobre plano. De hay la inercia brutal de este sector, que viene a ser un "dinasaurio" de la produccion, es un hecho constatado que la demanda ha bajado (esto lo aseguran tanto burbujistas como nuncabajistas) pero aun asi, la produccion no, incluso este 2006 ha aumentado.
Ademas, por experiencia, te comento que en mi pueblo, y esto lo he puesto ya en algun post, hay varias promociones nuevas, terminadas, en las que la ocupacion de viviendas es de un 15-20%. Y en pequeños bloques de 4 o 5 pisos alguno he visto que lleva un año terminada y aun no hay nadie viviendo.

Saludos!


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  #10  
Antiguo 02-nov-2006, 15:40
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Agarrao a las kalandrakas
 
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De hecho, esta tarde si puedo, os hago fotos de varios bloques, vereis los bloques totalmente desiertos, luego os paso los links a idealista y fotocasa, donde se empezaron a vender hace 1 año.
Para que veias que no me invento nada.

Saludos!


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