Solicitamos 72000 millones de euros en préstamos
José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), compareció la semana pasada ante la Comisión de Vivienda del Congreso para presentar el Plan de Reconversión del Sector Inmobiliario. «Hemos planteado iniciar 300.000 nuevas viviendas en el 2015, y hacerlo en una progresión compatible con la eliminación del stock, unas 680.000 viviendas. Para sostener ese ritmo de construcción y venta, estimamos que se precisa una financiación de 8.000 millones de euros este año y unos 72.000 millones en total en los próximos cinco años», explica.

La APCE asegura que la edificación de 300.000 pisos anuales -este año se empezarían 100.00 viviendas- producirá unos 642.000 empleos nuevos, además de un retorno fiscal de 28.800 millones.

Los promotores, sostiene la propuesta, obtendrían unos beneficios del 10% (14.800 millones en el período 2011-2015) y el sector financiero ingresaría 37.000 millones por la desamortización de terrenos. Las cuentas salen con un precio medio de 160.000 euros por piso.

-¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario?

-El sector se ha ajustado, y lo ha hecho sin plan de reconversión. En el 2007 la inversión residencial, con 700.000 viviendas nuevas ese año, suponía el 9,4% del PIB. En el 2010, con 90.000 casas nuevas, representa el 4%. Nosotros consideramos que el ajuste se ha producido. Ahora deberíamos reestructurar el sector. Primero, desde el punto de vista cuantitativo, saber qué dimensiones deberíamos tener para cubrir las necesidades de vivienda de la población. Es complejo, porque es un sector con fuertes desajustes en la demanda. Para ello, y esta es la segunda parte, deberíamos saber qué queremos ser. Y nosotros, desde la patronal de los promotores, apostamos por un sector industrial, profesionalizado y sostenible, tanto desde el punto de vista medioambiental como del económico.

-Pero ¿hacen falta más viviendas?

-Nadie nos dice cuántas viviendas necesita el país. Ni dónde. Aquí no solo influye la interacción entre oferta y demanda, también es precisa una decisión política en el sentido de a qué edad queremos que se emancipen nuestros jóvenes y cuántas personas queremos que vivan en cada hogar. Estamos en edades más altas que en el resto de Europa, y en ratios de ocupación más altas. Si, por ejemplo, se apuesta por mantener esta ratio en 2,8 personas por hogar, la población necesita unos 16 millones de viviendas; pero si se nos equipara a Europa, donde la ratio es de 2,4, se precisan 19 millones de viviendas.

-¿Qué interés puede despertar en el resto de los actores del mercado inmobiliario, banca y Administraciones su plan?

-Esta es nuestra propuesta. A la banca le interesa porque le permitiría dar salida al suelo y los beneficios del sector permitirían ir devolviendo la deuda o reinvertir para que esta no aumentase. El Estado se beneficiaría no solo vía impuestos derivados de la actividad sino también con la reducción del paro. Estimamos que el impacto del retorno en el PIB, ahora del 0,3%, se elevaría al 1% en el 2015.

La banca daría salida al suelo y vería amortizada la deuda. También pedimos que el Banco de España considere rebajar las exigencias de provisiones para determinado tipo de viviendas, las más económicas y sostenibles. Se está aplicando a rajatabla Basilea III [normas europeas de banca], pero no hay por qué hacerlo en todos los casos.

-Las cifras respecto al «stock» varían. ¿Tan difícil es saber cuántas viviendas hay?

-El stock es heterogéneo, por localización y tipología de las viviendas. Se dan muchas cifras, nosotros nos apoyamos en las de Fomento. Pero se puede conocer exactamente el stock, su localización y su tipología. Solo tendría que sentarse la banca, que ha financiado la mayoría de las viviendas en este país, y sumar cuántas hay y dónde están. Si no lo hace la banca, se pueden contar. En la patronal de Madrid lo estamos haciendo, una a una. Y lo mismo vale para el suelo.

-¿Qué acogida ha recibido la propuesta?

-Hemos hecho público el plan. Queremos negociarlo con Fomento y con las entidades. Las conversaciones a tres bandas iniciadas en febrero continuarán. Las expectativas son razonablemente buenas.

-¿Qué lecciones han aprendido de la burbuja inmobiliaria?

-Se cometieron excesos, por todas partes. La principal lección, desde el punto de vista de los promotores, es que tenemos que saber cuantificar la demanda y el stock, para saber cuánto podemos producir. Es cierto que se cayó en la tentación de construir mucho cuanto el crédito fluía fácil. En cuanto a las entidades financieras, creo que la lección que habrán aprendido es que deben limitarse a firmar solo aquello que sea sostenible. Y la Administración, bueno, la regulación quizá pecó de permisividad, era difícil sustraerse a la cantidad de ingresos que generaba el negocio.

-¿Por qué los promotores están en contra de cambiar la ley para que la entrega de la vivienda salde la deuda hipotecaria?

-Yo sería muy cauto antes de poner en marcha una medida como esa. Y no se pueden cambiar las reglas en mitad del partido. Sería injusto. Si se pone en marcha, se encarecerá el crédito y se endurecerán las condiciones para obtenerlo. Entiendo a las familias con problemas, pero no son todas. ¿Qué pasaría si se endurecen las condiciones de crédito? ¿Es más importante para una familia garantizarse que saldaría la deuda con la entrega del piso o tener acceso al crédito? No podemos apostar por soluciones fáciles, en función de las circunstancias actuales. Hay que hacer un análisis global de las implicaciones económicas y sociales de una medida como esta.

josé manuel galindo presidente de APCE