Que quede claro que yo sólo copio y pego esto:

Las hipotecas subirán, está más que confirmado. El euríbor a 12 meses ha escalado desde el 1,5% de octubre de 2010 hasta el 2,057% que marcó el viernes. ¿Conviene contratar un seguro para protegerse de las subidas? ¿Y optar por un préstamo a tipo fijo?

P. M. Simón / M. Calavia - Madrid - 09/04/2011

Nueve de cada 10 hipotecas contratadas en España son a tipo de interés variable. Los clientes pagan una cuota mensual en función de la evolución de una referencia, en España la más habitual es el euríbor a 12 meses. El movimiento del jueves de Jean-Claude Trichet puede haber provocado inquietud en los hipotecados. Los expertos consultados por este periódico prevén que los tipos oficiales de la zona euro alcancen el 1,75% a finales de año.

Una opción para mitigar las subidas del precio del dinero son los instrumentos de cobertura de tipo de interés (CAP). Con ellos, el cliente se asegura que no pagará más dinero en su cuota hipotecaria en el momento en el que el euríbor haya alcanzado un determinado nivel. A diferencia de lo que ocurre con los controvertidos swaps, el cliente no asumirá una carga adicional en su hipoteca si el euríbor baja.

En el caso de los CAP, el cliente no tendrá que pagar más en caso de que el euríbor baje, es un seguro clásico: se paga una prima que protege la cuota de la hipoteca con un techo. Por ejemplo, un CAP con un strike, o tipo de interés máximo, del 3% implica que el cliente no pagará una cuota que implique un euríbor por encima de dicho porcentaje. La cobertura solo comenzará a funcionar, por tanto, cuando la referencia hipotecaria supere dicho umbral.

¿Pero es rentable contratar un CAP? Ana Portolés, de Helpmycash, explica en un informe que hay que tener en cuenta tres claves antes de contratarlo. Primera, el valor o, lo que es lo mismo, el euríbor máximo a partir del que el cliente quedará protegido. Segunda, el tiempo que durará la protección. Y tercera, cuánto costará esta protección durante el tiempo estipulado. Hay que hacer muy bien las cuentas para saber si compensa o no.

Un ejemplo real que puede econtrarse hoy en el mercado. Un banco ofrece un CAP para una hipoteca de 350.000 euros a 30 años por 12.168 euros que protegería contra un euríbor superior al 2,75% durante 4 años. Pero hay que tener en cuenta que el precio del seguro se paga diluido entre las cuotas: se suma al capital pendiente de la hipoteca, por lo que estos 12.168 euros generarán intereses a lo largo de todos los años que dure nuestra hipoteca, advierten en Helpmycash.Comprar el seguro equivaldría a pagar la hipoteca con un 4,83% de intereses durante los próximos 4 años -euríbor del 3,83% más un 1% de diferencial-, de manera que solo sería atractivo contratarlo si el euríbor alcanza una media superior al 3,83% durante este tiempo.

"Los CAPs funcionan muy bien como idea: un producto que puede protegerte de la subida del Euribor. El problema es que, en la práctica, los precios de los CAP en los bancos españoles no suelen ser rentables. El euríbor tendría que subir muy rápidamente para que estos productos salieran a cuenta", avisa Ana Portolés.

Hipotecas a tipo fijo o mixto

La subida de los tipos de interés en un cuarto de punto, hasta el 1,25%, y las expectativas de más incrementos a lo largo del año tendrán un efecto irremediable: el encarecimiento de las hipotecas. El euríbor mantendrá una tendencia alcista hasta cerrar el año en el entorno del 2,5% o incluso más, según distintos pronósticos.

Las entidades financieras trasladarán estos repuntes a los nuevos créditos para la adquisición de vivienda. Además de la posibilidad de contratar un CAP, hay que ver qué sale más rentable a partir de ahora: contratar una hipoteca a tipo variable o apostar por el tipo fijo o mixto. Bancos y cajas comienzan a buscar alternativas ante la incertidumbre sobre la evolución económica.

Con un euríbor por encima del 2%, diferenciales bancarios de 2 ó 3 puntos porcentuales y nuevas subidas de tipos en el horizonte, cualquier hipoteca fija al 4% que salga al mercado ya sale más rentable. Las ofertas consultadas por este periódico constatan que actualmente no existe ninguna hipoteca fija con tipos inferiores al 5%.

La opción más atractiva es la de Tubancaja a 15 años al 5,80%. Todas las demás superan el 6%. Entre las variables, los diferenciales oscilan entre el 0,25% de la Hipoteca T-enteras de Caja Duero-España y el 2,05% en el caso de la bonificada superplus de Ibercaja. Una solución intermedia son las hipotecas mixtas, que combinan un tipo fijo durante un determinado periodo de tiempo -normalmente 18 ó 24 meses- y el resto variable referenciado al euríbor. De esta forma, se diversifica el riesgo.

Hay que tener en cuenta que con una economía europea en fase de recuperación y con un crecimiento a dos velocidades, los tipos de interés no podrán subir mucho a corto plazo. Solo si Europa registra un crecimiento del 4%, los tipos oficiales podrán situarse en una horquilla del 4-5% y llevar el euríbor a niveles peligrosos -las tasas rectoras marcaron su máximo histórico en el año 2000 en el 4,75%, mientras que el récord del euríbor se registró en octubre de 2008 al alcanzar 5,5%-. Pero en el caso español, históricamente con tipos nominales altos, un crédito fijo en el 4 ó 5% blinda de las decisiones de los bancos centrales.

Cómo blindar la hipoteca de las subidas del euríbor en Cincodias.com

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Con contratos encriptados que no entiende nadie mas un justicia que brilla por su ausencia , yo no me meteria en historias raras con los bancos,

Con los bancos si se gana ,ganan los banqueros, si se pierde. pierde el cliente,

Hombre, pues voy a contar mi caso, porque se da la circunstancia de que estoy inmerso en él ahora mismo.

Hipoteca de 160.000 euros aprox. Mi banco me ofrece un cap. Las condiciones son las siguientes:

-capital asegurado: 130.000. El 75% de la hipo, aproximadamente. Desconozco la razón por la que no pueden asegurarlo todo.

-tiempo de cobertura: las cuatro revisiones anuales siguientes.

-techo a partir del cuál se activa: 3.5%.

-importe de la cobertura: 2.9% del capital cubierto. En este caso, 3770 pavos. Este importe, el banco se ofrece a financiarlo generosamente al euribor pelao, en 57 cómodas cuotas. El importe dependerá, lógicamente, del euribor.

Yo cojo, escucho, le digo que me pase el contrato para estudiarlo (el comercial no estaba muy puesto en el tema), y echo cuentas en casa.

-Mi umbral de beneficio estaría con una media del euribor en 4.3% anual, aproximadamente. Recuerdo que la cobertura dura 4 años. No sé si esto es bueno o malo, porque no soy rappel. Peeeero, leyendo con ayuda de una buena lupa la letra pequeña, decido que no voy a aceptar porque me encuentro con la siguiente estipulación:

"Dadas las especiales características de estos productos, existe un período de tiempo entre la firma del contrato y el momento en que toma efecto llamado "período de comercialización", durante el cual el cliente recononce y acepta el derecho de la entidad, cuando concurran circunstancias sobrevenidas en el mercado que, a juicio de la entidad, alteren sustancialmente la situación existente en los mismos, de anular el presente contrato sin ninguna responsabilidad para la entidad, si bien en este caso, la entidad podrá ofrecer a los clientes un producto alternativo y de características similares al que se les ofreció inicialmente. En tal supuesto, el cliente podrá aceptar la propuesta alternativa o resolver el presente contrato."

Se da la circunstancia de que no soy un lego del todo en mercados financieros, y la cláusula anterior me lleva a concluir que ellos venden coberturas que todavía no tienen, y por tanto se reservan el derecho de desistir. En fin.

Montarse la cobertura uno mismo, de todos modos, no es viable. En eurex se manejan opciones sobre el euribor a 3 meses, y el hipotecario es a un año, y en euronext sí se manejan a un año, eso sí, en ambos casos con poca liquidez, y además el contrato mínimo es para un nominal de millón de leuros, con lo cuál no puede ser. Por supuesto, el comercial que quiere vendermela de todo esto no tiene npi.

PD: en opciones financieras, y esto lo es, el 80% de las veces la opción vence sin valor, o sea, por debajo del precio del subyacente. Sin embargo, hay que contar con el factor tranquilidad (intangible), por lo que creo que puede ser un buen producto si el banco es serio y no se prerroga la facultad de echarse para atrás. La prima que me pedían tampoco la encontré descabellada (2.9%).

Tranquilos que si lo ofrecen para cuatro años SIGNIFICA QUE EL EURIBOR NO VA A SUBIR A 4-5 EN LOS PRÓXIMOS CUATRO AÑOS.

El banco NUNCA va a sacar algo para que tu ganes. Ellos siempre ganan.

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Me temo que los destinos del futuro de los tipos de interés, la cotización de las divisas, etc, son algo que nadie puede saber, ni siquiera los bancos, amigo.


No dudo que la intención general sea esa. Pero en el caso que nos ocupa, el banco ya gana sí o sí, pero no por la vía de predecir el futuro, sino comprando la cobertura por X y vendiéndola a los clientes por x+beneficio. La evolución futura de los tipos es indiferente para el beneficio del banco, puesto que lo que hipotéticamente pagarías de menos el banco lo tiene previamente cubierto con la compra de una opción sobre el euribor en un mercado mayorista, presumiblemente OTC.

Pues cuidado no se lleve la gente con hipotecas un buen susto en estos años,ya que esto contradice lo que dices:


No me fiaria mucho de esto,es mas,asumiria que no me queda otra que aguantar el chaparron,si me meti en una hipoteca,es porque podia preveer que los tipos podian subir y mi economia lo iba a soportar........¡¡¡ESPERA!!!!esto ultimo no lo pensaron todos los que sacaron una hipoteca.

Saludos.

Discrepo. Los bancos sí pueden prever la economía a corto plazo. Si venden esto ahora significa que el Euribor tardará unos 4-5 años en repetir los máximos de 2008, ese 5,5%

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Si te venden un producto que no has entendido leyendo la documentación que te entregan y preguntando a quien te lo vende, denuncia a la entidad cuando pierdas dinero. Han incumplido la directiva MiFID.

Con los Swaps, la mayoria de gente que denuncia logra la nulidad del contrato y la devolución de las cuotas pagadas. Con los CAP, pasará lo mismo.

Pues no lo sé, me temo que algo han aprendido de lo de los swaps, porque en el contrato que me han ofrecido, y que no voy a aceptar por la inaceptable estipulación que copié en un post anterior, reza lo siguiente:

Este producto tiene la consideración de producto complejo al amparo de la normativa MIFD. Esta estructura ha sido diseñada en base a su petición y se ofrece exclusivamente con propósitos ilustrativos. Asímismo, ambas partes manifiestan que antes de concluir cualquier operación habrán evaluado las implicaciones legales, regulatorias, financieras y fiscales y que disponen de los suficientes conocimientos y experiencia para así hacerlo. La entidad no podrá ser considerada asesor de la otra parte en ninguna circunstancia.


Creo que esto invalidaría cualquier alegación posterior del tipo "es que yo no sabía...".

Por si a alguien le quedaba alguna duda de que "el banco no es tu amigo".