Os explico mi situación:

Soy propietario de un apartamento alquilado de 60m en barrio alto de Barcelona. Buenos inquilinos, los mismos desde hace 7 años. En este momento pagan 900€/mes. Me llaman y me dicen que dejan el piso. Después del cabreo, porque estaba muy contento con ellos, me pongo a pensar. Que hago ahora ¿alquilo de nuevo? y....¿porque no intento vender?.

Ventajas de alquilar: conservo la propiedad, es más sencillo encontrar inquilino, puedo dejarlo en herencia a mi hija.

Ventajas de vender: los precios van a bajar si o si en los próximos años con lo que se me va a desvalorizar. Sin embargo, al ser pequeño y estar muy bien situado no tengo claro el nivel de la bajada. Tengo hipoteca, no muy grande, pero los tipos están subiendo y se va a encarecer.

Por favor, ¿opiniones?

Depende. Nos has dicho por cuanto lo tenias alquilado pero no por cuanto piensas venderlo, o mejor expresado cuanto piensas pedir.
Si piensas que los precios van a bajar, también lo harán los alquileres.
Pero creo que sin saber cuanto pides o cuanto te ofrecen es difícil saber que es mejor.

Opino que esa historia es una patraña.

Pero lógico que te cabreases, esos supuestos inquilinos existen en este universo para tenerte contento y pagarte la renta.

Vender está mu´complicado...

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Algo parecido le pasa a un compañero de trabajo, yo le recomiendo que lo venda y que disfrute ahora que puede, pero él dice que no es buen momento para vender y yo que pienso que no es buen momento para comprar, aún...
Lo más díficil en cualquier inversión es marcarse un objetivo, lo primero que tienes que hacer es aclararte tú.

Cuanto pagas de cipoteca?

Vender no esta complicado. Depende del precio que le ponga. Si piensa que vale millones y pide eso, no vende. Si pide un precio normal, asumiendo las perdidas de la burbuja, seguramente vende.
Todo es problema de la valoración que haga el del piso. Si sigue en fase "burbuja" o en fase "mi piso lo vale", pues no venderá nunca.
Si mira precios pre burbuja y adecua el precio con la inflación, pues puede ser que venda

No tomes ninguna decisión basada en la "previsible" evolución de los precios. Si bajan bien y si suben mejor. Olvídate de previsiones y de actuar con tu dinero en función de ellas. Si tienes ganas de jugar vete al casino.

Decide en función de tus necesidades:

¿Necesitas ponerlo de alquiler para que te paguen la hipoteca? ¿Podrías tirar adelante con la hipoteca aunque no lo alquilaras?

Yo en tu caso NUNCA lo vendería ahora salvo que fuera verdaderamente necesario.

Y en caso de ponerlo de alquiler, busca un buen inquilino. Ponlo a 600 euros mensuales, 300 por debajo de mercado, pero sin duda a gente seria y con garantía de cobro. Exige nómina de funcionario grupo A o B, y un aval / fianza de 6.000 euros. O una fianza normal y al precio del alquiler mensual le sumas un buen seguro antimorosos.

En cualquier caso es absurdo tener un piso y ponerlo de alkiler a alguien que pueda acabar de insolvente. Mil veces mejor tenerlo vacío y que críe telarañas que arriesgarte a meter un inquilino moroso en esta mierda de justicia que tenemos. Las obras sociales que las financie el estado.

Enfrentado a la misma disyuntiva, yo he decidido seguir alquilando el piso. Razones:

- La bajada del precio de los pisos es un fenomenos muy localizado, que depende del lugar concreto. No se puede meter en el mismo saco un barrio residencial y bien comunicado de una gran ciudad, y un apartamento masivo en Lloret o en una ciudad dormitorio. Por ello creo que los mantras genericos del tipo "los pisos bajaran" o "los alquileres bajaran" hay que cogerlos con pinzas.
- Tras algunos meses de exploracion en Barcelona ciudad, he llegado a la conclusion de que en un buen barrio no habra rebajas sensibles: un piso de 200 m2 en la zona aristocratica (Pg. de la Bonanova) sigue costando mas de 1 MEUR, o asi era hace tres dias. De hecho en algunos barrios de Barcelona ciudad se esta construyendo ahora, lo que me hace pensar que se esta vendiendo, y, por lo que he visto, a precios cercanos a los de la burbuja.
- Creo que es dudoso que por mucho que bajen los pisos vaya a haber una avalancha de compras, por la sencilla razon de que cada dia que pasa com el desempleo a toda maquina, tambien la situación del posible comprador es cada dia mas precaria y no estara para meterse en hipotecas (tampoco le seran concedidas), y ademas el credito no abunda. Tambien sucedera que la cadena de deshaucios actual abrira los ojos a mas de un aspirante al pepiteo y le llevara al alquiler, que de hecho es la unica opcion para la inmensa mayoria, que no tiene una economia muy saneada.
- Quienes compren el piso como inversion lo van a querer vacio, no alquilado, para realizar el beneficio lo antes posible, en cuanto se rpesente un comprador, por lo que no van a incrementar la oferta de alquiler.
- El alquiler, igual que la venta, se mantendra en los lugares buenos y bajara en los barrios muy tirados. Por otra parte, en Barcelona hay mucha poblacion flotante, gente que se viene para un año o dos por cosas del trabajo. Estos tienen que alquilar. Por cosas asi, no se puede pretender que el mismo mantra sea valido para Barcelona o Madrid y para Venta de Baños o Vilafranca del Bierzo.
En resumen, No creo que el mundo de la vivienda vaya a cambiar tanto como algunos imaginan, dejando aparte las obras faronicas en mitad del desierto, tipo Seseña, que eso si que se ha acabado, pero lo cierto es que tan jodida esta la oferta como la demanda. Los precios pueden bajar, pero la capacidad adquisitiva de la demanda es cada dia mas precaria.

Si es que algunos viven aún en la etapa "eto va'parriba"

Yo, como la gran mayoría de gente que alquila, en cuanto aparece la palabra mágica aval nos vamos al siguiente anuncio.

Las épocas en las que había colas para ver tugurios en alquiler han pasado, al menos durante algún tiempo, a la historia.

Si de verdad quiere alquilar el piso, con alguna que otra garantía, que tire del famoso "boca a boca".

Aval, sí claro, y que lo pague el inquilino, no te jode.

Lo que digo, algunos siguen pensando que estamos en el 2006/2007

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