Las cifras revelan más de 218.000 daciones en pago y ejecuciones


Tras la publicación de las cifras relativas al cierre del ejercicio pasado de cuántas casas se vendieron, muchas fueron las voces que se alzaron preguntando cuántas de esas operaciones habían sido realizadas por particulares y cuántas por empresas (promotores) o entidades financieras (bancos y cajas). Dichas voces aseguraban que al no conocerse el dato, podía darse una imagen distorsionada de lo que estaba ocurriendo en el sector.

Gracias a la información facilitada por los notarios a la que ha tenido acceso CincoDías, se puede conocer que de las 709.355 transacciones que se realizaron en 2010, el 53% correspondió a aquellas en las que participó alguna persona jurídica o una entidad financiera. En las 333.048 operaciones restantes todos los sujetos implicados, tanto compradores como vendedores, fueron personas físicas o, dicho de otro modo, particulares. Esta desagregación de las cifras da una idea más certera de lo que está ocurriendo. "Como en la anterior crisis de principios de los años noventa, bancos y cajas se están convirtiendo en los principales agentes inmobiliario del país", aseguran en una consultora.

Además, las entidades financieras tienen en esta ocasión una baza con la que no contaron entonces: los problemas que persisten para acceder al crédito.

Condiciones más flexibles

Así, mientras son numerosas las operaciones entre particulares que terminan frustrándose por falta de financiación (de esta circunstancia sí que por ahora es casi imposible obtener datos), cuando el vendedor es el banco, el crédito suele obtenerse con condiciones mucho más flexibles. De hecho, más que el desacuerdo en el precio del inmueble, la imposibilidad para contratar la hipoteca suele ser el primer motivo por el que no termina de cerrarse la venta, según explica Miguel Ángel Alemany, director general del portal inmobiliario pisos.com

"Lo extraño es que este trasvase de actividad por el que son los bancos los que venden más casas y no los promotores ni los particulares no se hubiera hecho antes", lamenta Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. "En su mayoría son operaciones de dación en pago que no suponen una compraventa real, son las mismas casas que cambian de manos, no se venden para su uso", añade Corral.

Precisamente, otra de las dudas que ha atenazado estos meses a los analistas es saber qué consideración tiene a efectos estadísticos la dación en pago (cuando se entrega el inmueble a la entidad financiera ante la imposibilidad de hacer frente al crédito). El INE, cuya cifra de ventas inmobiliarias se nutre de los datos de los registros de la propiedad extrae las daciones y las incluye en el apartado de otros. Por tanto, dentro de las 441.368 transacciones que contabilizó en 2010, no están las daciones. "Y eso que la naturaleza jurídica de esta figura es la de una compraventa según la doctrina del Supremo", recuerda Lorenzo Prats, abogado y catedrático de Derecho Civil. En el estudio de Fomento, (que el año pasado registró 491.061 ventas de casas) y se nutre de los notarios tampoco están incluidas las daciones, luego ese tipo de transacciones no estaría edulcorando el volumen total de operaciones, tal y como han denunciado algunos analistas.

Los cálculos efectuados por este periódico indican que si a las 709.355 transacciones totales que registraron los notarios, se les restan las ventas publicadas por Fomento, esa diferencia de 218.294 operaciones correspondería a las daciones y a las adjudicaciones por ejecución hipotecaria.

La banca copa más de la mitad de las ventas de casas en 2010 en Cincodias.com

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Hace tiempo que los bancos se han convertido en las mayores inmobiliarias del país. Ahora mismo lo más normal son tratos del tipo: "sólo te financio la compra de una de mis casas" o en su defecto "condiciones leoninas para todas las hipotecas excepto las mías".

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Pongamos un caso

- Caja Mandril embarga piso a Pepito Perez (ejecución hipotecaria que no consta en los datos del INE)
- Caja Mandril pasa el piso a "Inmobiliaria Caja Mandril SA"

Este segundo traspaso sí que constaria en los registros del INE. ¿O no?

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kierevelos con ataque al corazón en 3,2,1 ...

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Sigo sin creérmelo. Trampa ha de haber seguro. Si no con las daciones, de otra forma. 441.000 viviendas no se han vendido en 2010 de ninguna de las maneras. Ni siquiera una tercera parte...

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¿las has contado?

No se trata de estar en las notarías contando, sino de aplicar un poco el sentido común. El mercado inmobiliario está muerto por los altos precios, el paro y la falta de concesión de crédito de los bancos y cajas. Sin embargo, se publican unas cifras de ventas que parece que aquí no pasa nada y seguimos en plena burbuja, cuando la realidad es que no se está vendiendo prácticamente nada y sin embargo los bancos siguen ejecutando hipotecas, y no embargan más rápido porque los juzgados tienen tal colapso que no lo permite.
Personalmente intuyo que de las cifras oficiales, un 70 - 75% son embargos y daciones en pago y sólo el 25 - 30% son ventas reales.

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Hay algunas incongruencias, pero tambien hay datos interesantes.

Según la autora del artículo, los notarios registraron 709.355 transmisiones de viviendas de las que 491.061 fueron registradas por fomento como compraventas de viviendas en 2010. La autora sugiere que la diferencia (218.294 transacciones) podría corresponder a daciones en pago ya que estima "que el INE no contabiliza daciones en pago". Pero las cifras de INE no son de notarios sino de registro y son un total de 441.368 transacciones.

En tal caso, si el INE registra 441.000 compraventas pero, y este es el dato importante, las notarías muestran que sólo 333.000 compraventas de viviendas son de particulares, se puede estimar que unas 108.000 compraventas registradas por el INE son compraventas realizadas principalmente por bancos/cajas y/o sus promotoras asociadas, pero no son, aparentemente daciones en pago.

Mi opinión es que si esas compraventas no son daciones se trata de operaciones entre bancos/cajas y sus promotoras (entre sociedades) probablemente de viviendas que se registraron anteriormente como daciones en pago.

En cualquier caso, las ventas "reales" (a particulares) de vivienda, durante 2010 ascienden según el artículo a unas 333.000 de las que desconocemos que % es VPO, que % es vivienda nueva y que % es vivienda usada. Si suponemos que la mitad es nueva y la mitad usada (no lo creo, probablemente la mayoría sean usadas) en 2010 se habrían vendido unas 165.000 viviendas nuevas.

Al mismo tiempo se iniciaron un total de 72.491 viviendas en 2010, así que en el mejor de los casos el "stock" de viviendas nuevas terminadas o en curso solo se redujo en 90.000 viviendas durante 2010. A ese ritmo la liquidación del stock va a durar una eternidad.

Mi opinión es que en 2010, la inmensa mayoría de las compraventas de viviendas de bancos/cajas/inmobiliarias que estimamos serían 108.000 debieron corresponder a viviendas nuevas. Pongamos 100.000 viviendas nuevas. En total, en INE registró 222.000 ventas de viviendas nuevas en 2010 y si les restamos 100.000 cuyo comprador no fue un particular, resulta que en 2010 se vendieron en total unas 120.000 viviendas nuevas a particulares, y si se iniciaron unas 70.000, el "stock" de vivienda nueva (terminada o en curso) se redujo en unas 50.000 viviendas.

A este paso tenemos stock para varios lustros... y que lejos de las estimaciones de los promotores de 400.000 viviendas nuevas anuales.

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Pronto veremos a las entidades financieras vendiendo productos alimenticios, seran propietarios de todas las materias primas, y lo ultimo sera quedarse con acuiferos.

Los inutiles gobiernos se han vendido definitivamente, y cuando nos hagan pasar hambre y frio saltará la revolucion.

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Yo tampoco las he contado, pero me hace gracia eso de que "no me creo las estadísticas del INE" (hasta ahí bien, uno es libre de creer o no), para añadir luego "yo creo o yo intuyo que son un tercio, o un 25%... "(ahí ya la cagamos)