Nueve reglas de oro para examinar una casa antes de comprarla

Nueve reglas de oro para examinar una casa antes de comprarla | Vivienda | elmundo.es

Eduardo, un avezado buscador de pisos, no olvida coger su metro cuando sale a ver un piso. "Muchas veces me encuentro que la casa mide mucho menos de lo que dicen los anuncios", explica. 'Ver un piso', una expresión un poco imprecisa para la excursión que puede determinar la relación humano-objeto más duradera de una vida: la hipoteca. Dado que en España más del 85% de los hogares son propiedad de su habitante, "no estaría de más que en el colegio o en algún sitio te enseñaran a afrontar este momento", apunta medio en broma.

'No estaría de más que en el colegio o en algún sitio te enseñaran a afrontar este momento', dice Eduardo, que busca piso

¿Cómo afrontar correctamente la visita a una casa? Los tiempos han cambiado y los pisos se venden en ferias, agencias inmobiliarias y oficinas de banco procedentes de embargos, daciones en pago o promociones nuevas y terminadas pero deterioradas al no haber sido ocupadas. Tanto para comprar como para alquilar, las visitas a las "candidatas a futuro hogar" son decisivas.

El fin es evitar posteriores sorpresas como la de Jaime de las Heras, quien vio que el piso -de 84 m² y en Alcalá de Henares- que él y su pareja habían comprado al banco tenía goteras. "Cuando fui a verlo no me di cuenta, pero el banco nos daba en la hipoteca el 100% del valor de la vivienda y aceptamos", asegura. "Sin embargo, a mí me vendieron la casa con una serie de cláusulas que dan a entender que si tiene algún desperfecto el gasto corría a mi cuenta", añade.
# 1. Tiempo, tiempo y tiempo

Es un error común planificar muchas visitas en un solo día -fin de semana, normalmente-. Pero "lo último que hay que tener es prisa", explica Belén Grimau, responsable de Propiedades Singulares de Richard Ellis. Lo último que tiene que influir en una decisión es la prisa por irse a otro lugar.

Al menos son necesarios entre 20 y 30 minutos por cara y otros 20 minutos para examinar el exterior, en el caso de que se trate de un unifamiliar y el edificio en cuestión.
# 2. Mejor en compañía

Muchas viviendas se enseñan a primera hora de la tarde, en fin de semana o en verano, de forma que es imposible valorar aspectos como el tráfico, el ruido de ambiente

Localizado el hogar a visitar y asignada la cita, cabe preguntarse si ir solo o acompañado a la misma. Según indica Belén Grimau, responsable de Propiedades Singulares de Richard Ellis, "depende de quién vaya a adquirir el inmueble: si es pareja es mejor que vayan dos, pero si es una sola persona es preferible que acuda quien la vaya a adquirir".

Sin embargo, es aconsejable que "en una segunda visita uno vaya acompañado de alguien de confianza, ya sea un familiar o un amigo, para que refuerce la decisión de compra correcta", señala Dolores Peralta, agente de Alfa Inmobiliaria Canillejas (Madrid).
3. La casa, por dentro y por fuera

No sólo compramos el interior, también el envoltorio. En el caso de un unifamiliar es obvio que el examen de una vivienda debe abarcar su perímetro exterior, los límites de la propiedad, el tejado, el patio... En el caso de una vivienda colectiva, la operación debe incluir desde la fachada del edificio, el ascensor, los rellanos y todo aquello que pueda permitir intuir futuras derramas... y rebajas en el precio.
# 4. El vecino vendió por...

Para valorar si el precio de oferta del vendedor se asocia al valor 'de mercado' del inmueble es recomendable en la medida de lo posible "investigar las posibles rebajas en el precio de los inmuebles en oferta del entorno próximo", afirman en Tinsa, teniendo en cuenta que "generalmente hay más capacidad de negociación en la segunda mano que en vivienda nueva, donde es posible obtener ventajas pero en especie: el amueblamiento de la cocina, el regalo de la plaza de garaje, etc."
# 5. De día y en la hora adecuada

Algunos expertos recomiendan preguntar si la casa está encantada, ya que cualquier ruido desconocido puede provenir de fallos de construcción o averías

En función de si la vivienda a examen se encuentra en una zona comercial, residencial o de ocio conviene visitarla en el momento del día con más 'ambiente' para evaluar su influencia en el valor de la casa. Muchas viviendas se suelen enseñar a primera hora de la tarde, en fin de semana o en verano de forma que es imposible valorar aspectos como el tráfico, el ruido de ambiente, o la actividad comercial de la zona.
# 6. Todo en perfecto estado

Asimismo, hay que fijarse "en que todo se encuentra en perfecto estado: sin defectos de acabado suelo, puertas, persianas, cercos, techos...-, sin humedades ni goteras y que cuenta con el suministro de luz y agua correspondiente", indica Isabel Moya, del gabinete jurídico de Consumidores en Acción (FACUA).
# 7. La documentación

Expertos de la tasadora Tinsa consideran oportuno interrogar al vendedor con aspectos como el título de ocupación en el caso de que el propietario y el ocupante no coincidan, la fecha de la última reforma, las cargas económicas pendientes -como derramas pendientes de pago o si está realizada la Inspección Técnica de Edificios-, los gastos mensuales de comunidad y las reformas pactadas con la comunidad de propietarios así como la aportación de los estatutos de la comunidad y la aportación de fotocopia del último recibo pagado del IBI.
# 8. Esas preguntas incómodas

No olvide preguntar ¿cuántas personas vivían en la casa? ¿cuántos vecinos tiene el edificio (o la urbanización)? y ¿cuál fue la última derrama?

Tanto si la visita se realiza en compañía del propietario como del agente inmobiliario no hay que dejar de preguntar -sin ambages- lo siguiente: ¿por qué se vende la casa? ¿cuánto tiempo lleva a la venta? ¿cuántas veces ha sido visitada? ¿cuántas personas vivían aquí antes? ¿cuántos vecinos tiene el edificio (o la urbanización)? ¿cómo es el tráfico en la zona? ¿cuál es el momento más ruidoso del día? ¿Alguna vez han robado en el edificio? ¿cuál fue la última derrama? ¿cuándo fue reformada? ¿la casa tiene alguna carga? Algunos expertos recomiendan preguntar si la vivienda está encantada, pues cualquier ruido desconocido que aprecie el anterior propietario puede provenir de un fallo de construcción o una avería.
# 9. De cara a la negociación...

Aunque el proceso de la negociación no es objeto de este reportaje, la primera visita sí genera información relevante, y no sólo por la información del inmueble recogida, las apreciaciones realizadas y los comentarios... todo influye. "Demuestre que está poco interesado y no tenga prisas. Dígale al vendedor que está dudando entre tres viviendas", aconseja Gonzalo Bernardos, vicerrector de la Universidad de Barcelona y analista inmobiliario.

"Si la localización de la vivienda es 'normal', debe ponerse como objetivo obtener un descuento del 10% si el vendedor es una promotora y de un 15% - 20% si es un particular", añade, ya que la mayoría de las viviendas usadas están muy sobrevaloradas, algunos de sus propietarios piensan "que el tiempo no ha pasado y continuamos viviendo en 2006".

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Lo que tambien se puede hacer es pedirle al vendedor permiso para quedarse un par de dias en el piso entre semana. Le ofreces pagar 100 - 150 euros por las molestias y asi ves como esta de verdad, como son los vecinos, si hay algun problema, los ruidos de la calle, lo lejos que esta del metro, etc

Otra regla, mira en los buzones a ver si hay muchos vecinos multiculturales

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Vaya, se ve que cuando vendí mi casa habían leído ya este reportaje. Los compradores fueron lo suficientemente informados. Ya conocían el edificio, fueron a ver la casa con un familiar aparejador,... vamos, lo que debería hacer cualquiera. y yo les dí toda la información que creí necesaria para alguien que quiere comprar una vivienda. Sin engaños.

Cuando "negociaron" el precio de la vivienda les contesté con toda franqueza: "Este precio para esta vivienda está muy bien. Lleva dos semanas en venta, y no tengo ninguna duda de que la venderé pronto. Yo también sé cuanto piden por las demás. Así que rebajas ninguna."

Y cuando preguntaron por las cargas... pues contesté también la verdad: "Tiene una hipoteca que puedo pagar con total comodidad. El importe de la hipoteca es cosa solo mía."

Es lo que tiene vender por que "se quiere" vender y no por "necesidad".

Que haya más oferta que demanda no quita la realidad: en una compra-venta las dos partes deben quedar contentas. A ser posible muy contentas. Y ante preguntas impertinentes del tipo de las cargas de la casa (¿no compra libre de cargas?), que solo tiene sentido si quiere una subrogación, respuestas cortantes. Que nadie dude que si alguien compra algo es porque está interesado... y eso también se "huele".

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