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EDITORIAL
Urbanismo y política
EL PAIS - Opinión - 29-10-2006
La reiterada aparición de graves episodios de corrupción urbanística debería despertar cualquier sentimiento excepto el de sorpresa, toda vez que hace más de una década se ha ido instalando en España una situación en la que coexisten un acuciante problema de acceso a la vivienda y una desenfrenada construcción de nuevas residencias. A medida que se multiplicaban los alojamientos vacíos, crecía el número de ciudadanos con dificultades para disponer de techo propio y, además, se disparaban los precios, como si las leyes de la oferta y la demanda hubieran sido derogadas. Lejos de identificar ese anómalo comportamiento con rigor y ponerle remedio, se ha visto, en cambio, como una manifestación del vigor de nuestra economía.

En el origen de este urbanismo que ha venido sirviendo de refugio a la corrupción se encuentra la declaración de la totalidad del suelo como potencialmente urbanizable, una medida adoptada por Rodrigo Rato bajo el influjo de unos prejuicios ideológicos, extendidos en la derecha y en la izquierda, que confunden desregulación con liberalización. La pretensión de incidir por esta vía en los precios de la vivienda se ha revelado ilusoria. Las vastísimas extensiones de terreno a disposición de los ayuntamientos han convertido a éstos en presa preferente de la especulación, puesto que, ateniéndose a la normativa vigente, nada impide que las plusvalías generadas por la recalificación de las fincas rústicas acabe indirectamente en manos privadas. Si trazar una simple línea sobre un mapa catastral, ateniéndose a las estrictas competencias municipales, es capaz de crear súbitas e ingentes fortunas, ¿cómo imaginar que los ayuntamientos podían hacer frente a la presión de los especuladores?

La degradación del sector urbanístico no hubiera sido posible, con todo, de no haber concurrido otros factores. La insuficiencia presupuestaria de los municipios ha abierto el camino a la práctica de financiarse a través de las recalificaciones, en muchos casos con la intención de acometer proyectos o mejorar servicios necesarios. Pero se trata de una práctica de alto riesgo, puesto que se ha encontrado también en ella un mecanismo para paliar otras deficiencias, como la que afecta a la financiación de los partidos. En torno a los ayuntamientos se ha ido tejiendo, así, una espesa red de intereses fuera de control, en la que han encontrado cabida desde necesidades mal resueltas del sistema institucional hasta ambiciones personales de cargos públicos, promotores y constructores sin escrúpulos. La espiral ha alcanzado tales proporciones que el sector de la construcción, asentado en buena medida sobre estas bases, se ha convertido en el motor de la economía.

Falta menos de un año para las elecciones municipales y, hasta el momento, los partidos sólo han dado muestras de estar preocupados por cómo la corrupción urbanística puede afectar a sus expectativas. De ahí que el debate se reduzca a contabilizar los casos que afectan a unos y a otros, además de rivalizar en el trato que dispensan a sus respectivos militantes incursos en escándalos y denuncias. Por descontado, la justicia tiene que actuar y, para eso, requiere medios de los que hoy por hoy carece, según ha puesto de manifiesto la fiscalía. Pero más allá de la respuesta judicial, es necesaria una respuesta política. La gravísima situación del urbanismo afecta a elementos tan dispares y esenciales como la destrucción del medio ambiente o la estabilidad del sistema financiero, atrapado por un endeudamiento familiar destinado a sufragar no sólo el valor de la vivienda, sino la espesa red de oscuros intereses tejida en torno a ella. Si las elecciones municipales acabaran planteándose como una competición sobre la moralidad de los partidos y sus militantes, se habría obviado lo fundamental: saber qué se propone para corregir una situación urbanística cuya sombra es cada vez más alarmante.

¿Me estoy volviendo paranoico, o de verdad que nos leen? Disculpen el ataque de vanidad insufrible, pero este editorial me recuerda mucho (en su parte central) al tocho de despedida que escribí ayer en este hilo:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...t=16712&page=1
Ya me voy.


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El gran escándalo

REPORTAJE
El basurero, su gorila y las grabaciones secretas
Un empresario de Orihuela, símbolo de la unión entre el negocio y la política, desvela las prácticas de especuladores y corruptos
PABLO ORDAZ
DOMINGO - 29-10-2006


Grúas en una urbanización en construcción en Mallorca.
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Reflejo de construcciones en la Milla de oro de Marbella.
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El empresario de Orihuela, que ya fue condenado a un año de prisión por facturas falsas, se defiende utilizando grabaciones secretas
Ángel Fenoll empezó recogiendo basura en un carromato. Ahora es dueño de un imperio que incluye un zoológico con más de 200 animales
Se repiten los personajes bajo nombres distintos: el político que recibe maletines, el especulador que los entrega y el constructor que soborna
El padre del arquitecto municipal de Murcia firmó en los últimos años 460 proyectos de nuevas urbanizaciones
Un policía que investiga el 'caso Marbella': "Hay mucho dinero en juego. Un concejal sabe que su firma vale mucho dinero"
Los 'pelotazos' urbanísticos ya no sólo sirven para hacerse rico fácil y rápidamente. También es un arma para destruir al enemigo políticoDe pequeño, Ángel Fenoll recogía la basura en el carromato de su padre. Ahora es dueño de un imperio adornado por 16 tigres y tres leones, hipopótamos, osos, vacas escocesas, burros de Afganistán y un gorila llamado Paco cuya principal habilidad es lanzar con mucho tino sus propios excrementos. Durante años, Fenoll, un empresario de Orihuela afín al PP, ha ido grabando todas las conversaciones comprometidas que mantenía con sus mentores políticos y justo ahora -en pleno auge de la corrupción inmobiliaria- las está sacando poco a poco, dejando al descubierto que lo sucedido en Marbella no es más que la versión glamourosa de un sistema muy extendido de corrupción en el que, bajo distintos nombres, se repiten idénticos personajes: el político que se vende a cambio de maletines, el especulador que paga a precio de oro la recalificación de sus terrenos, el constructor que soborna a quien aumente el volumen de edificación, el funcionario que avala con su firma todas esas prácticas fraudulentas... Al sentirse abandonado por los dirigentes del PP, para quienes en el pasado compró votos y hasta falsificó facturas, Fenoll está lanzando con mucha precisión toda la basura que ha venido grabando durante años. Es su manera de blindarse, de sentirse más seguro. Como Paco, el gorila, en su jaula.

-Nati, saca una bandeja de pasteles para estos señores.

Fenoll no es de los que se esconden. Hay quienes, una vez alcanzado cierto poderío económico o social, corren a borrar el pasado que les estorba. Él, en cambio, se enorgullece de su estirpe gitana, de haber juntado más de 200 animales salvajes en su planta de vertidos y hasta de llevar toda la vida en el negocio de la basura sin haber conseguido decir la palabra residuo sin comerse la u. "Tengo bisontes americanos, hipopótamos de 1.500 kilos, alces, zorros y hasta mofetas operadas para que no huelan". Tampoco se esconde de la manera en que de unos meses para acá está intentando blindar sus intereses.

-A él también le tenemos grabado, ¿no?

La pregunta de Fenoll coge a su gerente con un pastel en la boca. El empresario se refiere a uno de los políticos más influyentes de Alicante, Luis Fernando Cartagena, ex alcalde de Orihuela y ex consejero de Obras Públicas. Fenoll se remonta a una noche de varios años atrás para hacer ver el grado de complicidad, de amistad, incluso, que alcanzó con Cartagena, factótum del PP valenciano entonces y hoy centrado en labores empresariales. "Me llamó y me dijo: 'Piensa en mis hijos, Ángel. Tienes que hacerme un gran favor".

El relato de Fenoll no tiene desperdicio. Siendo alcalde, Luis Fernando Cartagena recibió un sobre con 48.000 euros. Se lo había mandado la hermana Bernardina, responsable del asilo municipal. Ella lo había recaudado entre los ancianos allí acogidos para que fuese destinado a obras sociales. "Pero Luis Fernando no registró la entrada del donativo en el Ayuntamiento. Escondió el sobre en un piano y se fue gastando el dinero. Pasado el tiempo, y cuando se enteró de que la justicia estaba buscando aquel sobre, me llamó y me pidió que le consiguiera facturas falsas. Quería hacer parecer que el dinero se lo había gastado en mejorar las casas de los gitanos. No debí prestarme a aquello, pero les hice las facturas. Bueno, yo no. Desperté a mis empleados a las tres de la mañana y se pusieron a hacerlas. En mala hora. El juicio se celebró hace ahora cuatro años. A mí me condenaron a un año de prisión, y a él, a cuatro. Por un delito de malversación de caudales públicos y otro de falsedad en documento mercantil. Yo no tengo que entrar en prisión porque mi pena es inferior a los dos años, pero él sí. Pidió el indulto y todavía está pendiente de que se lo concedan. Si le dicen que no, tendrá que ir a la cárcel".

"Tengo más grabaciones"

El empresario carga de intención la siguiente frase. "Tengo más grabaciones. Ojalá no las tenga que utilizar. Eso querrá decir que mis negocios no corren peligro". Durante dos décadas, Fenoll y el PP se repartieron los papeles a la perfección. Luis Fernando Cartagena adjudicó a su amigo Fenoll el contrato de basuras de toda la costa y el empresario supo agradecérselo. Colocó en sus empresas a familiares de altos cargos -entre ellos, a Carmen Zaplana, hermana del actual portavoz del PP en el Congreso de los Diputados-, metió dinero en una emisora local afín al PP y en una ocasión llenó dos autobuses de fieles para que en la asamblea local del partido ganara quien la dirección quería. Falsificó facturas, compró votos... hasta que un día llamó a su puerta Pepe, El Polaco.

El Polaco, apodo de un alcalde pedáneo de la zona de Orihuela, venía acompañado de un agente inmobiliario. "Me dijeron que la empresa Armilar estaba comprando con dinero de La Caixa una gran finca de mandarinos propiedad de un belga para construir un campo de golf y 3.000 viviendas. Querían que yo les vendiera una tierra mía que les hacía falta para completar el proyecto. Me alarmé, porque esa finca está exactamente a 1.527 metros lineales de mi vertedero y de mi zoológico. Me ofrecieron 12.000 euros por cada tahúlla (1.185 metros cuadrados) y por supuesto que no se las vendí. Pero el problema no es ése. El problema es que si me ponen un campo de golf y 3.000 chalés ahí enfrente, lo siguiente es cerrarme el vertedero. Le mandé una carta al alcalde -José Manuel Medina, del PP- preguntándole si era verdad que iba a recalificar ese terreno, que ahora no es urbanizable y sólo se puede dedicar a explotación agrícola, y me dijeron que no. Pero yo sé que me mintieron. ¿Qué banco se gasta una fortuna en un campo de mandarinos sin la seguridad de que se lo van a recalificar? No sé de ningún banco que se haya quedado con el terreno colgado para plantar limones... Espero que no quieran jugar conmigo".

Panorama abrumador

En la sede central del Cuerpo Nacional de Policía en Madrid todavía hay muchas cajas de la Operación Malaya por desprecintar. A las diez de la noche del pasado miércoles, varios oficiales de policía especialistas en delitos económicos seguían trabajando. Uno de ellos admitía que el panorama que se les presenta es abrumador. "Hay mucho dinero en juego. Un concejal sabe que su firma vale mucho dinero". Pone el ejemplo de Marbella, un caso redondo desde el punto de vista policial y judicial. Se cogió a los rateros con las manos en la masa y hasta Juan Antonio Roca, el cerebro de la operación, verdadero santo patrón de la España del pelotazo, terminó reconociendo ante la policía que toda su fortuna era, efectivamente, suya. "Pero no siempre es así. Son delitos muy difíciles de investigar. Y el dinero se suele ocultar mediante verdadera ingeniería fiscal". Por burdos que puedan parecer a veces los autores de los pelotazos, a su alrededor siempre gravita una constelación de bien pagados expertos en hacer desaparecer las huellas. "Y el problema", explica el policía, "no es sólo el dinero que se roba, sino el dinero que no entra". Dice que hay un chiste que refleja a la perfección la esencia del negocio. "Un alcalde quiere pintar la fachada de su Ayuntamiento y pide propuestas. Se presenta un marroquí y le pide un millón por el trabajo. Luego llega un colombiano que le reclama dos millones, alegando que su pintura es de mejor calidad. Cuando ya está dispuesto a darle el trabajo al marroquí, se presenta un español y le pide tres millones. Alarmado por tan alto precio, le pregunta el porqué. El español le responde: 'Muy fácil. Un millón para que pinte el marroquí. Otro para ti y otro para mí'. No hace falta decir quién, en la vida real, se suele llevar el trabajo".

-Si no cobro, no hago papeles para nadie. Yo, papel que hago, papel que cobro...

La frase es de Isabel García Marcos, la primera teniente de alcalde del Ayuntamiento de Marbella. Se puede llegar a pensar que tal desparpajo se debe a que tal declaración de intenciones fue pronunciada en la intimidad de una conversación telefónica, dirigida a otro concejal, cómplice o al menos en el ajo del mangoneo, sin sospechar que la policía tenía pinchado el teléfono. Pero no. Cuando García Marcos salió de prisión tras depositar la fianza, lejos de pedir perdón o sentirse avergonzada -ella que se presentó durante años como único y verdadero azote de Gil y Gil-, la ex concejal socialista se adjudicó la categoría de "presa política" y corrió a ser entrevistada, bajo pago, por un programa del corazón. Idéntica actitud se observa en otros protagonistas. A un tal Francisco Gómez, más conocido por El Paloma, no le importó tener una sentencia que prohibía levantar una urbanización en un pinar protegido para, a pesar de que el caso ya había saltado a la opinión pública, poner en marcha las sierras mecánicas y emprender la tala. Cuando este periódico publicó la noticia, El Paloma no se escondió ni cubrió el rostro, como hacen los sospechosos de otro tipo de delitos, sino que proclamó a los cuatro vientos: "No descarto seguir con la tala de pinos cuando todo se calme".

Y, aunque sin declaraciones públicas, la forma de actuar de algunos funcionarios municipales -colaboradores necesarios, por acción u omisión, del desaguisado- apunta en la misma dirección. La familia de Joaquín Peñalver, arquitecto municipal de Murcia, tramitó los expedientes de la mayoría de las urbanizaciones aprobadas en el municipio. El padre del funcionario, también arquitecto, firmó en los últimos años los proyectos de 460 nuevas urbanizaciones. En la ciudad era un secreto a voces que encargar los proyectos a los Peñalver era garantía de éxito seguro. El negocio funcionó redondo hasta que el resto de los arquitectos -hartos del monopolio- denunciaron la situación a través del colegio profesional.

Pero la cosa no queda ahí. Antonio Sánchez Carrillo, un alto cargo del PP de Murcia, compatibilizó durante un tiempo la Concejalía de Fomento con un puesto en una promotora que, para más inri, apadrinaba un proyecto prohibido por Medio Ambiente. También en la otra acera de la política se registran altos niveles de desahogo. Dos de los cuatro concejales del PSOE de Seseña (Toledo) trabajan para una empresa de Francisco Hernando, el famoso Pocero, el mismo que surgido de la nada es capaz ahora de levantar una macrourbanización de 13.508 viviendas en un lugar donde el agua es un milagro o de comprarse a tocateja un yate de 72 metros de eslora.

Ángel Fenoll se despide en la puerta de la sede de su empresa, una casa de madera levantada en lo alto de una colina. Ya es de noche y a lo lejos se divisa la costa saturada de luces. Dentro, su gerente sigue indagando a través de Internet las propiedades de quienes un día compartieron negocios y hoy son enemigos declarados. Los camiones que traen la basura de toda la costa de Alicante empiezan a llegar y pasan por delante de los burros de Afganistán y varias parejas de dromedarios. Al gorila Paco nunca le falta munición en su jaula. Dice Ángel Fenoll, sin perder la sonrisa, que también él dispone de muchas grabaciones dispuestas a ser enviadas a "donde más daño hagan".

-En una de ellas, hay uno que me dice: "¡Ay Ángel, como cuentes aquello me empujas a la cárcel!".

-¿Quién es?

-No es el momento. Todavía no es el momento.

Dice la policía que las familias de la corrupción están dejando de caminar juntas. Los pelotazos urbanísticos ya no sirven sólo para hacerse rico fácil y rápidamente. También es un buen sistema para destruir al enemigo político. Se ha roto el equilibrio. Empieza el fuego cruzado.


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El gran escándalo

REPORTAJE
Y Gil creó el modelo...
El 'convenio privado' degeneró en Marbella en corrupción institucionalizada
LUIS GÓMEZ
DOMINGO - 29-10-2006
Había tres pilares: el municipio es soberano respecto al suelo que gestiona, todo tiene un precio y el sistema judicial es lento e inoperante
Hay documentos que prueban cómo Gil detallaba como pago de un convenio la adquisición de un Rolls Royce negro con asientos forrados de cuero blancoLa llegada de Jesús Gil al poder en el Ayuntamiento de Marbella, en junio de 1991, no fue, como el tiempo ha demostrado, ni un acto inocente ni un caso de aventura política practicada por aficionados. Gil era promotor inmobiliario y reconocía tener negocios en Marbella. Reunió en las mismas manos la gestión pública y el interés privado. Así creó un modelo de urbanismo a la carta para satisfacer las necesidades de los empresarios del sector que degeneró en un escenario de corrupción institucionalizada. Gil llevó la gestión privatizada hasta sus últimas consecuencias, pero una parte de su ejemplo prendió en la Costa del Sol, se extendió por el Mediterráneo y terminó infectando a una buena parte del territorio nacional. Su modelo descansaba en tres pilares. Uno: el municipio es soberano respecto al suelo que gestiona; dos: todo hombre tiene un precio, y tres: el sistema judicial es lento e inoperante, antes se construye una urbanización que se instruye un sumario.

Pero Gil era un hombre de excesos y su modelo terminó sobrepasando todos los límites imaginables. Gil había montado, además, un Ayuntamiento paralelo para mejor satisfacer sus intereses con 32 empresas públicas y dos organismos autónomos, algunos de los cuales no tenían otra finalidad que la de ocultar origen y destino de algunos fondos, según se desprende de reiterados informes del Tribunal de Cuentas. El Consistorio marbellí casi igualaba en plantilla al Ayuntamiento de Málaga, el segundo en importancia de Andalucía. Teniendo en cuenta que se contrataban funcionarios a dedo y eran gratificados con sueldos y pluses generosos, la estrategia tenía algún sentido más: según el último censo electoral, podría afirmarse que 1 de cada 40 electores de Marbella cobra un sueldo del Consistorio.

El balance final de 15 años de gestión municipal es elocuente: de las cerca de 60.000 viviendas edificadas, al menos la mitad son ilegales. Y puede decirse lo mismo de los más de 500 locales comerciales, algunos de ellos, grandes superficies gestionados por multinacionales. El porcentaje de suelo urbanizable en los 114 kilómetros cuadrados del municipio ha pasado del 35% al 65% y se ha consolidado a la velocidad del rayo porque el ritmo de edificación ha sido muy intenso. Todo ello ha sido posible ante la tardía reacción de la Junta de Andalucía y la pasiva mirada de la justicia, dado que hubo que esperar hasta el año 2003 para presenciar las primeras suspensiones cautelares de algunas obras. La justicia ha vivido en Marbella experiencias escabrosas con casos de jueces sancionados, jueces que han pedido el traslado por sentirse amenazados, robos de sumarios y funcionarios que pusieron fin a sus días lanzándose por una ventana.

Radiografía

La radiografía no sería completa si no se tuviera en cuenta que Marbella ha sido también el centro neurálgico donde operaba un despacho de abogados que supuestamente canalizó las inversiones de delincuentes de todo tipo y condición hacia el sector inmobiliario de la costa, como parece demostrar la Operación Ballena Blanca. Así que Marbella alcanza un récord difícilmente igualable: 27 ex ediles procesados, tres alcaldes que han visitado la cárcel, una justicia inoperante, dinero negro a espuertas y un pequeño núcleo de inversores con orden internacional de búsqueda y captura.

El balance muestra, de un lado, el enriquecimiento, en algún caso insultante, de ciertos personajes, cuyo mejor protagonista es Juan Antonio Roca, asesor de Urbanismo y propietario de un patrimonio abrumador. Del otro, un Ayuntamiento arruinado, unos servicios públicos deteriorados y una ciudad que ha perdido zonas verdes y suelos forestales para mejor vigencia del ladrillo. En 15 años de Gobierno del GIL no se ha construido ni un solo centro de salud en la ciudad y la dotación educativa pública sólo se ha incrementado en un colegio.

Gil, sin embargo, siempre tuvo una excusa: el pueblo le votaba. Efectivamente, su partido ha ido ganando las sucesivas elecciones municipales (hasta cuatro) por una holgada mayoría absoluta. No debe olvidarse que, en las de 1999, Gil logró reunir en torno a su partido político la cifra de 93 concejales y estuvo en disposición de gobernar en lugares como La Línea de la Concepción, Fuengirola, Manilva, Ceuta y Melilla, entre otros, donde colocó a familiares, empleados y promotores fieles en los puestos de Gobierno. Nadie ha discutido el argumento de que fue su expansión política el principio del fin de su carrera cuando el Gobierno central vislumbró el riesgo que entrañaba su entrada en territorios tan sensibles como Ceuta y Melilla.

Gil, para entonces, llevaba ocho años de mandato y había dado muestras suficientes de que era capaz de gobernar y de financiarse a espaldas de la legalidad. Lo más curioso es que Gil se había presentado a las elecciones de Marbella en 1991 como un adalid de la lucha contra la corrupción municipal. Según su abrupto ideario, los partidos políticos tradicionales habían dado muestras suficientes de haber hecho un mal uso, un uso interesado, de la gestión. Criticaba un escenario de municipios sin recursos, sucios, inseguros, mal dotados de equipamiento y gestionados por gente que terminaba llevándose el dinero para el partido. Marbella era uno de esos casos. Y él pedía paso a los empresarios como una solución alternativa.

Gil criticaba unas prácticas que dominaba. Precisamente por su condición de promotor inmobiliario, Gil conocía cómo funcionaba el cohecho en la España de finales de los ochenta. Él mismo había sido protagonista del caso Montaner, un asunto en el que llegó a reconocer el pago de 85 millones de pesetas por la recalificación de tres parcelas en Marbella. El caso dio lugar a un sumario y a la destitución de Jaime Montaner, por entonces consejero de la Junta de Andalucía. El sumario no llegó a ningún lugar porque el caso había prescrito: la justicia demostraba así su lentitud.

Las debilidades del sistema

Conocedor de las debilidades del sistema, Gil se dispuso a darle al asunto un toque de profesionalidad: el urbanismo sería el motor de su gestión. ¿Qué tipo de urbanismo? Podría afirmarse que se trataba de un urbanismo a la carta, un urbanismo rampante a partir del cual toda superficie era susceptible de ser recalificada si había un constructor dispuesto a edificar. Para Gil, el ladrillo era sinónimo de riqueza y motor de progreso para la ciudad.

La figura central de su gestión era el convenio de planeamiento, una práctica que se había puesto de manifiesto en algunos municipios y que él llevó al exceso. El convenio significaba un acuerdo privado entre Ayuntamiento y empresario por el cual, a cambio de dinero por adelantado, se satisfacían las inquietudes del promotor. El pago podía darse en efectivo o en especie. El convenio, por otra parte, no tenía por qué someterse a la ordenación prevista en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1986. De esa manera, una zona verde podía pasar a ser edificable o una zona forestal podía dar cobijo a una urbanización. Gil actuó sin límites. Tampoco hizo demasiado caso de la legislación en materia de concesión de licencias de obra. Liberalizó todas las normas a su manera.

Hay documentos que prueban cómo Gil detallaba como pago de un convenio la adquisición de un Rolls Royce negro con los asientos forrados de cuero blanco. El convenio no tenía por qué ser público ni por qué atenerse a las directrices del PGOU en vigor, pero daba a los municipios un instrumento alegal que permitía financiar sus necesidades. El problema era discernir cuáles eran esas necesidades y dónde se situaba el interés público y el interés privado. El círculo se cerraba en los plenos municipales, donde se le daba al procedimiento apariencia de legalidad.

Gil entendía que eso no era más que un ejercicio de soberanía. Quedaba un último escollo. ¿Y si el convenio no se ajustaba al Plan General? Tampoco parecía importar. Gil conocía por experiencia la inoperancia de la justicia en estos asuntos: para cuando ésta diera sus primeros pasos, los compradores estarían disfrutando de su vivienda. No se puede olvidar que de esta legalidad enmascarada participaron también otras instituciones, tales como registradores de la propiedad, notarios y, por supuesto, entidades bancarias que concedieron créditos para la edificación de urbanizaciones bajo sospecha.

Gil creó un modelo. Un modelo excesivo, pero que ponía de manifiesto las debilidades del sistema. Su práctica corrió como la pólvora por el Mediterráneo. En poco tiempo se generalizó por otros territorios. Quizá nadie llegó tan lejos como él y sus seguidores en Marbella, pero la realidad de poblaciones que han diseñado planes de expansión urbanística que multiplican hasta por 40 su futura población es ahora un hecho cotidiano en España.


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El gran escándalo

REPORTAJE
Cómo hemos llegado a esto
Convenios urbanísticos y recalificaciones permiten enormes beneficios sin arriesgar
RAFAEL MÉNDEZ
DOMINGO - 29-10-2006
Tras ocho años de boom urbanístico, la corrupción aflora por todos los rincones de España. Y sus mecanismos, hasta ahora subterráneos, quedan al descubierto. El método más conocido es el denominado pelotazo. Hay varias formas de darlo. Por ejemplo, una modificación en un convenio urbanístico entre un promotor y un ayuntamiento puede suponer millones de beneficios de golpe. Otra modalidad es el cambio de uso de suelo, con la que el dueño puede obtener plusvalías que ya querrían empresas en Bolsa (y sin poner un ladrillo). También es frecuente el aumento de la edificabilidad de una urbanización, un cambio en el papel que permite al constructor disparar sus ganancias.

Como dice el fiscal coordinador de Urbanismo, Antonio Vercher, "donde hay mucha construcción, hay más delincuencia". Por eso España es el lugar idóneo. La Ley del Suelo de 1997 convertía casi todo el suelo en susceptible de ser urbanizado y dio sus frutos: entre 1990 y 2005 la superficie edificada aumentó un 40%, a un ritmo de 800.000 viviendas anuales (tantas como Francia, Alemania y Reino Unido juntos). Desde 1998, los precios de los pisos han subido un 150%. España, con un tercio de los billetes de 500 euros de la UE, es el paraíso del dinero negro. Las autonomías han recalificado tanto suelo que el proceso es irreversible. Promotores, especuladores e intermediarios tienen suelo para seguir urbanizando durante décadas.

La situación ha creado una generación de ricos del ladrillo: promotores salidos de la nada, constructores en quiebra por la crisis de principios de los noventa, comisionistas, políticos a los pies de los constructores, empresarios que graban a los políticos... Y todo de forma casi impune. Con una justicia que rara vez paraliza de forma cautelar una obra; con una fiscalía escasa de medios contra la corrupción, con tribunales que tardan años en sentenciar y que, cuando lo hacen, llegan a ser ignorados. Éstas son las raíces del escándalo.

La recalificación

El pelotazo en sentido estricto se basa en la reca-lificación. Mediante este instrumento legal, alguien que ha comprado un terreno no urbanizable logra que pase a urbanizable. El terreno ha sido recalificado (oficialmente, reclasificado) y ya se puede construir. Lo suyo entonces es vender el solar para que otro lo construya a cambio de tres, cuatro, diez veces más de lo que costó inicialmente. Resultado, beneficios millonarios sin arriesgar dinero. Porque construir implica un riesgo: contratar personal, invertir, edificar, vender las viviendas...

El Ayuntamiento de Carboneras, del PSOE, sacó a concurso dos parcelas (600.000 metros cuadrados en total, 60 campos de fútbol) rústicas junto al hotel del Algarrobico en 2003. Las adjudicó por 3,6 euros el metro cuadrado a dos empresas locales y en nueve meses las recalificó, con lo que su valor se multiplicó. Está a falta de que lo apruebe la Junta de Andalucía.

Convenio urbanístico

El catedrático de Ciencia Política Manuel Villoria afirma que los convenios urbanísticos son "un nido de corrupción". Mediante estos convenios, totalmente legales, un promotor que tiene suelo no urbanizable negocia con el Ayuntamiento la recalificación y cuánto podrá construir si paga dinero. Así soslaya el Plan de Ordenación Urbana, que regula el urbanismo de la ciudad y que se hace cada varios ocho años.

Los convenios han proliferado en los últimos años y con ellos se han diseñado urbanizaciones en pequeños pueblos. Así, dos constructoras compraron 453 hectáreas protegidas junto al Guadiana en El Granado (600 habitantes, en Huelva). El 5 de abril de 2006 firmaron con el alcalde un convenio en el que éste se comprometía a recalificar el suelo a cambio de 3,3 millones de euros y el 10% del terreno. Las empresas podrían urbanizar allí 3.088 chalés, hotel y campo de golf. El alcalde, Juan Burga, del PSOE, defiende el proyecto.

Viviendas ilegales

En toda España, pero principalmente en la costa, proliferan las viviendas ilegales, casas en terreno rústico. Entre enero de 2005 y junio de 2006, la Guardia Civil ha denunciado 12.832 construcciones ilegales, 24 al día. Y sin embargo es la punta del iceberg. En la huerta de Valencia o de Murcia era frecuente que los particulares levantasen casas en sus terrenos sin permiso. Son casas para uso particular que consiguen abastecimiento de agua y luz de forma alegal y que con el tiempo acaban amnistiadas.

Sin embargo, ya hay casos de urbanizaciones construidas en terreno no urbanizable. En Málaga, a base de reparcelaciones en terreno rústico y amparándose en la ley que permite construir un chamizo para aperos de labranza, hay 9.000 chalés ilegales, la mayoría vendidos a extranjeros, y que ahora serán legalizados. En Zurgena (Almería), la fiscalía ha pedido el procesamiento de todos los concejales por permitir 1.300 chalés en suelo rústico.

Justicia ineficaz

Greenpeace ha contabilizado un centenar de denuncias y sumarios abiertos por delitos urbanísticos sólo en el litoral, pero la justicia rara vez frena las obras. Un fiscal de Urbanismo admite: "No tenemos medios. Llegamos a los casos que afloran por denuncias o por un empresario cabreado, pero no alcanzamos a saber si en los convenios urbanísticos hay un acuerdo previo y corrupción".

Este fiscal lamenta la dificultad para paralizar cautelarmente obras. Los jueces son reacios a concederlas porque el daño al promotor es muy grande si al final se demuestra que la obra es legal. Así que, como en Cantabria, cuando llegan sentencias que anulan una urbanización, las viviendas están ya construidas. A veces, como en Las Navas del Marqués, la sentencia llega antes de que entren las máquinas. Eso no ha evitado que el constructor Francisco Gómez, El Paloma, haya talado unos 5.000 pinos con el argumento de que nadie ha pedido la ejecución de sentencia.

Dinero negro

El sector inmobiliario es tradicionalmente uno de los refugios predilectos para el blanqueo de dinero. Es una evidencia que nadie discute. Por eso, el boom del sector ha disparado las alarmas. Una de ellas es muy significativa: en España circulan un tercio de los billetes de 500 euros de la Unión Europea

Otros factores contribuyen a situar a España como uno de los paraísos para el lavado de dinero, pero casi todos ellos están relacionados con el urbanismo. Destacan los escasos controles que había hasta hace unos meses sobre las actividades de notarios y registradores, elementos fundamentales para que se produzcan operaciones de lavado con inmuebles de por medio.

La Operación Ballena Blanca, en la que se intervino la urbanización La Alcaidesa, en la Línea de la Concepción, demuestra cómo delincuentes extranjeros utilizaban España y las viviendas para poner a buen recaudo sus inversiones.

Nuevos poderosos

Los años de la explosión urbanística han hecho proliferar promotores que se convierten en multimillonarios con tentáculos en otros negocios. Como Francisco Hernando, Paco el Pocero, que levanta una megaurba-nización de 13.000 viviendas en un secarral de Seseña, en Toledo. Sólo 14 días antes de la recalificación compró el 44% del suelo. Hernando nació en un barrio muy humilde y apenas aprendió a leer y escribir, según su autobiografía. Ahora comanda un yate que recuerda al Titanic. Hernando ha dado el salto a gestionar aviones privados.

Pedro García Meroño y Facundo Armero eran hace cinco años dos desconocidos y hoy son dueños de Polaris World, adjudicatarios de la televisión autonómica de Murcia y socios en otros negocios del número tres del PP murciano, Antonio Sánchez Carrillo. Fidel San Román, constructor de casi todo el municipio madrileño de Las Rozas, obtuvo la adjudicación de la plaza de toros de Las Ventas.

Partidos

La ONG Transparencia Internacional, que cada año elabora un informe sobre la corrupción en el mundo, ha denunciado que en España existen partidos pantalla en la costa con el fin de controlar el urbanismo. En las negociaciones de las alianzas de gobierno, el urbanismo suele ser la pieza más codiciada.

Con la proliferación de casos de corrupción, el PSOE ha anunciado mano dura y que no presentará en las municipales de 2007 a los cargos de los que tenga sospechas de corrupción. El PSOE ha expulsado al alcalde de Ciempozuelos, al de Aldea del Fresno y al de Morata (en Madrid), y también ha forzado la salida del de Los Alcázares (Murcia). El PP sostiene que la corrupción no le afecta y mantiene a los alcaldes de Alicante, Orihuela y Torrevieja, La Línea de la Concepción y Tui, entre otros, que están imputados. Aunque persiste la sospecha de que las comisiones financian los partidos, no hay casos demostrados.

Otros implicados

La corrupción urbanística no se puede entender como un suceso aislado donde sólo intervienen dos partes, el sobornado y el que soborna. Generalmente, en toda operación urbanística intervienen otros agentes en calidad de "profesionales". Y el problema aparece cuando miran para otro lado.

Es el caso de notarios y registradores de la propiedad, de asesores fiscales y despachos de abogados, además de las instituciones bancarias. Todas las operaciones urbanísticas de cierto tamaño requieren la intervención de estos profesionales y de estas instituciones. Otra cosa es su grado de compromiso a la hora de poner en conocimiento de las autoridades todas aquellas actuaciones que resulten sospechosas. Muchas viviendas ilegales se han financiado con hipotecas, muchas urbanizaciones sospechosas han recibido un crédito bancario. Y es evidente que los mecanismos de control no han funcionado debidamente.


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REPORTAJE
Hipotecas para todos los gustos
Las entidades bancarias desatan una guerra de ofertas de préstamos para atraer a nuevos compradores de vivienda
FERNANDO BARCIELA
NEGOCIOS - 29-10-2006


Publicidad de las nuevas hipotecas en una oficina de la BBK. (LUIS A. GARCÍA)
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Nuevas fórmulas para todos los gustos

Si el plazo de amortización se amplía a 50 años, el pago mensual se reduce un 40%. Eso explica que pisos caros se compren a 600 euros al mesEl mercado hipotecario se ha convertido en un bazar. Con los tipos de interés en ascenso y los precios de la vivienda por las nubes, las entidades crediticias se han lanzado a la captura de inmigrantes y jóvenes con un abanico de fórmulas que les permitan reducir el pago de mensualidades. La entrada de agentes extranjeros ha forzado a los bancos a modernizar sus ofertas.

Las oficinas bancarias han empezado a llenarse de jóvenes parejas en busca de una hipoteca. Justo cuando el precio de los pisos supera niveles estratosféricos y el Euríbor va por encima del 3,8% frente al 2,1% de junio del 2005. Cuando todo parecía conjurarse para frenar a los compradores, nada parece hacerles desistir de la casa soñada. En julio pasado, el saldo hipotecario alcanzaba los 846.488 millones de euros, 25,7% más que en 2005.

Antonio Anglada, director general adjunto de GE Money Bank, afirma que "estamos ante una espectacular flexibilización del mercado hipotecario con avalancha de nuevos productos para facilitar la compra". Donde hace años no había más que hipotecas amortizables a 15 o 20 años, con el límite del 70% o 80% del valor de tasación, ahora todo vale: préstamos sobre el 100% del valor, plazos de 40 y 50 años, carencias de varios meses al año o la posibilidad de pagar intereses y aplazar el capital hasta el final.

Bancaja tiene en su web un simulador en el que los interesados pueden elegir variables hasta que dan con la suma que están dispuestos a pagar. "Es, en definitiva", explica Sebastián Ruiz, director de marketing de Bancaja, "lo que preocupa a los compradores. Dados los altos precios de los pisos, ya no les preocupa tanto cuándo van a terminar de pagar la vivienda o el tipo de interés. Lo que quieren saber es cuánto van a pagar al mes y si pueden pagar lo mínimo posible. Gana la entidad que facilite el pago más bajo".

Y si esto ocurre cada vez más, se debe al interés de las entidades por los jóvenes y los inmigrantes, hasta hace poco fuera del mercado. "Los jóvenes son un segmento en alza, lo que, unido a la subida de precios y tipos y al estancamiento de los sueldos, ha obligado a las entidades a buscar fórmulas para reducir la cuota mensual", dice Patricia Magdaleno, de Bankinter. Lo mismo suscriben en el BBVA, donde han flexibilizado las condiciones de los préstamos para ofrecer productos que faciliten la adquisición de una vivienda.

No hacerlo sería arriesgarse a provocar un parón en un mercado inmobiliario activo por la entrada en masa de compradores. Y arriesgarse también a una mayor tasa de morosidad en el caso de que el Euríbor supere el 4,5%. "Los tipos suben y algo había que pensar para hacerles frente", apunta Inés Manguilote, de la BBK. La flexibilidad ofrecida a los nuevos clientes está disponible para los antiguos. "La cuestión", prosigue Ruiz, "es evitar que se asfixien. No ganamos nada con atosigarlos ni nos interesa quedarnos con sus casas".

Esta nueva filosofíaha llevado a la explosión de nuevos productos. Pese a que algunos bancos habían empezado a ofrecer plazos de 30 o 40 años, la mayoría se apunta a la nueva modalidad. "Y esto es sólo el principio", dice Anglada.

"Bancaja pegó antes del verano un volantazo a su negocio hipotecario. En julio lanzó el programa Paga Cuando Quieras, cuyo objetivo, según Ruiz, es implantar una libertad de pago, un sistema con suficiente flexibilidad como para que los clientes decidan cómo quieren pagar su hipoteca". La caja amplió el aplazamiento de la devolución del capital hasta 40 años y eliminó comisiones en el cambio de productos.

También Bankinter ha lanzado dos productos revolucionarios en asociación con GMAC, la financiera de General Motors: un préstamo hipotecario sobre el 100% del valor de la vivienda, cuyo pago de parte del capital (20% a 80%) se puede aplazar hasta el final del préstamo. Otro producto, aún más rompedor, permite que el comprador pague sólo intereses y deje la totalidad del principal hasta el final del contrato. En este caso tendrá que pagar un 30% de entrada. Todo esto es inédito. Si la ampliación del plazo de amortización de los 25 años hasta los 40 o 50, que ofrece, por ejemplo, la BBK, permite reducir el pago mensual en un 40%, la supresión del pago de principal lo reduce aún más. Ello explica que pisos muy caros en Madrid puedan comprarse ahora por 500 o 600 euros al mes.

La flexibilidad no es general. Un breve vistazo a las webs permite comprobar que Bancaja o la BBK son más agresivas que La Caixa y que el BBVA lo es más que el Popular. Miguel Ángel Luna, de este último, reconoce que "nuestro banco es conservador, y en vista de los riesgos del sector inmobiliario ha decidido pisar el freno". En los últimos años, los bancos españoles han sufrido presiones de entidades extranjeras, como la americana GE MoneyBank, y brokers especializados en intermediar en el tema hipotecario. "Al optar por la mejor oferta hipotecaria existente en el mercado para nuestros clientes, obligamos a los bancos a ser más flexibles", explica Ángel Bouzas, consejero delegado de Fredom Finance, un broker británico que actúa en España desde el 2003.

En un mercado como el español, donde la mayoría de las familia disponen de unos activos inmobiliarios líquidos sustanciales (diferencia entre el valor del piso y el remanente de hipoteca a pagar), estos intermediarios tenían que resultar decisivos. Su propuesta es sencilla: al negociar en bloque, además de ofrecer las hipotecas más interesantes y conseguir condiciones favorables, se ofrecen a englobar las diversas deudas de una persona -tarjetas de crédito, letras de coches, equipos electrónicos, viajes...- en su deuda hipotecaria y a plazos más amplios.

"No hay por qué extrañarse de que la gente se apunte a las ofertas de consolidación o refinanciación de deuda que potenciamos", afirma Bouzas. "¿Por qué van a pagar deudas al 20% si las pueden reducir al 5%? La gente quiere no agobiarse, sino recuperar renta para consumir". El más popular de estos intermediarios es el británico Freedom Finance. A los tres años de aterrizar va a ampliar su plantilla de 100 a 400 personas. Fuertemente agresivo en marketing y publicidad, Freedom Finance no sólo ha tenido éxito en la consolidación de deudas, sino que ha abierto brecha en las hipotecas, creando mercados que la banca convencional desdeñaba.

Giro de 180 grados

"Logramos hipotecas para todo tipo de clientes, con avales o sin ellos, con o sin dinero ahorrado, puedan o no demostrar sus ingresos y tengan o no incidencias de pago. ¿Truco? No hay. El que tiene más riesgo tiene que pagar más. Tampoco el rating de Estados Unidos es igual que el de Botsuana".

"Al principio tuvimos que empezar con entidades extranjeras", dice Carolina Marín, de Alfa Inmobiliaria, "si bien ahora los bancos españoles están ya activos en este campo". Quedarse fuera de este mercado les hubiese supuesto un riesgo, pues, si bien estos brokers suponen sólo el 3% del mercado, se espera que crezcan como la espuma. "En el Reino Unido tienen el 35% del mercado y en EE UU el 55%", comenta Bouzas.

GE Money Bank, de GE Capital, especializado en productos y de riesgo (tiene una división de préstamos a personas insolventes), fue uno de los bancos que más hizo por la expansión de los brokers en España al no contar con red propia. "Llegamos a traer brokers ingleses", comenta Antonio Anglada, director general adjunto, "para participar en cursos y seminarios". Igual que ocurre en EE UU, los audaces productos de Ge Money Bank se están colocando en masa.

Algunas entidades españolas están lanzando empresas de tipo similar. Caixa Galicia, según Anglada, está promoviendo su filial Crédito Familiar, que se centrará, también a través de los brokers, en la venta de hipotecas y productos de consolidación". Un grupo de cajas acaba de crear Celeris, especializada en crédito de consumo e hipotecario. A lo que habría que añadir el desembarco de GMAC (de General Motors) con el lanzamiento de los dos productos hipotecarios de Bankinter ya citados.

"Algunos productos que ahora comercializamos los lanzamos hace diez años, y hubo que retirarlos porque la gente no los entendía", dice Ruiz, de Bancaja. La opinión general es que los bancos, en el tema hipotecario, han dado un giro de 180 grados.

Nuevas fórmulas para todos los gustos

- Plazo más amplio. Hicieron falta 13 años para pasar de la amortización media de 12 años en 1990 a la de 25 en 2003 y en 2005. Pero en los últimos meses han empezado a proliferar los plazos de 40 e incluso 50 años. -

- Cambio de cuota. El cliente elige la cuota mensual a pagar y la cambia anualmente alterando el plazo de amortización del préstamo. -

- 100% del valor tasado. Una rareza hace cuatro años, se ha convertido en la elección más común. Algunos bancos exigen, sobre todo para el caso de jóvenes o personas con ingresos no comprobables, la suscripción de un seguro de cobertura. -

- Carencias. Casi todos los bancos ofrecen la posibilidad de aplazar pagos durante algún o algunos meses al año de forma total o parcial (intereses o capital). Algunos bancos están ofreciendo carencias más largas en caso de situaciones especiales (desempleo, enfermedades). -

- Cuota fija. Se ofrece en el caso de hipotecas a tipo variable. El cliente elige pagar siempre la misma cantidad, suban o bajen los tipos. A tipos más altos, plazo más largo. -

- Cuota creciente. Es interesante en el caso de personas jóvenes que desean pagar menos durante los primeros años para ir incrementando el pago de forma escalonada a lo largo de la vida del préstamo. -

- Opción 'revolving'. Permite volver a disponer de la parte de capital ya pagada al tipo hipotecario, lo que le evita tener que pedir créditos de consumo o solicitar una ampliación de la hipoteca. -

- 'Only interest'. Se paga sólo intereses durante parte o la totalidad de la vida del préstamo, aunque éste sea de 40 o 50 años. El capital queda pendiente de pago hasta el término del préstamo. En una época de inflación normal (2% a 3%), el valor del principal al cabo de 40 años es poco significativo. -

- Cambio de casa. El banco, además de financiar la nueva vivienda, da al cliente un período de carencia en la hipoteca de la casa anterior para darle tiempo a que la venda. En algunos casos le ofrecen incluso una hipoteca-puente por la casa anterior, que liquidará cuando cierre su venta. -

- Hipoteca inversa. Se trata de abrir una línea de crédito con garantía hipotecaria que le permita a un jubilado complementar su pensión o pagar una residencia. Una vez que fallezca, sus herederos accederán a la casa con el pasivo derivado de la operación. Tendrán la opción de liquidar ese pasivo, suscribir una nueva hipoteca o vender la casa y devolver la suma prestada al banco. -

- Reunificación de deuda. Consiste en integrar todas las deudas en la deuda hipotecaria con el fin de reducir los pagos mensuales o salir de una situación de agobio. -

- Ampliación. Utilizada por personas que han pagado una parte sustancial del préstamo y que disponen de margen para endeudarse más en otras inversiones.


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  #6  
Antiguo 29-oct-2006, 03:51
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Hay más incluso. Mañana sigo, si algún otro del foro no pone lo que queda de lo que publica EL PAIS

Saludos


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  #7  
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http://www.elpais.es/articulo/elppor...nismo/política


¿Me estoy volviendo paranoico, o de verdad que nos leen? Disculpen el ataque de vanidad insufrible, pero este editorial me recuerda mucho (en su parte central) al tocho de despedida que escribí ayer en este hilo:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...t=16712&page=1
Ya me voy.

Totalmente de acuerdo. Las ideas son "virales", especialmente las buenas. No se vaya, por favor.
Creo que algunos foreros, por la eficacia de sus posts, tienen ya aunque no la quieran cierta "responsabilidad" en el devenir del proceso. Me podría poner bíblico, y referirme a la parábola de los talentos....
¿En que me baso?
http://www.alexaholic.com/cincodias....m+burbuja.info


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  #8  
Antiguo 29-oct-2006, 11:21
Hayek Hayek está desconectado
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Iniciado por Miss Marple
http://www.elpais.es/articulo/elppor...nismo/política


¿Me estoy volviendo paranoico, o de verdad que nos leen? Disculpen el ataque de vanidad insufrible, pero este editorial me recuerda mucho (en su parte central) al tocho de despedida que escribí ayer en este hilo:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...t=16712&page=1
Ya me voy.

Escribes muy bien y es un placer leer tus comentarios

Así que seguro que te leen también los de el País y muchos periodicos más...


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  #9  
Antiguo 29-oct-2006, 13:06
UNTROLL UNTROLL está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
Totalmente de acuerdo. Las ideas son "virales", especialmente las buenas. No se vaya, por favor.
Creo que algunos foreros, por la eficacia de sus posts, tienen ya aunque no la quieran cierta "responsabilidad" en el devenir del proceso. Me podría poner bíblico, y referirme a la parábola de los talentos....
¿En que me baso?
http://www.alexaholic.com/cincodias....m+burbuja.info

Yo también le voy a echar de menos ya que sus post son concisos, claros y al grano a parte de tener bastante buena prosa, otra cosa es la sinceridad que emanan, nada tintados por ideologias de ningún tipo, con una dosis de imparcialidad que a veces son una rayo de luz en este foro.

En fin que me estoy poniendo cursi y poetico.

Sobre el enganche al foro también te doy la razón, porque yo mismo lo he visto como una valvula de escape personal y esto no puede seguir asi, incluso he descuidado mi trabajo(aunque en este ando últimamente muy desmotivado y eso ha provocado que me enganchara más al foro) ,tambien he descuidado otras cosas.

Bueno espero que postee de vez en cuando y no nos olvide que en ciertos momentos, cuando todo hace que tendamos al Black/White es muy agradable la brisa fresca y la gama de colores del arco iris.

Otra vez te estas poniendo cursi.

Un saludo.

Última edición por UNTROLL; 29-oct-2006 a las 13:16


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  #10  
Antiguo 29-oct-2006, 14:07
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Iniciado por dafo
REPORTAJE
Hipotecas para todos los gustos
Las entidades bancarias desatan una guerra de ofertas de préstamos para atraer a nuevos compradores de vivienda
FERNANDO BARCIELA
NEGOCIOS - 29-10-2006

Nuevas fórmulas para todos los gustos

Si el plazo de amortización se amplía a 50 años, el pago mensual se reduce un 40%. Eso explica que pisos caros se compren a 600 euros al mes.

Ahora entiendo el comentario del LSD de Miss Marple... de donde habrá sacado Barciela lo de la reducción de un 40% gracias a extender la hipoteca a 50 años?
A lo mejor si de 15 años la extiendes a 50... porque sinó, no me cierran los cálculos.


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