Hola, soy Burbujita75, necesito aclarar unas dudas que tengo sobre el tema de la ejecución hipotecaria, así como la deuda pendiente final que le queda al deudor. Si alguien que trabajara en un banco me pudiera ayudar se lo agradecería, ya que son dudas de carácter bancario-financiero (como os guste llamarlas).
No se si estoy en el sitio correcto para formular estas dudas, así que por favor hacédmelo saber para seguir con ello. Estaré pendiente del foro.

Muchas gracias de antemano.

Burbujita75.

Los que mejor lo saben son los juzgados civiles, o mirar las leyes correspondientes, en un banco por lo que he visto algunos no saben ni donde estan. Hay muchos hilos sobre el tema, en último caso, la vivienda sadrá por el 50% de lo escriturado, es la última oportunidad para poder recuperarla. Si no hay dinero, pues se la quedará el banco, sobre todo ahora que los subasteros han desaparecido y la diferencia entre ese 50% y la deuda es lo que quedará por pagar al banco de turno. Si la casa vale 150000, debes 120000, pues 75000 que es el 50%, menos 120000, es lo que debes al banco, más la pérdida de la vivienda.

__________________

Busca hilos, que está explicado.

Cuando el banco ejecuta la hipoteca, te cobra:

- Coutas vencidas.
- Intereses.
- Costas del procedimiento de ejecución.

Si el piso se subasta, al precio de venta le restas lo que debes. Si el resultado es >0, enhorabuena, esa pasta que te llevas. Si, por el contrario, sigues debiendo pasta, el banco buscará tus bienes hasta cobrarse la deuda.

Si el banco se adjutidca el piso (puede por el 50% del valor de tasación, que es el tipo de la subasta), pues lo mismo.

Son 60 euros.

Gracias Ulises 33 y Capigorrista por contestar. La verdad es que lo que habeis contestado ya lo sabía...Pero hay dos dudas que me "aturden", allá van:

DUDA 1:
- Según me han dicho en una entidad financiera (que no se yo si fiarme porque andaban con prisa al contestarme) se solicita una tasación ANTES DE LA SUBASTA a una empresa tasadora que no es la habitual (ej. Si es la CAM no piden esta tasación a Tabimed) para hallar el valor de mercado de esa vivienda días antes de la subasta. Pues bien, la duda es que si según el art. 671 de la LEC que transcribo:

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50 % de su valor de tasación...

y añado yo ese NO ES EL PRECIO INICIAL DE LA SUBASTA, ya que este es el que figura en la escritura como bien ha dicho ulises 33, pero claro, al decirme el banco que se pide una nueva tasación ya no es lo mismo....el precio de mercado de ahora que el precio de hace 5 años cuando todo estaba por la mismísimas nubes.

Resumiendo: la duda que me surge es que DE QUÉ PRECIO PARTE EL BANCO PARA ADJUDICARSE LA VIVIENDA POR EL 50%, si por el valor de tasacion de hace 4 días o el valor de subasta que figura en la escritura?????.

DUDA 2:

Dicho valor de subasta corresponde a la siguiente ecuación:

VALOR DE SUBASTA = PRÉSTAMO PRINCIPAL + INTERESES ORDINARIOS (4-9%) + INTERESES DE DEMORA (25%) + COSTAS Y GASTOS JUDICIALES (17%) + PRESTACIONES ACCESORIAS (5%).

Pues bien, la duda aparece cuando se piensa:

CANTIDAD RECLAMADA AL DEUDOR = PRÉSTAMO QUE QUEDA POR COBRAR + INTERESES + INTERESES DE DEMORA + COSTAS JUDICIALES.

Es decir, si os fijais, es prácticamente lo mismo......entonces no se dónde puede estar el gazapo, ya que estas ecuaciones las he obtenido observando muchas notas simples y escritura en mi poder, y claro, si echais unos números no salen las cuentas, ya que si el deudor ha comprado una vivienda por 80.000 €, si entra en mora y se le aplica todos los % arriba mencionados, le puede salir la broma por una barbaridad (casi por el valor de subasta).
Os voy a colgar un ejemplo REAL para que entendais mi duda. Es el siguiente:


EL BANCO SE ADJUDICA LA VIVIENDA POR EL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN AL QUEDAR LA SUBASTA DESIERTA.

Valor de tasación en 2007 = 96.775 €.
Valor de subasta adjudicado en el momento de la escritura (año 2007)= 151.952 €.
Valor de tasación en 2009 = 81.000 €.
Valor de adjudicación en la subasta (año 2010). DUDA AQUÍ 50% de 81.000 o de 151.952???= X €.
Deuda pagada (dato supuesto) = 9.932’4 €*.
Deuda pendiente inicial (dato supuesto) = X €** DUDA AQUÍ.
Deuda pendiente final (la que queda una vez realizada la subasta) = X €***

* si parte de la cantidad del préstamo fue devuelto durante 2 años, pagando el deudor cada mes unos 413’85 €, cuyo dato se ha obtenido en el “cuadro de amortización de la hipoteca”.
**En base a la siguiente ecuación: cantidad reclamada al deudor = préstamo que queda por cobrar + intereses + intereses de demora + costas judiciales → 86.843 + 9.314 + 24.193 + 16.830 + 4.838 = 142.015 €. DUDA AQUÍ. (ya que es muchísimo!!!!!).
***En base a la ecuación: deuda pendiente inicial – valor de adjudicación, así que X - Y= Z €.

Es decir, el deudor, una vez terminado todo el proceso de la subasta, le queda pendiente una deuda de Z €.


Espero que no os haya liado más...

Espero me podais contestar y si no, gracias de todas formas.
saludos burbujeantes.

Valor de subasta que figura en la excritura?cual es ese?a ver,te la subastaran por el valor de tasacion que te hicieron hace 4 dias,que seguro,no sera de lejos ni parecido al de hace 5 años que comentas.


Pero que valor es ese?quizas te refieras al valor por el que se hace la escritura,o sea,el valor que se le da a la propiedad a la hora de escriturar.Pero ya te digo que este en una subasta,no sirve de nada,bueno si,si se subasta y ganas mas de lo que tienes escriturado,pagas a hacienda por aumento de patrimonio.


Pero eso amortizaba cada mes o era la cuota donde estan los intereses metidos tambien?porque los intereses que pagas en el recibo cada mes,no se deducen de la deuda hipotecaria y por cierto,¿es a ti a quien le van a subastar?

Saludos.

Nooo, a mi no me van a subastar. Siento no haber dado más explicaciones... Estoy haciendo un proyecto final de máster sobre todo esto (bastanet extenso y denso), y he ido a dos entidades financieras y te dicen lo de siempre: "es que estamos trabajando", "es que me pillas mal"....como si fuera a pedir limosna, en fin....
He leido mucho al respecto (subastas judiciales, ejec. hipotecaria, etc...) pero el otro día al plantearme hacer un supuesto con datos reales que tengo en mi poder, me surgieron estas dudas y ya digo que los bancos ayudan poco la verdad...
Por lo que veo el banco ANTE UNA SUBASTA DESIERTA de postores se adjudica la vivienda por el 50% del valor de tasación realizada hace 4 días, pero en todas las subastas judiciales el precio de salida de dicha subasta es el que figura en la escritura o nota simple y es ahí donde tenía una de las dudas (que ya está resuelta).

Gracias por las contestaciones a todos. Si me surge alguna otra laguna y no puedo resolverlo por mi misma os lo haré saber.

Saludos burbujiles.

Por cierto otra cosa para luisete 99, dices que los intereses que se pagan en el recibo cada mes no se deducen de la deuda hipotecaria...

En el supuesto que hago en mi proyecto he calculado una cuota de 413 €, cuota que paga el deudor durante 2 años, intereses incluidos.

Puedes explicarme esto un poco más??? porque pensaba que sí se deducían...
Quizá se me escape algo, ya que parte del proyecto de máster que estoy haciendo tiene relación con todo lo que rodea a una hipoteca cuando deja de pagarse, y tengo que manejar leyes del CC, LEC, Ley hipotecaria, términos financieros y bancarios, etc, etc, etc...cuando yo he estudiado arq. técnica.
La otra parte del proyecto hablo de la situación actual en España, los problemas del suelo, las ciudades fantasma, la situación actual de la gente joven y no tan joven...como ya he dicho, ES MUY EXTENSO y claro, temas financieros me estoy poniendo ahora al día y he aprendido mucho pero quizá se me escapen cosas...que no se o no me doy cuenta. Por eso si crees que necesito saber alguna cosa referente a CUOTAS MENSUALES por favor, házmelo saber.

Como siempre, muchas gracias por los comentarios.

Burbujita75.

A ver,en el recibo viene la parte que pagas de deuda(dinero prestado)y sobre este,los intereses que debes pagar;si amortizas de los 413 por ejemplo 100,el resto,son 313 euros de intereses,estos no se descuentan de la deuda,por lo tanto en dos años amortizando ese ratio,te salen 2400 menos de deuda,el resto habras pagado intereses.Por eso,cuando sube el euribor,te sube la cuota,porque el euribor influye sobre tu deuda;otro caso seria que hubieras caldulado esos 413 en un hipoteca con cuota fija.

Esto pasa en todos los prestamos,lo primero que amortizas son intereses,por eso es interesante ir amortizando capital siempre que puedas,asi pagando la misma cuota,pagaras menos de intereses y mas de deuda.

Saludos.

Sería interesante saber que pasa DESPUES DEL DESAUCIO.

Yo cuando veo reportajes , aún quejándose, los veo muy tranquilos, cosa que no entiendo.

Si antes no podías pagar , ahora tienes que pagar la deuda y además una casa para vivir.

Sería interesante saber los siguientes pasos de los bancos, van a por los avalistas, a por los bienes del endeudado, a por las nóminas (la parte del % sobre el SMI) ¿en que orden? ¿con qué intensidad?

Sería interesante porque a lo mejor se pasa de una enfermedad grave a una crónica y a lo mejor no es algo tan malo, y habría que empezar a pensar en la morosidad estratégica.

Buenos días, burbujita :


En la ejecución hipotecaria EL VALOR DE TASACION ES EL FIJADO EN LA ESCRITURA DE PRESTAMO Y NO HAY TASACION POSTERIOR.


En la ejecución no hipotecaria(por ejemplo, te embargan el piso porque has dejado sin pagar el préstamo para una megaoperación estética que te costó 30.000€ pongamos por caso) pues entonces SI HAY UNA TASACION POR PERITO DESIGNADO JUDICIALMENTE, previamente a sacar a subasta la vivienda.