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  #51  
Antiguo 28-oct-2006, 10:58
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
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Lo que es un topico sin base es considerar que los precios solamente los marca la oferta.
Si quieren vender, tendran que vender a precios accesibles para la demanda. Si no, no hay venta.
Es evidente, pero hay que dejarlo claro.
Y si mañana los bancos deciden no dar dinero, pasa lo mismo, si quieres vender deberás vender por lo que la demanda tenga ahorrado. Da igual lo que te haya costado.

Creo que no es ese el tema aqui, una chica decia de comprar una vivienda.

mi respuesta se referia a que si por ejemplo baja un 10% en 5 años y cuesta 22 millones , habra bajado a 20 millones.
que la inflacion no hay que considerarla pues igual que erosiona el precio erosiona la deuda.
por tanto debe pensar si le interesa esperar bajo el supuesto de que se ahorra 2 millones en 5 años.

CLARO QUE TAMBIEN PODRIAN SUBIR. . .

en cualquier caso que se olvide de la inflación al hacer sus cabalas.


Yo personalmente por 2 millones no esperaria, creo que la tranquilidad y la organizacion que puedes hacer si ya estas en una casa definitiva es fundamental.


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  #52  
Antiguo 28-oct-2006, 11:08
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por ex-burbujista
Creo que no es ese el tema aqui, una chica decia de comprar una vivienda.

CLARO QUE TAMBIEN PODRIAN SUBIR. . .

en cualquier caso que se olvide de la inflación al hacer sus cabalas.

Yo personalmente por 2 millones no esperaria, creo que la tranquilidad y la organizacion que puedes hacer si ya estas en una casa definitiva es fundamental.

El tema del acceso es fundamental. Muchos pensais que la oferta marca los precios, y eso es claramente erroneo. Mira mi firma: si el euribor sube, y yo tengo como límite la cuota que puedo pagar a tipos del año pasado, estoy directamente excluido. Si yo era el único que podía pagar, o demográficamente se ha excluido a mucha gente, esos pisos no se venderán. Así que descienden las operaciones. Pueden bajar el precio para que yo pueda comprar con esa cuota o no. Pero mi esfuerzo no va a subir, porque no puede.

A mi no me cuesta nada mudarme, pero en fin, supongo que eso depende del caracter de cada uno. De hecho, el alquiler me permite cambiar de trabajo facilmente, o de barrio, o de edificio, si hay problemas.

Lo que dices de la inflación es muy discutible.
1. No crecen los salarios igual que la inflación, así que la inflación erosiona tu nivel de vida, no la deuda.
2. El estado "natural" es que los tipos estén 2 puntos por encima de la inflación, y no al contrario.

Y finalmente, va a bajar mucho mas de un 10% según las zonas, y eso si la banca no se pone nerviosa. Los datos del mviv son bastante claros.
Y los registradores no sacan informe, así que ya sabemos por donde van los tiros.
Pesimo momento para comprar, ahora que todavía tenemos los tipos al alza y se construye cada vez mas.


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  #53  
Antiguo 28-oct-2006, 11:22
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
El tema del acceso es fundamental. Muchos pensais que la oferta marca los precios, y eso es claramente erroneo. Mira mi firma: si el euribor sube, y yo tengo como límite la cuota que puedo pagar a tipos del año pasado, estoy directamente excluido. Si yo era el único que podía pagar, o demográficamente se ha excluido a mucha gente, esos pisos no se venderán. Así que descienden las operaciones. Pueden bajar el precio para que yo pueda comprar con esa cuota o no. Pero mi esfuerzo no va a subir, porque no puede.

A mi no me cuesta nada mudarme, pero en fin, supongo que eso depende del caracter de cada uno. De hecho, el alquiler me permite cambiar de trabajo facilmente, o de barrio, o de edificio, si hay problemas.

Lo que dices de la inflación es muy discutible.
1. No crecen los salarios igual que la inflación, así que la inflación erosiona tu nivel de vida, no la deuda.
2. El estado "natural" es que los tipos estén 2 puntos por encima de la inflación, y no al contrario.

Y finalmente, va a bajar mucho mas de un 10% según las zonas, y eso si la banca no se pone nerviosa. Los datos del mviv son bastante claros.
Y los registradores no sacan informe, así que ya sabemos por donde van los tiros.
Pesimo momento para comprar, ahora que todavía tenemos los tipos al alza y se construye cada vez mas.

oks,

pero vamos a ver, te olvidas de lo principal,

aunque los intereses esten 2 puntos por encima de la inflacion el alquiler tambien cuesta dinero.

de forma que si el alquiler es mayor que esos dos puntos de diferencia compensa mas comprar desde el punto de vista de los intereses y la erosion por inflacion.

eso sin considerar desgravaciones que restan 1.5% a los intereses que pagas, de forma que los 4.2& se quedan en 2.7 reales,


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  #54  
Antiguo 28-oct-2006, 11:50
toledo toledo está desconectado
Forobodero
 
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Ex-burbujista, me temo que precisamente es el tuyo el análisis excesivamente simplista.

Lo que estamos discutiendo en economía se denomina "análisis de inversiones", y se estudia porque en la mayoría de las ocasiones las cuentas de la vieja que nos hacemos no se corresponden con la realidad porque es difícil tener en la cabeza todos los factores, como por ejemplo el hecho de que en un préstamo francés se pagan más intereses al principio que al final, de modo que en la práctica en la mayoría de las ciudades durante unos años se pagan más intereses que lo que costaría alquilar esa vivienda. Otro factor que tendemos a obviar son todos los gastos que van asociados con una inversión, como el hecho de que durante el tiempo que se es propietario se tienen unos costes (comunidad de propietarios, principalmente) que el alquiler no tiene, y al contrario, que el ahorro obtenido por el alquiler, renta unos intereses..

Para eso es para lo que se utiliza el concepto de valor actual neto, que consiste en actualizar a unidades monetarias del día de hoy cada uno de los flujos de caja que se producen durante cada periodo de la inversión.

Puesto que tanto al comprar, como alquilar primero y comprar después lo que estamos haciendo es gastar, el valor actual neto siempre ha de ser negativo (no estamos obteniendo rendimientos), pero los flujos de caja son muy diferentes y por tanto uno sale más caro que otro, y eso es lo que me propuse estudiar cuando hice la hoja de cálculo que colgué hace ya algún tiempo, y que he puesto también un poco más arriba preparada con los datos de Marinaa.

Te sugiero que le eches un vistazo y jueges con todos los parámetros. Descubrirás que para la situación en la que estamos en la mayoría de los casos incluso con una revalorización real de los pisos sigue mereciendo la pena alquilar y ahorrar antes de comprar. La idea subyacente es que tanto alquilar como hipotecarse son servicios que se pagan, pero alquilar sale más barato y el ahorro que se destina a reducir el principal de la hipoteca más adelante compensa con creces. Sólo con revalorizaciones muy importantes nominales de la vivienda (en mi caso particular más del 5% anual durante 4 años) no compensa ahorrar antes de hipotecarse.

Saludos,
Juan.


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  #55  
Antiguo 28-oct-2006, 12:11
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Iniciado por toledo
Ex-burbujista, me temo que precisamente es el tuyo el análisis excesivamente simplista.

Lo que estamos discutiendo en economía se denomina "análisis de inversiones", y se estudia porque en la mayoría de las ocasiones las cuentas de la vieja que nos hacemos no se corresponden con la realidad porque es difícil tener en la cabeza todos los factores, como por ejemplo el hecho de que en un préstamo francés se pagan más intereses al principio que al final, de modo que en la práctica en la mayoría de las ciudades durante unos años se pagan más intereses que lo que costaría alquilar esa vivienda. Otro factor que tendemos a obviar son todos los gastos que van asociados con una inversión, como el hecho de que durante el tiempo que se es propietario se tienen unos costes (comunidad de propietarios, principalmente) que el alquiler no tiene, y al contrario, que el ahorro obtenido por el alquiler, renta unos intereses..


Juan.


Fue justamente tu hoja de calculo la que mi hizo concretar la idea que tenia de siempre de que la erosion funciona en ambos sentidos.

Sobre lo que dices de la hipoteca con el sistema frances es falso.

Si tu al final del periodo pagas menos intereses que capital es porque propocionalmente pagas mucho mas dinero respecto de la deuda.

Las diferentes formas de pagar una hipoteca dan como resultado el mismo esfuerzo financiero, sean progresivas, el sistema frances, el americano, etc, todas suponen el mismo esfuerzo pero distribuido de diferente forma.

el sistema frances concretamente no supone que al principio pagues mas de intereses que de capital, y al final lo contrario.

Lo que ocurre es que al principio pagas una catindad muy pequeña respecto a la deuda. y al final pagas una cantidad enorme respecto a una pequeña deuda y eso da la impresion que se pagan mas de intereses al principio que al final

¿hace falta que lo aclare mas?


Lo que si ocurre con los interes es que dependiendo de si son mas altos o mas bajos las curvas temporales de amortizacion cambian.


asi, con intereses de 0 me interesa alargar la cuota el mayor numero de años posible, pero segun van subiendo los intereses la curva se tuerce y se va reduciendo el numero de años en que es optimo pagarlo.

con intereses al 100% me interesa pagar en un año.

Última edición por ex-burbujista; 28-oct-2006 a las 12:15


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  #56  
Antiguo 28-oct-2006, 12:41
danii danii está desconectado
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Exburbu tampoco te lies hombre que ibas bien y mas o menos estoy de acuerdo con tu doctrina de "exburbujista".

El sistema frances es una mierda porque si quieres vender en los primeros años, casi no has amortizado. Ese es el problema que tendran los que quieran cancelar la hipotecan si no pueden pagarla o si deciden refinanciar o cambiar las condiciones o lo que sea.

Toledo, no me carga la pagina de excel que has puesto. Me la puedes mandar por email? te dejo un privado con el mio.


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  #57  
Antiguo 28-oct-2006, 13:10
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Iniciado por danii
Exburbu tampoco te lies hombre que ibas bien y mas o menos estoy de acuerdo con tu doctrina de "exburbujista".

El sistema frances es una mierda porque si quieres vender en los primeros años, casi no has amortizado. Ese es el problema que tendran los que quieran cancelar la hipotecan si no pueden pagarla o si deciden refinanciar o cambiar las condiciones o lo que sea.

Toledo, no me carga la pagina de excel que has puesto. Me la puedes mandar por email? te dejo un privado con el mio.

Lo del sistema frances no lo comparto, no es como decis, dale alguna vuelta y si eso en otro momento me alargo sobre el tema.

la direccion de la hoja es esta, le fantaban las www

http://www.lazaro.es/marinaa.xls


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  #58  
Antiguo 28-oct-2006, 13:30
toledo toledo está desconectado
Forobodero
 
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Precisamente por eso hay que hacer un análisis de inversión, Ex-burbujista. Porque no es lo mismo cambiarse de alquiler a compra a los cuatro años que a los 15 años. Conforme va pasando el tiempo puesto que la cuota incluye más parte de principal la ventaja de ahorro que suponía ir alquilando se va reduciendo.

Pero a lo que vamos, para la mayor parte de los casos en los que nos estamos moviendo, esto es, esperar unos pocos años, es preferible alquilar y ahorrar incluso si sube ligeramente el precio real de la vivienda, y no digamos ya si se produce un estancamiento, si no directamente bajadas.

Saludos,
Juan.


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  #59  
Antiguo 28-oct-2006, 13:57
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de forma que si el alquiler es mayor que esos dos puntos de diferencia compensa mas comprar desde el punto de vista de los intereses y la erosion por inflacion.

¿Ves como no concibes las bajadas?


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  #60  
Antiguo 28-oct-2006, 14:16
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Precisamente por eso hay que hacer un análisis de inversión, Ex-burbujista. Porque no es lo mismo cambiarse de alquiler a compra a los cuatro años que a los 15 años. Conforme va pasando el tiempo puesto que la cuota incluye más parte de principal la ventaja de ahorro que suponía ir alquilando se va reduciendo.

Pero a lo que vamos, para la mayor parte de los casos en los que nos estamos moviendo, esto es, esperar unos pocos años, es preferible alquilar y ahorrar incluso si sube ligeramente el precio real de la vivienda, y no digamos ya si se produce un estancamiento, si no directamente bajadas.

Saludos,
Juan.

Insisto te equivocas,

voy a alargarme un poco sobre los sistemas de pago.

calculan cada mes la deuda que tienes y los interes que has de pagar por ella. entonces cada mes te toca pagar los intereses del capital que debes.
y luego pagas la parte de la deuda que quieras. entonces si pagas mucho el mes siguiente debes menos. etc.

tu puedes ir al banco y elegir el sistema que quieras de pago:

hipoteca creciente, (cada mes pagas los intereses) + una parte de capital que es mayor cada año pues esta hipoteca parte de que habra inflacion y tu salario ira subiendo.
con esta al principio tienes que esforzarte menos pero a cambio durante toda la hipoteca haras el mismo esfuerzo.

Sistema frances; (cada mes pagas los intereses)+ una cantidad de capital que se calcula para que el total sea el mismo durante toda la vida de la hipoteca.
con esta hipoteca si hay inflacion se supone que el esfuerzo disminuye con los años

creo que es alemana, (cada mes pagas los interes)+ una cantidad fija de amortizacion.
con esta al princio pagas una burrada pero en poco tiempo te la quitas de encima.

no veo que ninguna sea mejor que otra. ademas tu puedes ir al banco y solicitar una u otra.

y lo de los años de alquiler idoneos no se de donde lo has sacado.


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