Cómo volver a construir casas y obtener el 10% de beneficio

Los promotores creen que sin crédito no saldrán del ajuste


A pesar de que aún no se ha decidido la fecha en la que se celebrará el esperado encuentro entre promotores inmobiliarios, entidades financieras y Gobierno, los primeros ya tienen un plan. El presidente de la patronal nacional APCE y la madrileña Asprima, José Manuel Galindo, presentó ayer en el Congreso de los Diputados la que podría ser la nueva hoja de ruta de los señores del ladrillo para salir de la crisis. Galindo se mostró convencido de que existe capacidad (empresas promotoras) y materia prima (suelo en manos de bancos y cajas) para recuperar niveles de producción de unas 300.000 viviendas anuales en 2015.

Volver progresivamente a ese ritmo de actividad tendría repercusiones positivas en la economía y, sobre todo, en el empleo y no impediría que en los cuatro años que restan hasta entonces se siguiera absorbiendo el stock.

Estos números están incluidos en la propuesta titulada Plan de reconversión del sector inmobiliario residencial que APCE hizo llegar recientemente a Fomento y que fue presentada ayer en la Comisión de Vivienda del Congreso. Esta iniciativa contempla que ya este año podrían iniciarse unas 100.000 casas, casi un 10% más que en 2010, "siempre y cuando el sector contara con un volumen de crédito de 8.422 millones, frente a los 8.045 que obtuvo el ejercicio pasado", explicó Galindo. El impacto de esta mejoría en la actividad equivaldría a 0,33 puntos porcentuales de crecimiento del PIB y generaría 229.702 empleos, más del doble de lo ocurrido en 2010.

Préstamos dudosos

Los datos que manejan los promotores estiman que en la actualidad el volumen de créditos dudosos suma unos 180.000 millones, por lo que admiten que es complicado reclamar más préstamos. Pero Galindo dejó claro que "si no hay financiación, no se podrá devolver el dinero", con lo que si los promotores no vuelven a edificar, el problema del crédito al promotor no tendrá solución, insistió. Galindo recordó un dato demoledor. "El 62% de los activos inmobiliarios adjudicados por la banca procedentes de procesos concursales o quiebras corresponde a suelo, que deberá ser promovido en algún momento".

Así pues, la implantación de estas propuestas solo generaría beneficios. De un 10% para los promotores, unos 14.800 millones en el periodo 2011-2015 y de 37.000 millones para el sector financiero por la desamortización de terrenos. El precio medio estimado para esas casas del futuro es de 160.000 euros, un 12,3% por debajo del actual. ¿Escenario verosímil o pura utopía?

Un retorno fiscal de 28.800 millones y 642.000 empleos

El presidente de la patronal inmobiliaria APCE, José Manuel Galindo, asegura que si se aplicara el plan propuesto por el sector, en 2015 este ya aportaría casi un punto de crecimiento al PIB y la edificación de 300.000 pisos se traduciría en unos 642.000 empleos nuevos; además de un retorno fiscal de 28.800 millones.

Y es que los promotores se muestran convencidos de que con un mejor acceso al crédito, año tras año, las cifras irían mejorando. Así, en 2012 el crédito al promotor se incrementaría hasta sumar un saldo de 9.900 millones, de 12.760 en 2013, de 17.600 en 2014 y de 23.540 en 2015. Cifras que no se pueden sumar, ya que corresponden a los créditos concedidos a los promotores (cuya vigencia supera el año natural), a los que después se subrogan los particulares cuando se les entrega la casa. Por último, proponen crear una tipología de vivienda más barata, "social y económicamente sostenible" que reduzca el riesgo de exposición del banco.


La cifra

30.000 viviendas es el excedente sin vender ni alquilar que habrá en 2017 si el Gobierno logra que se recupere el acceso al crédito de empresas y particulares.


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El 10% es poco beneficio. Si se tarda 2 años o año y medio el beneficio debe ser del 15%-25% y eso tras haber descontado antes los gastos de financiación e impuestos, limpios. El beneficio ha de ser proporcional al riesgo.

¿Quién va a promover así, con un 10%? No se es empresario por obligación, luego no creo que lo hagan.

Lo que tiene que haber es buen suelo, barato y el resto de agentes se adapta y se pueden llegar a construir casas baratas.

el principal problema ahora es que todo el mundo quiere seguir chupando sin aportar valor añadido, que es lo que hacen los promotores, que al menos crean la vivienda.

Lo mejor es que el Estado les regle directamente el dinero... ellos los valen.

Aquí nadie ha entendido todavía la política, es increíble la fase de negación presente.

En construcción de carreteras no se sacan esos 10% de margen ni de coña, un 10% está muy bien. Eso sí, los pobres currantes no van a sacar esos salarios del pasado ni de coña, los materiales van a bajar, mayor competencia...

Joer, que las vacas gordas se han terminado.

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Venga, va, con el 25%:

700 euros el metro construido (que ya es), para 130 metros construidos (que ya es): 91000 euros

113.000 euros con un 25 % de margen (pocos negocios conozco con un margen como ese, al menos sostenible en el tiempo).

con IVA: 134.225 euros.

Fijate si tienen que bajarse del burro todavía. (OJO: 130 metros, nada de 68 metros construidos, que eso se ha estilado mucho los últimos años...)

Un 10% de beneficio, si lo repartes en 3 años que se tardan, te da un 3,33%. Lo que un depósito.

Con la diferencia de que en construcción te puedes comer el tocho.

Vamos, no lo veo nada viable.

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un 10% de rendimiento??? por ese dinero no se les hubiera ocurrido a promo/constructores siquiera levantarse de la cama para ir a ver al del banco para que les chupe la poolla.

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Ojo al cálculo de las rentabilidades: Esto no funciona en plan "pongo toda la pasta al principio de la obra-obtengo todo el beneficio al final". (Necesario si calculas 10% /3 años= 3,33% de rentabilidad).

No pagas todo al principio: Vas pagando a lo largo de la obra, vas financiándolo a 85 dias, vas recibiendo cantidades a cuenta...vamos, que se ha construido durante muchos años ganando ese 10% en una promoción, y los que lo hicieron no vivían mal...

Un 10% es muy poco, pero posiblemente no quede más narices, eso significaría articular de manera matemática-mecánica todos los engranajes, generar un organismo único, realizar una planificación previa a disposición de las empresas, y establecer todos los mecanismos de automatización de procesos en la construcción, con una central de compras de envergadura adquiriendo los materiales. Tendríamos industriales de la construcción, más próximos a las matemáticas y la ingeniería de procesos, que a los trámites administrativos (me permito cierta ingenuidad), ha de tener cubiertas las necesidades financieras en un 60%, con las aportaciones correspondientes de los que adquieran la vivienda. Posible es, y de hecho, es necesario. Por cierto, los costes aquilatados de construcción no son 700 euros m2, son bastante menos. Viviendas por debajo de 1000 euros el metro cuadrado son perfectamente viables.