Pisos en construccin, a la venta y su absorcin: lo que realmente nos queda


Pisos en construcción, a la venta y su absorción: lo que realmente nos queda Borja Mateo, Experto en Mercado Inmobiliario Residencial en España
25/03/2011 - 07:00 | 5 Comentarios


El 16 de marzo el Tesoro Público ha realizado una presentación ante inversores españoles y extranjeros con el fin de convencerles de las bondades de la economía española. ¿Qué dice el Ministerio de Economía sobre el mercado inmobiliario[1]?

En estos momentos existirían alrededor de 500 mil pisos de primera mano a la venta;
Habría unas 310 mil viviendas ya sea en un estadio de construcción avanzado o bien que vana a ser indiciadas a lo largo de este año;
De los dos puntos anteriores se desprende que, para el año 2013, el número de viviendas de primera mano aún a la venta será de unas 180 mil
Pero: ¿puede ser esto correcto? Para verlo hemos de saber cuál es la realidad del mercado. En España existen:

3 millones de pisos vacíos en grandes zonas urbanas[2];
620-720 mil tanto en zonas urbanas de primera residencia como en zonas de veraneo a la venta[3];
730 mil viviendas en construcción y 572 mil paralizadas en construcción;
1,243 millones de viviendas de primera mano finalizadas[4] (de las cuales el 70-80% a la venta[5]);
La demanda de pisos por año asciende a un máximo de 220 mil unidades, de las cuales 15.000 adquiridas por extranjeros no residentes[6]

De todo ello se deduce que:

España tardará, por lo menos, 8,5 años en absorber los pisos de primera y de segunda mano a la venta;
Si sumamos los pisos en construcción nos vamos, como mínimo a los 14,5 años;
Si sumamos el ritmo de pisos vacíos que salen al alquiler [7]nos podemos ir perfectamente a los 16-18 años[8]

Pero, ¿por qué la Ministra de Economía nos intenta, de forma dolosa, inducir al error?

El cálculo político es claro:

El fin primordial es que el Fondo Monetario no intervenga España ya que esto supondría el adelantamiento de las elecciones y la sustitución del actual gobierno;
Para evitarlo hay que ocultar la situación patrimonial del sistema financiero español que es mucho peor que la declarada: los activos (los bienes) de los bancos valen a precios de mercado mucho menos que sus pasivos (sus deudas), es decir, muchos de ellos son inviables;
A tal fin hay que ocultar la situación del mercado inmobiliario español puesto que la anterior es consecuencia directa de esta;
Con el fin de que los activos no sigan cayendo de precio de mercado hay que hacer creer a nacionales y extranjeros que:
Los pisos en venta son muchos menos que los reales;
La demanda está muy por encima de la real;
Los precios de los pisos han caído mucho menos de lo que lo han hecho[9];
Los pisos en construcción y en proyecto de obra son muchos menos que los reales

¿Cuáles son los mayores enemigos de esta estrategia?

La subida de los tipos de interés;
La demanda mermada de pisos contra una enorme oferta que incluye, no sólo los pisos ya construidos sino también los que están en proceso de construcción y los que tienen proyecto de obra;
La bajada de los alquileres que hace, sobre todo en un escenario de subida de tipos, que estos sean mucho más interesantes que comprarse un piso y los precios de las casas bajen aún más;
Una pirámide de población invertida que merme la demanda de pisos;
La constatación por parte de la ciudadanía de cuál es la situación real del mercado inmobiliario, de que los precios van a continuar bajando y de que, por tanto, postergue la adquisición de un piso con la consecuente bajada de los precios de los mismo. Este hecho llevaría a que los agujeros del sistema financiero español se agudizaran

Cualesquiera de los elementos que acabo de mencionar, por sí mismo y de forma independiente hace que los precios de los pisos bajen; ¿qué crees que sucederá sin, en un momento dado, confluyen todos a la vez? Tú mismo te puedes contestar a estar pregunta

En todo momento subyace, como va siendo el caso desde 2003, el deseo de hacer creer a la población que, cualquier momento, independientemente de cuál sea este, es el adecuado para adquirir una casa, todo ello a pesar de que se sabe, que eso es falso.

Comprarse un piso ahora es la peor inversión que un ciudadano puede hacer. Los pisos, hasta 2015-2016, ni tocar. Lo bien informado es esperar, alquilar y, sobre todo, negociar un alquiler ya existente.

La regla de oro para saber si un piso está a valor real es:

Pisos en grandes zonas urbanas tales que Gran Bilbao, Madrid, Barcelona,…mirar precios de 2005-2006 y aplicar un descuento del 65-70%
En zonas de veraneo (costa y montaña) el descuento ha de ser del 80-85%

Otra forma de ver si estamos en precio objetivo es
Grandes zonas urbanas: nunca pagar más de 18-20 veces el alquiler anual de la vivienda en cuestión, es decir, el rendimiento de la inversión ha de ser del 5%-5,6% anual;
Zonas de veraneo: no paguemos más de 10-12,5% veces el alquiler anual del piso, es decir, el rendimiento ha de ser el 8-10% anual

Borja Mateo es autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario” (editorial Manuscritos) que será presentado, por sexta vez, el lunes 28 de marzo en Madrid al que estáis todos invitados
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[1] Todos los datos son sacados de la presentación del Ministerio
[2] Ricardo Vergés Escuín
[3] Anuario Estadístico de Acuña y asociados, idealista.com — casas y pisos, alquiler y venta. anuncios gratis
[4] Tanto este como el anterior dato son obtenidos del artículo de Ricardo Vergés Escuín “La información asimétrica en el sector inmobiliario español”
[5] Cálculo del autor basado en estimaciones reales sobre los pisos, que ya finalizados, puedan estar ya a la venta. No todos los pisos construidos lo están
[6] En “Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España”
[7] En cuanto los tipos de interés suban el número de pisos que salgan al alquiler también lo harán ya que muchos propietarios, ante el aumento de las hipotecas, estarán obligados a sacarlas a este mercado
[8] En todos estos calculus no hemos tenido en cuenta los pisos que se hallan en proyecto de obra y que no han sido ni iniciados
[9] Según el índice de precios de vivienda de segunda mano del Ministerio de Vivienda los mismos habrían bajado el 8% entre mediados de 2006 –el pico de la burbuja- y el final del segundo semestre de 2010; nosotros sabemos que la bajada ha rondado el 29%
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Comentarios:

5. Por: Juan de Paplona el 28/03/2011 - 17:54
He leiod el libro de Borja Mateo y se lo recomiendo a todo aquel que desee entender que esta sucediendo en el mercado inmobiliario español
4. Por: blax el 28/03/2011 - 00:34
Pues yo que quereis que os diga. A mi me costó el piso 152.000 euracos en 2004. Hace poco me quise llevar la hipoteca del bbva al banesto y una de las condiciones de la oferta que me hacian era que la hipoteca no se hubiera constituido después de, precisamente 2004. Entiendo que será porque saben los de banesto que todo lo que se hizo después no tiene arreglo, ¿no? Por otro lado en el bloque donde vivo los alquileres estan en torno a los 600€ mensuales, por lo que 600X12=7.200 euros al año. Si lo multiplico por 20 veces el alquiler anual de la vivienda, como dicen en el artículo, sale que nadie deberia pagar mas de 144.000 euros por mi piso. Contando que tengo un vecino con un piso mucho mas grande y con párking que quiere vender por 180.000 y lleva seis meses en el intento, me parece que el artículo es bastante realista. Por cierto, al sr/sra. de Murcia le diria que por supuesto la economia está muuuy destruida.
Suerte a todos.
3. Por: ANONIMO el 26/03/2011 - 13:51
ESTO ES TOTALMENTE EXAGERADO, QUE SE TARDEN UNOS AÑOS EN VENDER LOS PISOS QUE HAY ES CIERTO PERO DE AHI A QUE UNA VIVIENDA CON PRECIO DE 2.005-2.006, HOY EN DIA VALGA ENTRE EL 15 % -20 %, AQUI EN MURCIA YO NO LO HE VISTO NI CREO QUE LO VEA, SI ESO FUERA ASI ESTARIA TODA LA ECONOMIA DESTRUIDA.

SALUDOS.
2. Por: Supermax el 25/03/2011 - 11:04
Con expertos como éste vamos bien. Con el baile de números se puede hacer cualquier cosa. Si he entendido bien ¿Para vender mi chalecito de Marbella tengo que ver lo que lo pagué en 2005 y venderlo al 15 % del valor de entonces? Me parece raro que a esos precios salgan pisos a la venta. Que la economía crezca, que se cree emplero, que los bancos presten y el problema de los pisos se arreglará solo. Tomará algun tiempo pero se arreglará. ¡Vamos! Que no hay que ser catastrofista. Aunque sea para vender libros, Don Borja...
1. Por: Xavi el 25/03/2011 - 032
Totalmente exagerado. El análisis que hace supone que el mercado no está controlado. Hoy en dia la economia de mercado y la ley de la oferta y la demanda y demás principios económicos que se usan en su forma más pura y teórica no pienso que sean válidos 100% debido a la intervención de los poderes fácticos que controlan (hasta cierto punto, sí, pero controlan) el curso de la economía. Mi humilde consejo para todos los que se atreven a pronosticar el futuro económico es que tengan en cuenta este factor porque lo cambia todo.

Resulta que quedan 100 pisos y se venden 10 por año: señores, tardaremos 10 años en absorver el stock. Fantástico!! Que grandes expertos tenemos!!

Un saludo.

No creo que se cumplan sus cifras de 65-70% de descuento con respecto a precios de 2005, pero el rechinar de dientes de los adoradores del ladrillo al oír contínuamente estas frases tiene que ser para no perdérselo...

Desde luego hay que reconocer que difusión está teniendo...

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Digno creo q hemos visto tantas cosas INcreibles ser comentadas en el foro para poco despues acaecer
q no es descabellado creer lo q dice BM
quien creia en 2006 q la crisi asolaria el pais?
quien creia en 2006 q tendriamos un 22% deparados?

por cierto , yo nunca me hubiera creido q despues de 30 años de democracia España hubiera pasado e ser una Dictadura a Republica bananera corrupta hasta la raiz
y mira comostamos.........

todo es cuestion de Fe empezando por los papelitos FIAT

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Una vivienda en 2005 que costara 200.000,si le quitamos el 65%,se queda en..........70.000 eurillos de nada,menudo rebajo seria y ya el 70% en........60.000 eurillos;no se si tendra razon en lo que dice,pero como sea cierto,las perdidas patrimoniales van a ser terrorificias.

Saludos.

hola quiero aportar algo



es curioso ahora como se intenta argumentar situaciones futuras suponiendo un mercado de oferta y demanda ajustado a un mercado real de demandantes y oferentes dentro de un mercado supuestamente libre. Nuestro mercado nunca ha funcionado así, ergo no tiene sentido aplicar hipótesis erroneas ya que sus conclusiones igual lo seran.



Si los activos inmobiliarios subieron de forma descontrolada durante años sin sentido real económico , deberíamos pensar que la bajada o el aterrizaje del mercado pudiera seguir la misma pauta irracional ....como realmente es.



hay un componente que es de capital importancia que es decisivo para valorar y analizar este mercado tanto pasado, como presente y posible futuro, y este es la especulación apoyada y avalada por un crédito flexible. De hecho, sin especulación no habría burbujas y sin crédito tampoco, estos dos componentes son fundamentales y eso independientemente del estado real de consumidores reales que puedan necesitar un piso como demandantes .



El componente especulación es el que domina en gran porcentaje la función de demanda compuesta de activos inmobiliarios durante muchos años , aumentando conforme nos acercamos a la cima expansiva de la onda inmobiliaria. Este y no otro, ha sido con diferencia el componente más importante y más dañino que ha propiciado la expansión de la burbuja a unos niveles descomunales . Y sí, una componente especulación que daría que hablar ya que viene soportada por distintas fuentes de naturaleza distinta , politica, económica, cultural, histórica ......



Yo soy burbujista, pero, por mucho que intentemos ahora comprender el presente mediante el análisis de pisos en construcción, disponibles de primera y segunda mano, esto será irrelevante en el momento en que el cambió de ciclo se vuelva a producir ..... que facilmente pudiera ser dentro de 5-10-30 años .... tan pronto como el crédito vuelva a entrar, el sentimiento sobre el mercado gire y empiecen los beneficios , de nuevo se estará gestando la nueva ola y posible burbuja siempre y cuando den de nuevo rienda suelta al componente especulativo y crediticio como hablado.



Para dar un cambio al mercado solo se necesita crédito, y beneficios ( beneficios inicialmente escuetos propiciados por cambio de sentimiento en el activo que atrae capitales) y todo esto INDEPENDIENTEMENTE del número de casas en construcción, de primera y segunda mano. En estos momentos ni hay crédito ni hay beneficios ( cambio de sentimiento) con lo que la tendencia en principio bajista se debe mantener.



No podemos esperar que una demanda real efectiva ahora sustituya a una demanda especulativa desbocada y de proporciones excesivas, eso es lo que hace ( fundamentalmente ) que el mercado no reaccione.



No nos hace falta ajustar la demanda a la oferta, porque nunca lo han estado para volver a reactivar el sector, simplemente lo que se pretende desde Gobierno y demás sectores promotres e inmobiliarios es intentar cambiar el SENTIMIENTO del mercado, por ser el primer paso necesario para dar un giro con el tiempo a la situación. Una vez que el sentimiento de mercado cambia y se instala, el crédito empieza a fluir de manera continuada.



Saludos