Quería hacer unas reflexiones acerca de lo que supone el embargo de un piso, ahora que está tan de moda todo el tema relativo a la dación en pago.

La conclusión a la que llego es que el embargo del piso sólo contrarresta menos del 25 % de la deuda. Muchos diréis, ¿cómo es ésto posible? Gracias a nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, cada ejecución supone un descomunal aumento de gastos. Os lo explico.

Supongamos que Pepito y Pepita compraron un piso por 120. Durante varios años han estado pagando y amortizando principal y, en este momento, deben 100 al banco. Pero, por diversos motivos, dejan de pagar.
Tras dos ó tres meses de espera, el banco inicia la correspondiente ejecución hipotecaria. Automáticamente, y sólo por ejecutar el piso, la deuda de Pepito y Pepita se incrementa en la cantidad presupuestada para gastos y costas. Ésta figura en la escritura del piso y, por lo general, suele rondar el 10 % del importe del préstamo. Si asumimos esto, la deuda de Pepito y Pepita acaba de incrementarse hasta 112 (100 iniciales + el 10% del préstamo). Ojo, no hemos incluido los intereses de demora, y tampoco hemos incluído la posibilidad, nada desdeñable, de que no se hayan presupuestado los gastos y costas, ó que su importe fuese mayor. Pero vamos a hacer un cálculo "conservativo" y "general", para no liarnos.

El banco embarga el piso y se inicia la subasta. En estos tiempos, como todos sabemos, nadie lo quiere, asique la subasta queda desierta. El banco se atribuye la propiedad y ahora tiene dos opciones: adjudicárselo por el 50 % de su valor de tasación ó por el total de la deuda. Como el banco no es tonto y no le gusta perder dinero, se lo adjudica por el 50 % del valor de tasación. Bien, ¿cuál es ese valor de tasación? Aquí, como antes, hay dos opciones: ó el piso se tasó en su momento y entonces el importe en que se tasa a efectos de subasta figura en la escritura, ó, si no figura, hay que nombrar un perito tasador para que tase la vivienda al precio actual. Vamos a ser nuevamente "conservativos", y vamos a suponer que el precio de Pepito y Pepita se tasó en su momento en 100. Entonces, el banco se lo adjudica por 50, y la deuda de Pepito y Pepita pasa a ser 62. Mientras tanto, si no me equivoco, siguen contando los intereses de demora, pero vamos a ser "generosos", y no vamos a contarlos.

El problema surge ahora: el banco reclama esos 62 con una nueva ejecución, pero, en este caso, y conforme a la LEC, hay que presupuestar nuevos gastos y costas. En esta nueva ejecución no valen las del caso anterior, porque esa cantidad sólo vale para la ejecución hipotecaria. ¿A que no sabéis en cuanto presupuesta inicialmente la LEC los gastos y costas de esta nueva ejecución? Pues en un 30 %. Con lo cual, con la nueva ejecución, Pepito y Pepita pasan a deber un 30 % más, es decir, 18,6 conforme a nuestros cálculos. Que nos dá un total de 80,6. 80, para redondear. Y eso sin contar intereses y considerando cifras "conservativas".

Osea, que te quitan el piso y, de facto, sigues debiendo el 80 % de la deuda. Y eso siendo "generosos", ya que puede haber casos donde se aproximara al 100 % de la deuda.

No sé si he cometido algún error jurídico. Si alguien sabe del tema, que rectifique, pero mucho me temo que esta es la cruda realidad.

No tengo ni idea de si tus cálculos son correctos o no. Pero dado que tengo claro que son los propios bancos quienes que dictan esas leyes para apoyar sus políticas estoy muy inclinado a creerlos.

Y otra cosa, si esto es verdad, el banco podría ir "De oca a oca y embargo porque me toca" quedándose con todas las posesiones de la pareja y avalistas (y avalistas de avalistas, en su caso) y al final la pareja debería al banco la misma cantidad que al principio, que tendría que pagar con sus posesiones futuras.

Una vez dijo un banquero londinense que no despedían a los brokers que "se habían equivocado" porque eran los mejores del mundo y "quién mejor que ellos, los mejores del mundo, para sacarnos de la crisis". Yo, como siempre hago en estos casos me enfurecí y lacé unos cuantos improperios a la tele, que es mi máximo nivel de rebeldía.

Pero viendo estos cálculos lo veo más claro. El banquero tenía razón. Son los mejores del mundo. Se han quedado con el dinero presente y futuro de los pepitos y sus familias.

Es una jugada maestra.

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¿Una nueva ejecución para qué? la hipoteca sólo se ejecuta una vez.

¡Todo facilidades hoygan!

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Con estas cosas entiendo por que los bancos daban hipotecas a diestro y siniestro, importandoles una mierda si en 5 años el dueño ya no podia pagar. No solo caia el Pepito.. sino toda su familia avalista.. y asi el banco incrementaba su patrimonio.

Se supone que el gobierno existe para regular estas cosas.. pero tambien es cierto que si queremos libertad estas cosas tienen que estar permitidas... lo que deberia de ser mas complicado es engañar a los pepitos.

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La primera ejecución es una ejecución "especial". Está regulado en el capítulo V del Título IV de la LEC, que trata de la ejecución sobre un bien hipotecado. De hecho, lo que diferencia un préstamo hipotecario de un préstamo al consumo, es precisamente éso: que en un préstamo hipotecario el único bien que se puede señalar, inicialmente, es la casa. Mientras que en un préstamo al consumo pueden señalar cualquier otro bien, como un coche, tierras ó una nómina. De alguna forma lo que pretende la Ley es que en los préstamos hipotecarios, se tenga que acudir a una subasta en la que alguien se la pudiese quedar por el valor de la deuda, ó incluso por un valor aún mayor. Hay que tener en cuenta que la Ley es del año 2000, y por aquel entonces era "imposible" que el precio de los pisos bajase.

Si tras el embargo de la casa sigue quedando deuda, es entonces cuando el banco tiene que instar una nueva ejecución, pero ya por los cauces "ordinarios", puesto que la casa ha sido embargada. Y es en esta nueva ejecución donde hay que volver a presupuestar gastos y costas de la nueva ejecución, cuantía que suele ser el 30 % de la deuda restante.

Mira el artículo 15 del Real Decreto Ley 6/2010: "En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en el mismo título ejecutivo...".

Estoy casi seguro. Son dos ejecuciones. Y sí, aunque nos duela, en la mayoría de las situaciones la casa, de facto, sólo supone el 20 % de la deuda, como mucho...

De salida hay que hablar con propiedad y no llamar embargo a una ejecución hipotecaria.

La LEC permite continuar con la ejecución de bienes personales en la misma ejecutoria si con la hipotecaria no se ha saldado la deuda. Es lo que se hace en la práctica totalidad de las ejecuciones.
Por otra parte, que se presupueste un 30% para intereses y costas no implica que se cobre, eso está sujeto a la tasación de costas y fijación de intereses que resulte. Por otra parte, eso es incompatible con tu idea de que sólo por ir a ejecución se eleva la deuda en un 10% (cuestión distinta es que a efectos de ejecución hipotecaria en la escritura se prevea su tasación). El valor de tasación por cuya mitad se adjudica el banco es el que incluye esos conceptos.
Y por otra parte, tampoco hay que dar por cierta la premisa de que los bancos ejecutantes se adjudican por el 50%: a veces hay postores, y en otras ocasiones aún pudiendo pedir que se le adjudique por el 50% si no los hay, piden que se haga por porcentajes mayores.

Finalmente, deber una cantidad no significa "pagar una cantidad". Cuando alguien ha perdido hasta la vivienda no suele tener más patrimonio, y es raro que disponga de una nómina de la que se puedan deducir cantidades relevantes (si la tiene), así que las cuotas de ese pufo le pueden resultar similares a la factura del móvil o la tele de pago.

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Correcto, pero creo que para que la gente nos entienda no hay que ser tan rebuscado con el lenguaje jurídico. Lo principal es que se entienda el concepto. De todas formas toda ejecución hipotecaria tiene como resultado el embargo de la vivienda (a no ser que se pague a tiemop), con lo cual se puede establecer un claro paralelismo.



No puedo discutir eso contigo porque como ya he dicho antes no estoy seguro al 100 %. Pero, ¿estás tú seguro de que en la propia ejecución se pueda seguir señalando bienes? Te recuerdo que es una ejecución hipotecaria que concluye (o al menos debería concluir) con el embargo de la vivienda. Y, ¿por qué se expresa así el Real Decreto-Ley? Habla claramente de dos ejecuciones... Habla de "la posterior ejecución". Yo lo siento mucho, pero discrepo. La ejecución posterior no es una ejecución hipotecaria, es una ejecución dineraria. Es un dinero que se debe, ya no hay piso por medio.


Ya sé que el 30 % es presupuesto. Pero mientras no se tasen las costas, es una cantidad que se debe, hasta que se formalice la propia tasación.
Por otra parte, los honorarios orientativos de abogado y procurador, como bien sabrás, suelen ir por escala. Y un 10 % de la deuda va a ser el mínimo que minute el abogado. Y un 1 % mínimo el procurador. Sin incluir IVA... Me imagino que conocerás los honorarios orientativos del ICAM ó el ICAB, por ejemplo... E incluso en otros colegios aún son más elevados. Todo ello por no hablar de los costes de la subasta, del embargo, de la inscripción registral...


¿Trabajas para un banco? ¿Qué el banco se queda la vivienda por un porcentaje mayor del 50 %, si la subasta queda desierta? Me estás diciendo que el banco, de motu propio, perdona dinero??? No he escuchado una cosa igual en mi vida. Me estás diciendo que el banco actúa como una ONG.



Claro hombre, si verte en la calle y arrastrar deuda a tus espaldas para toda la vida es una tontería. Que si ganas 1400 euros limpios al mes te quiten 400 al mes... Ni te enteras!!! Por cierto, esos 400 euros posiblemente sólo cubran los intereses, porque mientras no pagas la deuda, ésta genera intereses. ¿O que te crees, que el banco te los va a perdonar? Ah claro, que según tú el banco regala el dinero y perdona deuda a los interesados. Se me olvidaba que los bancos son una ONG...
Y recuerda que mientras tanto todas tus propiedades, absolutamente todas, van a ser embargables. Los cuatro duros que tengas en la cuenta (si es que te llega para ahorrar, claro está); la herencia de la abuela; hasta el coche de 15 años que tengas para ir a trabajar. Menos la ropa y lo que tengas en tu casa, todo es embargable.

Pasas a estar muerto civilmente. Nunca más volverás a recibir un préstamo ó una tarjeta de crédito. Nunca podrás tener una vivienda en propiedad, nunca podrás pagar nada a plazos... Coño, ni tendrás un aval bancario para darle al casero de tu alquiler... Si heredas, te lo quitan...

Menudo chollo, ¿verdad?

En fin...

Hola Aerofriqui,

Esto que cuentas me suena a la cláusula de responsabilidad hipotecaría que generalmente se fija en el 50% de Importe de Hipoteca...

¿Cuál es la importancia de la cláusula de responsabilidad hipotecaria en la ejecución de un préstamo hipotecario?

La responsabilidad hipotecaria es la cantidad máxima de la que responde el bien inmueble en caso de ejecución de la hipoteca por impago del préstamo que garantiza.

El importe de la responsabilidad hipotecaria viene establecido en la propia escritura pública donde se documenta el préstamo hipotecario, y su importe incluye:

* El principal del préstamo.
* Los intereses ordinarios y de demora.
* Las costas y gastos de ejecución.

Normalmente, la responsabilidad hipotecaria se calcula añadiendo, al importe del préstamo hipotecario, un porcentaje, que cada entidad establece libremente, si bien, por regla general, suele oscilar entre el 30%– 50% del principal del préstamo. Ejemplo: un préstamo hipotecario por un principal de 150.000 euros, en el que los intereses y gastos en caso de impago se cifran por la entidad financiera en el 30%, supone una responsabilidad hipotecaria de 195.000 euros [150.000 + (150.000 * 30%)].

Según lo entiendo esta cantidad, generalmente el 50% te la endiñan como deuda en caso de impago, entendida como provisión para tales gastos, vamos que se cubren los gastos legales con 50% de lo que te prestan con la figura de responsabilidad cipotecaria...


También entiendo que tras la subasta se inicia otro proceso por el importe "pendiente" restante con sus gastos y tal...

Una bendición..

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me lo apunto para luego

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