Aviso de que tapayoguristas y madmaxistas extremos me van a ciberlinchar por lo que voy a plantear , pero es una idea que me ronda la cabeza desde hace uno o dos años y si hay arquitectos o profesionales de la construccion que me hagan ver aciertos y errores se agradece.

Como ya he dicho en otros hilos llevo un tiempo comprando chollos ( de momento dos ) que financio y cuya hipoteca pago con las rentas de alquiler ( no es el tema a debatir, eso lo tengo claro basandome en mi patrimonio, mis ingresos, mis riegos etc etc ).

La cosa esta en que estoy pensando que en vez de comprar chollos quizas fuera mejor hacerme una pequeña autopromocion, expongo las ventajas e inconvenientes de la idea ( advierto de que esta aun muy verde eh ) :

1.- VENTAJAS :

.- Tendria 10 apartamentos o estudios ( es el modelo que me interesa ) en un mismo sitio y edificio, lo que me simplificaria bastante las labores de alquilarlos y supondria un ahorro de costes de gestion, publicidad etc.

.- Seria una comunidad mia o al menos mayoritario si lo hiciese con socios.

.-Los costes de materiales de construccion han bajado mucho, asi como la mano de obra, por lo que el precio final de construccion podria ser muy interesante.

DUDAS :

Me falta un dato vital para poder hacer numeros, el coste del suelo, aun no me he dedicado en serio a ver cuanto me costaria un solar o un viejo edificio en Madrid para derribar, por lo tanto desconozco la repercusion del suelo en el precio final de las viviendas construidas.

Si alguno ha hecho un estudio o seguimiento de este tipo de solares pequeños y aporta datos orientativos ( en Madrid capital, exceptuando zona sur , mas bien zona norte u oeste ) se lo agradeceria mucho para hacerme una idea, sin erjuicio de que posteriormente hiciera mi propio estudio de mercado.

INCONVENIENTES :

La orden que tienen los bancos desde hace unos años es financiacion cero para promotores ( no es de extrañar con la que les ha caido ) , por lo tanto y a pesar de tener patrimonio libre de cargas como garantia adicional al suelo y a los futuros pisos, la financiacion sera muy dificil y en todo caso muy cara.

Esto me obligaria a plantear unos plazos de ejecucion de obra muy breves para poder rentabilizar mediante alquieres la inversion, lo que supone asumir riesgos añadidos si una licencia se atasca o si surge cualquier inconveniente o imprevisto.

No se si al plantear el proyecto al banco me encontrare un NO rotundo o si al explicar que la finalidad de la construccion no es la venta sino el alquiler tendria posibilidades de obtener una financiacion en condiciones asumibles.

Otra alternativa seria aumentar el volumen de edificacion y buscar socios a los que les interese comprar obra nueva a precio de coste con la finalidad de alquilar, evidentemente en este caso o cobraria unos honorarios de gestion o bien tendrian que financiar su parte por adelantado en todo o en buena medida, lo que significaria una menor necesidad para mi de financiacion bancaria y una mayor garantia para el banco.


Para llamarme loco por meterme en este charco pueden ahorrase los comentarios eh , son mis numeros, mis riegos y mi exito o mi fracaso.

Lo que busco son ideas o aportaciones para llevar a cabo el proyecto, no para quitarme las ganas de hacerlo.

Como digo, tengo todo muy verde aun, me faltan datos y es ahi donde creo que alguno me puede ayudar a hacer un prestudio antes de perder el tiempo en meterme a fondo con el tema.

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Los materiales han subido bastante: hierro, cemento, derivados del petróleo... pero se compensa con la bajada de mano de obra y beneficios de las constructoras.

Por otro lado como recomendación contrata por partidas ayudado por un aparejador, al menos excavación+estructura y albañilería+instalaciones. Para ahorarte los beneficios del que subcontratará.

haz correr la voz de que pagas suelo a tocateja, el mundo es un pañuelo y tu eres del gremio y lo sabes; luego estudia con detenimiento la cara e intimidades de los novios que te surjan;

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Siempre he dicho que la capitulación vendrá el día que un constructor haga pisos baratos y gane dinero. Es así de facil, cuando lo vean empezará la verdadera capitulación.

Muy buenas, soy ingeniero en energías renovables y me estoy especializando en construcción de viviendas sostenibles. En la actualidad estoy estudiando en el Reino Unido, donde se están comenzando a realizar proyectos muy interesantes.

El objetivo es comnstruir un edificio óptimo, que garantize al usuario un consumo energético mínimo, reduciendo las facturas durante todo el año. Si te interesa el tema mandame un privado!

un saludo,

Gael.

No me parece mal en el centro de una gran urbe

PERO...

Imprevistos siempre surgen, tenlos previstos y tenlos ahorrados. Si te metes pillado te pillas. por ejemplo, a bote pronto... has previsto Centro de Transformación?

Yo me estoy haciendo un chalet, luego si te puedo dar alguna indicación, dimelo.

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Un ingeniero firma ya viviendas en UK?

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¿Y no te resultaría más sencillo conseguir directamente del banco alguna promoción que haya quedado totalmente colgada? Quizás por esa zona no haya mucho donde elegir, pero podrías informarte algunos promotores le han pasado paquetes al completo a los bancos. Aúnque puede que el precio al que pagaron el suelo no haga muy atractiva la operación.

Inefable Zuloman con su perspectiva burbujera del visillero que todos llevamos dentro¡¡

Bueno, quizas esos materiales que citas si han subido, aunque tengo entendido que despues de habar bajado bastante desde 2005.

Lo que si consigues a precios tirados son los materiales para asimilados, puertas, azulejos, solados etc.

Mi idea como es un edificio pequeño es comprar material no utilizado en grandes obras ( se llaman "restos de obras" ), nuevo eh nada segundas calidades o reutilizados, son restos que se han quedado colgados en los almacenes cuando el promotor no pudo pagar y es material que no tiene otra salida que para reformas o pequeñas promociones ( lo he utilizado en reformas y el coste es 1/3 del coste inicial mas o menos ).

Por ejemplo, una empresa de carpinteria con la que suelo trabajar cuando hago reformas me comento que tiene un embolado de cojones con unas puertas de una promocion que hizo el pedido, pago la señal y la obra quedo colgada. Me comenta que es un tipo de puertas que en este momento no tienen demanda por cuestion de modas, no de calidad.....me las venderia por menos de la parte que le falta por cobrar y asumiria perdidas encantado por que el coste de almacenamiento no le merece la pena.

Evidentemente cuento con arquitecto, aparejador y equipo de albañiles, fontaneros, electricistas etc, no necesitare subcontratar nada, salvo quizas cubrir aguas ( dependiendo de los numeros que me salgan ) ya que ese seria mi trabajo, obviamente con la inexcusable colaboracion de los tecnicos ( arquitecto y aparejador ).

Tampoco tengo miedo a kamikaces de la construccion por que , en este caso, el banco si es tu amigo y paga por certificaciones, trabajo terminado trabajo cobrado.......aunque en mi caso creo que aun podre mejorar esto haciendo yo el papel de promotor y constructor, de modo que con cada certificacion tendria un excedente para la siguiente fase ( el fruto de mi trabajo que me ahorro de contratista )

Te explico como : 2 empresas independientes, por ejemplo promotora barreras y construtora barreras ( nombres que no tengan nada que ver obviamente ) .....promotora barreras consigue la financiacion y contrata a constructora barreras....como el banco paga por certificaciones, con cada certificacion constructora barreras ya va ganando su parte......de este modo promotora barreras tiene un coste final menor ( el ahorro de la gestion de la construccion ) y unos ahorrillos para imprevistos o pagos de financiacion si el tema se retrasara.


En este momento NO , en primer lugar por que como bien dices " no hay " mucho donde elegir en Madrid norte u oeste ( haberlos hailos , estoy convencido, pero bien escondiditos ).

Y en segundo lugar por que los bancos son mas listos que yo , quiero decir que intentaran colocarte esa joya exclusiva para ti comiendome yo todo o parte del marron que les ha metido el promotor anterior, ni aun a precio de coste interesaria, por que hoy en dia se puede construir mas barato y mejor ( e anterior promotor pago el suelo a precio de "horo", los materiales mas caros y la mano de obra tambien ).

No es descartable que en un futuro los bancos quieran/tengan que asumir perdidas abultadas y quizas sea viable, a dia de hoy no lo veo.

De hecho, lo que he comprado hasta ahora ha sido a particulares, como ya explique en algun articulo, son los particulares y no los bancos los que mas han bajado los precios.

Dandole vueltas esta noche al tema, veo una posibilidad aparentemente facil de conseguir socios que aporten suelo sin demasiadas pretensiones, suelo en aportacion significa que uno pone el solar y otro construye adjudicandose un % de viviendas cada uno.

Digo aparentemente facil, por que en el boom todos los propietarios de suelo querian pasta en mano y era muy dificil conseguir suelo en aportacion....y en caso de conseguirlo pedian unos porcentajes tan altos que no habia margen salvo que durante la obra los pisos subieran ( me temo que no es el caso actual ) .

A dia de hoy las tornas han cambiado un poco y aparentemente no seria dificil ( ya digo que el tema suelo esta sin tocar aun en profundidad ) que un tipo que tenga un viejo edificio con 4 zulos nauseabundos vacios o alquilados a precio de zulo viejo aceptara aportar el suelo y tener a cambio 3 apartamentos nuevos.

Debo decir que me sorprenden enorme y positivamente los comentarios y aportaciones !!! ni un solo troll de momento !!! , ya le he mandado un mp al "hinjeniero" dado que el destino no seria la venta ( aunque si hay beneficios a la vista, improbable, tampoco me importaria abrocharme los beneficios y hacer otro para mi con menos financiacion ) sino el alquiler, me parece interesantisimo el ahorro de costes energeticos....siempre y cuando la inversion inicial se pueda amortizar en un plazo razonable de tiempo.


Veo muy buen rollo, asi que sigo agradeciendo comentarios e ideas

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Hay un par de serias amenazas para tu planteamiento:

a) El montante del "alquiler" depende de los salarios existentes (y futuros).

b) La parte economicamente interesante para el inversor es el alquiler neto.

c) Si hay expectativas de un incremento de los costes añadidos a este alquiler neto, no se puede transmitir estos incrementos a los inquilinos, si sus salarios se han estancado y si hay un mercado con una fuerte competencía...

Teniendo en cuenta lo ya conocido, entre la deuda del Faraón, la rebaja del salario de los funcis o la competividad existente de la economía española, pues, deberían encenderse todas las luces rojas.

En cuando al futuro a medio plazo, no se ve ningún indicador de cambio hacía mejor.

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