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  #11  
Antiguo 24-oct-2006, 08:46
RANGER RANGER está desconectado
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Se ha hablado muchas veces de lo desprotegido que está el "pobre arrendador" en el tema de los alquileres con la legislación vigente, y una vez más tengo que decir que eso es falso.

El problema no es la Ley de Arrendamientos Urbanos. El verdadero problema es el mal funcionamiento de la justicia. Si se tarda tanto en echar a un inquilino moroso no es porque la LAU diga que tiene que ser así, que pasarán meses y mese antes de poder recuperar la vivienda, sinó porque la justicia es lenta (e ineficaz) y cuando llega el juicio ha pasado una eternidad (sobre todo para el arrendador), y esto los "getas" lo saben, y aquí está el problema, que saben que estarán meses tranquilamente sin pagar, hasta que un juez diga que se tiene que ir.


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  #12  
Antiguo 24-oct-2006, 09:40
danii danii está desconectado
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Nyr, vale, te entendi otra cosa. Si el contrato lo firmas en marzo, cada marzo tiene que avisar con algun tiempo de antelacion y creo que sí, que se sube el ipc desde marzo a febrero de ese año.
Luego, cuando cumplen los 5 años tiene libertad para subirte o bajarte lo que quiera.

Cumplido el año, creo que si no dice nada el arrendador, se prorroga el contrato 5 años automaticamente. Y en estos 5 años solo te puede subir el ipc.


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  #13  
Antiguo 24-oct-2006, 09:58
nopiensocomprar nopiensocomprar está desconectado
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En mi caso, el contrato que firmas estipula el ipc del mes a partir del cual se aplicarán las revisiones, es decir, si alquilas en marzo, se toma en cuenta el ultimo ipc publicado, es decir, el de febrero. Eso se hace constar en el contrato, del tipo, las dos partes entienden que el ipc de referencia para las revisiones es el correspondiente a cada mes de febrero del año en curso.

Así hasta 5 años, pasados los cuales, el propietario puede hacer una revisión, sólo si es por mejoras en la vivienda, que en cualquier caso no podrá ser superior al 20% de lo que se pagaba.

Os pego la parte corrspondiente a la ley de alquileres:

Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.

1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 % de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación, y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.


En enlace al texto completo de la ley Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos

Sobre los avales, yo conozco casos de burradas impresionantes. Esto es lo que dice el articulo 36 sobre las fianzas:

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico, en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6. Incorporado por Ley 13/1996, de 30 de diciembre. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas, la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.



Acogiendose al punto 5 del Articulo 36 es donde te meten los avales por ejemplo. En cualquier caso no te deben meter más fianza, porque según la ley, fianza es sólo una mensualidad. Si te meten algo lo deben "nominar" de otra forma, si han firmado que recogen de tus manos, por ejemplo, 3 meses de fianza, podrías resolver el contrato, o denunciarlo.

Última edición por nopiensocomprar; 24-oct-2006 a las 10:10


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  #14  
Antiguo 24-oct-2006, 10:18
fosco fosco está desconectado
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Coñe pa eso hicieron el SPA y los caseros siguen sin recurrir a él. Ahí tienen la seguridad de cobrar y de que les arreglen el piso, pero no entran. Lo que quieren es cobrar el maximo posible en negro y que pudieran echar al inquilino en el momento en que les saliera de los eggs.


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  #15  
Antiguo 24-oct-2006, 11:13
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Así hasta 5 años, pasados los cuales, el propietario puede hacer una revisión, sólo si es por mejoras en la vivienda, que en cualquier caso no podrá ser superior al 20% de lo que se pagaba.

Ya me puedes decir de donde te has sacado esto porque creo que es falso. A los 5 años simplemente se acaba el contrato por lo que hay que hacer uno nuevo. Nuevo contrato implica nuevas condiciones, por lo que no hay ningun limite impuesto al nuevo contrato, salvo los contemplados en la ley.


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  #16  
Antiguo 24-oct-2006, 11:19
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Iniciado por korgo
Ya me puedes decir de donde te has sacado esto porque creo que es falso. A los 5 años simplemente se acaba el contrato por lo que hay que hacer uno nuevo. Nuevo contrato implica nuevas condiciones, por lo que no hay ningun limite impuesto al nuevo contrato, salvo los contemplados en la ley.



Articulos 18 y 19
Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.

1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 % de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación, y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.


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  #17  
Antiguo 24-oct-2006, 12:36
korgo korgo está desconectado
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Iniciado por nopiensocomprar
A2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 % de la renta vigente en aquel momento.

Leelo bien porque el arrendador te puede exigir lo que quiera y sino te vas y punto.
Si no hay mejora dice que se actualiza seun lo que se acuerde. El casero pide lo que le da la gana y si no hay acuerdo no tiene la obligacion de prorrogar el contrato.
Lo de las mejoras me ha llamado la atención, pero aun asi esta la coletiila de salvo pacto en contra. Lo del 20% de las mejoras lo pone por el caso que no haya ningun acuerdo establecido y simplemente el casero continúe la relación contractual con el supuesto de "por defecto". Entonces esta en su derecho de subirte ese 20% sin llegar a ningún acuerdo previo contigo. Pero el "salvo pacto en contra" permite tanto que llegues a un acuerdo mas favorable para el arrendador como lo contrario, asi que de cualquier forma puede subirte lo que quiera y sino te vas.


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