Iniciado por zuloman

Lo cierto es que no aporta nada...

¿ COMO SABER SI UN PISO ES UN CHOLLO ?

Pisos Chollo ¿como saber si un piso es un chollo ?

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Las rebajas de precios y los pisos chollo : consejos para saber si un piso es un chollo

Hay que tener mucho cuidado por que no es oro todo lo que reluce y nos pueden dar gato por liebre, la publicidad intenta hacernos creer que algunos pisos son un chollo cuando en realidad se trata de pisos en venta cuyo precio es caro y poco o nada tiene de chollo.

En primer lugar vamos a definir que son los pisos chollo para diferenciarlos de engaños publicitarios, son pisos chollos aquellos que tienen un precio sensiblemente inferior a pisos de caracteristicas similares en un momento concreto del mercado inmobiliario y que se adquieren con una buena financiacion.

Vamos a formular criterios para saber si cuando queremos comprar vivienda y vemos una que nos gusta estamos ante un piso chollo o no :

1.- ¿ son pisos chollos los que han bajado mucho su precio inicial de venta ? NO , al menos si no se dan otras circunstancias conjuntamente a la bajada de precio.

2.- ¿ Es una casa un chollo por que nos financian el 100 % del precio de venta por ser propiedad de un banco ? NO ,aunque la financiacion es un factor determinante a la hora de comprar casa , no debemos confundir ambos conceptos.

3.- ¿ en que momento una vivienda puede ser un chollo y cuando no ? Hay años en que comprar piso es un disparate por mucho que baje su precio con respecto a viviendas similares por que el mercado inmobiliario esta en crisis y es claramente bajista.

Aunque hay mas criterios a tener en cuenta, al menos debemos tener en cuenta estos 3 consejos que debemos analizar detenidamente antes de comprar, en primer lugar debemos saber que el hecho de que un piso baje su precio un tanto por cien muy elevado no es por si mismo un factor determinante para coovertirlo en un chollo, la explicacion es que en muchas ocasiones las bajadas de precios se hacen sobre precios irreales, con un precio inicial muy por encima de su valor de mercado.

Ejemplos claros los hemos visto en muchas ferias inmobiliarias y folletos publicitarios de entidades financieras y promotoras en las que anuncian rebajas del 50 % en el precio de los inmuebles y simplemente teniendo una idea clara de a que precios realmente se venden pisos comprobamos que nada tienen de chollo. Es muy conveniente hacer un seguimiento del mercado inmobiliario antes de comprar, no solo viendo anuncios en los portales inmobiliarios, sino visitando los inmuebles en venta y negociando precios para conocer el mercado inmobiliario.

Hay momentos en que no es conveniente comprar aunque un piso baje su precio, un ejemplo claro lo tenemos entre los años 2005 y 2010 en los que la crisis inmobiliaria provoco un mercado bajista por un largo periodo de tiempo, de modo que aunque un determinado piso tenia un precio significativamente menor a otros similares no se trataba de ningun chollo por que los precios de venta estaban hiperhinchados por la burbuja inmobiliaria.

Tampoco una buena financiacion, ni en su cuantia ( aunque nos financien el 120 % ) ni en su calidad ( con un tipo de interes bajo ) es un factor determinante por si solo para calificar de chollo los pisos, si bien una buena hipoteca es un factor a tener muy en cuenta que repercutira directamente en el precio final de la vivienda que pagaremos cuando la hipoteca finalice, debemos ser prudentes a la hora de comprobar si el precio de venta se correspode con el valor real del mercado inmobiliario.

En mi opinion por lo tanto ningun inmueble comprado antes de 2010, salvo excepciones que podriamos contar con los dedos de la mano, merecen el calificativo de chollo, es en elprimer semestre de 2011 cuando ya podemos hablar de la aparicion de verdaderos chollos en el mercado inmobiliario, si bien, su numero es muy escaso comparativamente con la enorme oferta inmobiliaria que esta fuera de precio.

Apuesto a que en el segundo semestre de 2011 el numero de casas chollo se incrementara enormemente por razones que ya hemos explicado en articulos anteriores de nuestro boletin de noticias inmobiliarias , sobre todo por la situacion de las entidades financieras y el aumento de provisiones.

Por lo tanto si definiamos pisos chollo como " son pisos chollos aquellos que tienen un precio sensiblemente inferior a pisos de caracteristicas similares en un momento concreto del mercado inmobiliario. " y teniendo en cuenta los razonamientos expuestos anteriormente, diremos mas concretamente que un chollo es un piso con un precio mas bajo que otros similares siempre que el mercado inmobiliario no sea bajista o este cerca de tocar fondo, ya que aunque nadie puede saber con exactitud en que momento los pisos no bajaran mas si sabemos al menos que en caso de seguir bajando tendremos un colchon por que hemos comprado por debajo de los precios medios de pisos similares.

Con respecto a la financiacion, una buena forma de saber tanto si el precio del piso que pretendemos comprar, como la hipoteca es o no un chollo el hacer una comparativa entre la cuota de hipoteca a 20 años y lo que costaria ese mismo piso en alquiler .

Nunca sera un chollo una vivienda cuya precio en alquiler sea menor a los intereses de una cuota hipotecaria a 20 años.

Sera un precio aceptable pero no un chollo si el precio de alquiler es igual o ligeramente superior a los intereses de la cuota hipotecaria.

Y sera un autentico chollo si el precio de alquiler es ligeramente inferior, igual o superior a la totalidad de la cuota hipotecaria.

Todos los datos dados deben entenderse referidos al momento actual, no sirven en momentos alcistas del mercado inmobiliario, ya que la relacion entre precio de alquiler y cuota hipotecaria pierde su valor en beneficio de otro parametro, que son las expectativas de obtener plusvalias por la subiad de precios de lso inmuebles.......cosa que no debe preocuparnos demasiado en estos proximos años por que es altamente improbable que suceda a corto plazo.

Iniciado por zuloman

Como ultimamente veo que ferias inmobiliarias, entidades financieras y promotoras intentan convencer a la gente de que venden casas chollo con los tipicos " rebajas del 50 % ", " excelente financiacion ", " los precios mas bajos " y otras frases por el estilo me he decidido a escribir un articulo con 3 sencillos consejos para diferenciar una casa chollo de una publicidad engañosa.

Lo cierto es que no aporta nada nuevo que no sepa la mayoria de este foro, si tiene algun valor es por que reune en un solo articulo varios factores sobradamente analizados en el foro, y sobre creo que tiene valor para nuevos foreros, no registrados o visitantes ocasionales.

¿ COMO SABER SI UN PISO ES UN CHOLLO ?

Evidentemente faltan muchos factores por analizar pero el articulo no es corto y tampoco se trata de escribir un libro

Iniciado por bertok

A los precios actuales, pocos chollos hay.
En 3-4 años sí que los habrá pero muy pocos tendrán poder adquisitivo para comprar un piso.

En este puto país, la vivienda será siendo un bien de lujo.

Iniciado por zuloman

Si por " precios actuales" se refiere usted a los que ve en los anuncios de los portales inmobiliarios....no es que haya pocos...es que no debe haber ni uno ......si se refiere a precdios de venta reales, SI, hay pocos pero haberlos hailos.

Lo de los 3 o 4 años es un futurible , al menos tan futurible como que sera en 2011 de una forma muy violenta y rapida....usted que opera en futuros ( le tengo muy calado del hilo del ibex ) debe saber que el futuro es una apuesta y que para acertar en la apuesta con mayor probabilidad hay que manejar datos, aun asi podemos interpretarlos mal y equivocarnos.

Yo me baso para mi apuesta en estos argumentos y datos :

MERCADO INMOBILIARIO 2011

Si dispone de datos distintos, de argumentos o ve una incorrecta interpretacion de esos datos le estare muy agradecido si los comenta. No seria la primera vez que rectifico y admito un error, pero si no me da argumentos y datos dificilmente podre pensar que su pronostico es correcto ¿ por que 3 o 4 años y no 6 o 9 ? ¿ por que no 2011 ?

Iniciado por bertok

Hamijo Zulo, evidentemente me guio por los precios de los portales inmobiliarios (no tengo acceso a los precios finales de las transacciones reales). La situación, en las zonas donde he mirado por los portales, es bastante asimétrica. En algunas de ellas, los precios de los portales han caido por encima del 25%-30% en los últimos 3 años. En otras zonas apenas ha caido cerca del 5%. En cualquier caso, siguen siendo prohibitivos para la mayor parte de la población y muy alejados de ser un chollo (manda cojones que en 2010 y tras la que ha caido en los últimos años, sigan pidiendo 100 kilotones por un piso apañado de 3 dormitorios).

Respecto a los argumentos que cita, todos ellos me parecen muy válidos y de sentido común si en este puto país no tuviéramos la economía tan intervenida por caciquismos expoliadores y retrógados.

Sin embargo, no dude que:

1. - Lo último que caerán serán los precios de los pisos de calidad media / alta. Antes, el bobierno de turno será capaz de racionar la alimentación para que nuestros amados banquitos sigan teniendo bula. Se seguirán cambiando leyes y haciendo la vista gorda ante una situación contable insostenible para paises de la peor ralea.

2. - Finalmente, cuando el país esté arrasado financieramente y una parte de la población condenada a sopas de pan y ajo ad eternum, los precios de los pisos bajarán y mucho.

Sin embargo, el poder de capacidad de compra del español medio habrá disminuido más todavía, por lo que comprar un piso bueno en una zona buena seguirá siendo una utopía.

Curiosamente, serán los corruptos politicastros y los ricachones los que tengan la "guita" y podrán acceder a un mundo de oportunidades de compras a precios bajos para su poder adquisitivos. Se volverán a autoabastacer de propiedades inmobiliarias y harán unas plusvalías inmensas (no dude que en el próximo ciclo volverá a haber un incremento apreciable de los precios inmos) volviendo a cipotecar a la siguiente generación de los inmocapitulados actuales (éstos serán cadáveres financieros para los restos de los días aunque, a falta de historias de la puta mili, les contarán a sus vástagos los que fue y no pudo ser ...).

En definitiva, volverán a enriquecerse los mismos (al fin y al cabo es el corolario de toda crisis que se digne de ser tenida en cuenta) y la mal llamada clase media y la clase baja estarán en el "a mamarla".

Iniciado por mike69

Borja Mateo en su libro partiendo de la fórmula simplificada de la capitalización a perpetuidad:

RN / (i+m)

Donde RN es la renta de alquiler anual del inmueble que queremos comprar.

i es el tipo de interés al que financio el inmueble.

m es la mora del mercado de alquiler de la zona.

Luego si el piso que me quiero comprar o su homónimo cuesta 500 €/mes su alquiler, luego RN es 6.000 €.

i es el euribor. Imaginemos que el tipo normal del euribor sea el 3% en el momento.

m es igual al 8%. La mora en el mercado del alquiler nacional.

Luego nuestro piso debería valer 6000/(0.03+0.08)= 54.545 €.

Ese precio es un chollo. A medida que nos vamos hacia arriba deja de ser un chollo.

Recapitulando. Borja Mateo nos dice que el valor de los inmuebles se tiene que calcular en función de los rendimientos que de ellos se obtiene.

Y sacamos 2 conclusiones muy claras:

-A mayores tipos de interes el valor de los inmuebles baja.

-A mayor morosidad del mercado de alquileres el valor de los inmuebles también bajan.

Corolario: los precios de los pisos van a seguir bajando.